올해 하반기 전세 만기가 돌아오는 주택 10채 중 1채 이상이 주택 매매가가 보증금 이하로 떨어지는 ‘깡통전세’가 될 것이라는 분석이 나왔다. 특히 주택가격 하락이 빠르게 시작한 대구는 깡통전세 확률이 30%를 넘어섰다.
깡통전세는 전세보증금과 주택 매매가격이 유사한 수준이 된 상태를 의미한다.전세보증금과 해당 주택을 담보로 한 주택담보대출의 합이 매매가격을 넘는 경우도 깡통전세로 분류된다. 깡통전세가 늘어날수록 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘어날 가능성이 커지는 만큼 이와 관련해 보증금 반환보증 확대 등 정부가 다각적으로 대응책 마련에 나서야 한다는 지적이다.
3일 한국주택금융공사가 발표한 ‘보증금 미반환 위험의 추정’ 보고서에 따르면 주택 매매가격이 2년간 10~20% 하락하는 경우 올해 하반기 전세계약 만기가 도래하는 건 중 깡통전세가 될 비율은 12.5%로 집계됐다. 이번 분석은 전국에서 2023~2024년 만기가 도래하는 계약 건 80만 9407건을 대상으로 했다.
전국 주요 지역 가운데 대구의 깡통전세 확률은 33.6%로 가장 높았다.경북(32.1%), 충남(31.3%), 울산(30.4%)이 뒤를 이었다. 서울의 경우 깡통전세 확률이 2.9%에 그쳤다.
2년간 매매가격이 0~10% 하락한다고 가정하면 올해 하반기 깡통전세 확률은 7.5%로 줄어들었다.그러나 이 경우에도 대구는 23.4%의 확률로 가장 위험했다.
깡통전세가 되면 임대차 계약 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 발생할 위험이 커진다.매매 가격이 전세 보증금보다 낮은 탓에 주택을 매매하더라도 전세금을 온전히 마련하기 어려운 탓이다.
주금공, 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증금 반화보증 사고액도 늘어나고 있다.지난해 3분기까지 보증금 반환보증 사고액이 2021년 전체 사고액 규모를 넘어섰다. 작년 9월까지 보증금 반환보증 사고액은 6466억 원으로, 2021년 5790억 원을 크게 웃돌았다. 특히 작년 8~9월 두 달간 보증금 반환보증 사고액이 2187억 원으로 집중되며 하반기 들어서 보증금 반환 사고가 빠르게 늘어나는 양상을 보였다.
금융권에선 이번 연구 결과보다 실제 깡통전세 사고 가능성은 더 클 것으로 보고 있다.이번 연구는 대상이 아파트로 한정돼 있어 깡통전세가 상대적으로 더 많이 발생하는 신축빌라 등에 적용하기 어렵다는 한계가 있기 때문이다.
정확한 시세 평가가 어려운 신축 빌라는 높은 가격에 보증금 계약을 체결했다가 돌려받지 못하는 경우는 급증하고 있다. 최근 수도권 일대에서 빌라 413채를 이용해 임차인들의 보증금 312억 원을 편취한 깡통전세 사기 일당이 경찰에게 붙잡히는 등 관련 범죄도 늘어나는 추세다.
이에 깡통전세로 인한 보증금 반환 사고 위험 증가에 대응한 다각적인 정부의 대책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.지금처럼 보증금 반환보증에만 집중해 대책을 마련한다면, 근본적인 해결책 없이 주금공·HUG 등 보증기관에 위험을 전가하는 식일 뿐이라는 지적이다. 보증기관들은 전세보증금 반환보증 사고 금액이 커지면서 전세보증상품 중단 위기까지 처하자 자본금을 확충하는 방식을 검토·추진하고 있다.
민병철 주택금융연구원 연구위원은"전세가 월세보다 싼 이유는 보증금 미반환 위험이 반영돼 있기 때문"이라며"깡통전세 대응책인 보증기관의 전세보증금 반환보험이 현재처럼 낮은 비용으로 공급된다면 전세가 상승 등의 부작용이 발생할 수 있다"고 지적했다.
민 연구위원은 이어"문제 대응책을 보증금 반환보증에 집중하는 대신 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 등 최근 국토교통부가 발표한 대책과 같은 다각적인 대응방안을 지속해서 고민할 필요가 있다"고 덧붙였다.
올해 부동산 시장은 한마디로 '냉골'이었습니다.급격한 금리 인상에 집값이 더 떨어질 것이라는 기대심리까지 겹쳐 서울 전체 아파트 거래량이 11월 기준 761건에 불과할 정도로 시장이 꽁꽁 얼어붙은 것입니다. 하지만 오피스텔과 상가 시장은 달랐습니다. 작년 대비 시가가 6% 올랐는데요. 정확히 말하자면 국세청이 판단한 가격이 그렇습니다. 어떻게 된 일인지 뒷북경제가 파헤쳐 보겠습니다.
올해 부동산시장 한파에도 오피스텔과 상업용건물의 기준시가는 6% 넘게 오른 것으로 나타났습니다. 국세청은 오피스텔 및 상업용 건물 3만 1764동(棟), 216만 2068호를 대상으로 이 같은 내용의 '기준시가'를 발표했는데요.
기준시가는 오피스텔 등에 대한 상속증여세 및 양도소득세 과세 때 활용되는 일종의 임의 가격입니다.상속 또는 증여받은 건물은 시가로 평가하는 것이 원칙이나 실거래가 상당기간 이뤄지지 않아 시가 평가가 곤란한 경우 등에 기준시가가 적용됩니다. 재산세나 종부세 산정 등에 사용되는 공시지가와는 다른 개념입니다.
올해 기준시가는 부동산 시장 하락에도 불구하고 오피스텔이 전년 대비 6.06% 올랐고 상업용건물은 6.32% 상승했습니다. 지역 별로 보면 서울 오피스텔 가격이 7.31% 올라 상승률이 가장 높았고 경기(6.71%), 대전(5.08%), 인천(3.98%) 등의 순이었다. 대구(-1.56%)와 세종(-1.33%) 등은 오피스텔 기준시가가 떨어졌습니다.
상업용 건물 가격은 서울이 9.64%나 올라 2007년 이후 15년 만에 최대 상승률을 나타냈습니다. 이어 경기(5.10%), 부산(3.89%) 등의 순이었으며 세종(-3.51%)은 전국에서 유일하게 상업용 건물 가격이 떨어졌습니다.
어떻게 된 일일까요.이유가 있었습니다. 국세청 관계자는"아파트 가격은 올해 초부터 가격 하락세가 나타났지만 오피스텔은 대출 규제 등이 상대적으로 약해 10월 이후부터 내림세가 나타났다"며"상가 가격은 올해 거리두기 완화, GTX 등 부동산 개발 호재 등에 따른 가격인상이 반영된 것"이라고 말했습니다. 기준시가는 매년 9월 1일 기준으로 책정되기 때문에 상대적으로 오름세가 더 크게 느껴질 수 있다는 게 국세청 측 설명입니다.