부동산 시장의 버블 붕괴가 현실화될 경우 가장 큰 피해는 서민층이 떠안아야 하기 때문이죠. 큰. 손 자산가들은 손만 털면 그만이지만, 중산층 이하 서민층의 경우 자산에서 차지하는 부동산의 비중이 80% 이상이어서 부동산 가격 폭락의 충격은 클 수밖에 없습니다. https://youtu.be/vHvYjojLAtg.https://youtu.be/vHvYjojLAtg
정부가 기형적으로 뛰는 집값을 잡겠다는 자세에 대해 시비를 걸 생각을 전혀 없습니다. 또. 과도한 분양가에 대한 제재나 급등하는 집값에 대해 세금을 징수하는 것 역시 집값 안정이란 측면에서 충분히 이해할 수 있는 대목입니다.
다만 통계적으로 확인되지 않은 집값 버블 붕괴를 정부 측 관계자들이 게릴라 식으로 적극 홍보하는 자세는 결코 바람직한 자세는 아닙니다. 오히려. 막연히 집값이 20~30% 폭락한다는 협박성 발언보다는 서울, 수도권, 지방에 맞는 연착륙 대책을 수립, 혹시라도 올지 모를 경제 쇼크를 사전에 방지하는 자세가 그 어느 때보다 필요하다고 봅니다.
부동산 빅데이터 업체 아실의 통계에 따르면 1일 대구 아파트 매물 수는 3만 2349건으로 전날 3만 2247건 대비 102건(0.3%) 늘어났다.늘어났다. 개발 계획 발표나 규제 해제 등 특정 지역에서 호재가 터지면 집주인들이 가격 상승을 예상하고 매물을 거둬들이는 것이 일반적인데 오히려 매물이 더 쌓인 것이다. 앞서. 경기 안산시 상록구에서는 올해 2월 24일 수도권 광역급행철도(GTX) C노선을 상록수역에 정차시키는 방안이 발표되자 전날 1208건이던 매물이 당일 1180건으로 줄었고 약 일주일 뒤인 3월 1일에는 1090건까지 감소하는 현상이 나타났었다.
대구는 지난달 30일 국토교통부 주택정책심의위원회 결과 수성구가 투기과열지구에서 해제됐고 나머지 7개 구·군(동·서·남·북·중·달서구·달성군)이 조정대상지역에서 해제됐다. 조정대상지역으로. 남은 수성구를 제외하고는 전부 비규제 지역이 된 것이다. 조정대상지역에서. 비규제 지역이 되면 11 주택자 기준 LTV 상한이 50%에서 70%로 늘어나고 각종 청약제도가 완화된다. 또. 조정대상지역에서는 7년에 달하는 재당첨 제한 기간이 없어지고 소유권 이전 등기일까지 분양권을 팔 수 없는 전매 제한 기간은 6개월로 줄어든다. 전용.전용 85㎡ 이하 주택형의 추첨제 비율은 25%에서 60% 이상으로 늘어나 젊은 계층의 청약 당첨 기회가 넓어진다.
당장 청약을 실시한 단지는 없지만 기축 매매 시장의 반응은 미온적이다. 현지. 부동산 관계자들은 정책 발표 이후 매수 문의가 늘거나 매물이 감소하는 현상은 없다고 입을 모았다. 대구. 동구 신암동 공인중개사는"집주인들이 매물을 거둬들이기는커녕 오히려 이번 규제 완화를 매물 처분의 기회로 보고 있다"며"대구는 인구 감소가 지속되고 입주 물량도 너무 많아 지역 주민들 대부분은 하락장이 장기화될 것으로 보고 있다"라고" 말했다.
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대구에서는 인구 감소세가 뚜렷한 가운데 수만 가구에 달하는 공급이 이뤄지고 있다. 수요는. 주는데 공급은 늘어나는 것이다. 통계청.통계청 ‘인구총조사’ 및 ‘장래인구추계’에 따르면 2017년 245만 3041명이었던 대구 인구는 올해 236만 3420명으로 8만 9621명(3.7%) 감소할 예정이다. 5년.5 뒤인 2027년에는 225만 4448명으로 10만여 명(4.6%) 더 줄어든다. 우리나라. 전체 인구가 2022년에서 2027년까지 5162만 8117명에서 5134만 8388명으로 0.5% 소폭 감소하는 것과 비교했을 때 감소 폭이 크다.
반면 입주 물량은 늘고 있다. 부동산 R114.부동산R114 통계에 따르면 대구 지역 2020~2023년 누적 입주 물량은 8만 8545가구에 달한다. 이는. 대구보다 인구가 25만 명가량 많은 경북의 같은 기간 입주 물량(3만 5883가구)의 두 배를 웃돈다. 특히. 대구 입주 물량은 △2020년 1만 5549가구 △2021년 1만 7204가구 △2022년 2만 840가구(추정) △2023년 3만 4952가구(추정) 등으로 증가 추세에 있다.
이에 장기간 이어지고 있는 대구의 매매 가격 하락 및 미분양 추세는 장기간 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 한국 부동산원. 통계에 따르면 대구 아파트 가격은 지난해 11월 셋째 주부터 이번 주까지 33주 연속 하락하고 있다. 청약. 시장에서는 가장 최근 분양한 ‘수성 포레스트 스위첸’까지 15개 단지 연속으로 청약 미달을 기록했다. 미분양. 물량도 올해 5월 6816가구로 전년 동기 1185가구 대비 약 5500가구 늘어났다. 초기. 분양률(분양 후 3~6개월 된 단지의 분양률)은 지난해 1분기 82.7%에서 올해 1분기 52.1%로 폭락했다.
송승현 도시와 경제 대표는"기축 매매 시장이나 청약 시장 수요자는 매입 가격보다 앞으로의 가격 추이를 가장 신경 쓰는데 대구는 입주 물량이나 향후 인구를 고려했을 때 가격 하락이 장기화될 가능성이 높다"며"가격 하락이 매수 심리 위축을 부르고 그 결과 다시 가격이 하락하는 악순환이 일어날 수 있다"라고" 진단했다.
예전을 돌아보는 아파트 동향 그때 그 시절을 알아보고 대처하자 집값이 급상승한 수도권을 중심으로 주택 가격50% 거품설까지 나오면서 가뜩이나 침체에 허덕이고 있는 대구 주택시장은 심리적으로 더욱 위축될 수밖에 없는 상황이다.
일단 각종 전망을 보면 집값은 당분간 '바닥'을 빠져나오기 힘들 것이란 예측이 대세다. 그러나. 시장 침체가 일찍 시작된 '대구 부동산'은 상대적으로 회복 시기가 빠를 수도 있다는 전망도 나오고 있다.
집값 하락은 대세.
국책연구기관인 건설산업연구원은 최근 '2009년 주택·부동산 시장 전망' 자료를 통해 내년 전국 주택 및 토지 매매 가격이 최대 10%까지 떨어질 수 있다는 '우울한' 전망을 발표했다. 하지만. 건산연은 침체된 실물경기가 내년 하반기쯤 회복된다면 부동산 가격 하락이 -5%선에서 그칠 수도 있다고 밝혔다.
부동산 시장을 둘러싼 국내외 환경의 변수가 워낙 많아 두 가지 시나리오를 제시했지만 주택 가격 전망이 -5% 이상을 넘어선 것은 IMF 외환위기 이후 처음이다. IMF.IMF 당시 전국 집값은 -13.6% 하락했으며 만약 건산연이 제시한 최대 하락폭(-10%)까지 집값이 떨어진다면 국내 부동산 시장은 제2의 IMF로 접어드는 셈이다.
금융위기로 촉발된 환율 상승과 주가 폭락,, 기업 연쇄부도 우려 등 부동산 시장을 둘러싼 경제상황이 최악인 데다 지난 몇 년간의 가파른 부동산 가격 상승이 악재로 더해지고 있는 탓이다.
대구 부동산 시장은 어떨까.
현재 대구 부동산 시장은 각종 지표를 볼 때 전국 대도시 중 '최악의 상황'. 2006년부터'.2006 나 홀로 집값 하락이 시작됐고 미분양은 최고 수준을 기록 중에 있다. 하지만. 이러한 상황이 장기적으로는 오히려 '호재'(?)가 될 수 있다는 분석도 있다.
건설산업전략연구소가 이달 발표한 국내 부동산 시장분석을 보면 이러한 도식을 찾아낼 수 있다.
주택시장 순환모델인 '허니콤 사이클 모델(Honeycomb cycle model)'로 도시별 시장 상황을 분석한 결과에 따르면 서울 등 수도권을 포함해 광주, 울산 등 대부분 도시들이 침체기인 제4국면에 접어든 것으로 나타났다. 허니콤. 사이클은 거시경제 여부에 따라 달라지는 거래량 변동 및 주택 공급기간(분양부터 입주까지) 등의 변수를 고려해 주택시장을 6단계(10년)의 순환 구조로 나눈 주택시장분석 모델이다.