오피스텔 투자해야 되는 사람과 하면 안 되는 사람을 나눠 드렸었죠 이번 영상은 실질적으로 어떤 식으로 투자를 해야 되는지에 대한 반복 노니에 대해서 설명해 드릴까 합니다 자 오피스텔 투자는 사실 좀 정확하게 알고 들어가야 됩니다 세금 이라든지 규정이 조금 복잡한거든요https://youtu.be/n9Pqdv-qNY4
기사 보면 어떤가요 오피스텔 청약 경쟁률이 600 대천 내일도 나온다 이런 기사들이 막 쏟아져 나오지 않습니까 도대체 왜 그러는 걸까 세금에 대해서 좀 정확하게 알고 들어갈 필요가 있는데 기본적으로 우리가 양도세 중과세 같은 경우는 아래와 같이 일반 세율이 있는데 다주택자 같은 년 30% 중과세율이 적용되게 되겠죠 그래 오피스텔 역시도 적용이 됩니다 건데 왜 전매 가능 오피스텔 그렇게 열방이여 가 부분은 바로 분양권 양도소득세 이유를 볼 필요가 있습니다 분양권 양도소득세 같은 경우는 2021년도 6월 달부터 단일세율로 바뀌어 버렸어요 1년 미만은 77% 1년 초과는 무조건 66% 이렇게 바뀌어 버렸는데 예전과 다르게 분양권 단타 이게 다 끝나 버렸다 무엇이죠 그런데 다주택자가 투자 가능한 상품이 바로 오피스텔 분양권입니다 거기서 바른이 분양권 일하는 게 아파트 분양권 이거든요 아파트 분양권에 대해서는 이렇게 중과세율이 붓게 되는 거지 오피스텔 분양권 같은 경우는 중과세율 적용 대상이 아니다 보니까 2년만 넘게 보유했다고 하면 양도차익에 따른 일반세율로 양도할 수가 있게 됩니다 다주택자들이 막 몰려 가지고 그냥 오피스텔 분양권을 당첨받았다 잠금을 쳐 버리면 주택으로 바뀌다 보니까 그전에 팔아야지라고 하면서 움직일 되는 것이죠 이렇게 경쟁률이 높게 유지되는 이유가 이런 부분들에 있다 선물 가능한 아파트 분양권 같은 경우는 경쟁률이 없다 보니까 처음에 안 되는 거는 어때요라고 했었을 때 무주택자가 아니면 건들면 안 된다 양도소득세 중 뭐가 더 지내죠 표면적인 사업자등록증만 등록하는 게 중요한 게 아니라 거기서 실제로 사업이 0시 돼야 되거든요 다주택 중과세 우리 빵 터지게 된다는 게 문제 그런 잔금 치자마자 팔면 당신 양도세율 있잖아요 주택을 쓸 수밖에 없는 아파트에 같은 경우는 특히 더 다주택자 보내면 안 된다 오피스텔 같은 경우는 취득세가 4.6% 해요라고 말하는 사람들이 있는데 이게 당장 취득할 때 14605 2020년도 8월 10일 이후로 신규 취득하면 오피스텔 같은 경우는 다른 주택 취득할 때 취득세 주택수에 들어가다 보니까 오피스텔도 잘못 사면 안 되겠구나 나는 부분들이 생각해 볼게요 성 있고요 그리고 종합부동산세 역시도 다주택자 중과세율이 포함이 되게 됩니다
이 부분 같은 경우는 살짝 헷갈릴 수가 있는 것 중 하나가 오피스텔이라 해 가지고 다 들어가는 거 아니에요 주택분 재산세 납부하는 오피스텔 많이 다주택자 중과세율이 적용이 되거든요 양도소득세 같은 경우는 실질과세원칙 일하다 보니까 실질적으로 주택으로 쓴다라는 무조건 주택으로 세금이 때리게 됩니다 근데 우리가 재산세 라든지 종부세 라든지 이거는 매년 다 이런 실 원칙으로 갔다가 일일이 조사하면서 부과를 할 수가 없잖아요 그래 가지고 우리가 어떤 식으로 판단하느냐 주택분 재산세로 변경 이겼다 그럼 변경된 거를 내가 샀다고 하면 이게 오피스텔 역시 종부세 계산 주택수에 포함이 된다라는 부분들을 생각해볼 필요성이 있습니다 그래서 조금 아시는 분들은 매수하실 때 이게 주택분 재산세인지 건물분 재산세 인지도 체크하실 필요가 있습니다 실질적으로 제가 오피스텔 투자하려고 했었을 때 중요한 사항이 있다고 했었죠 그게 바로 무엇인가요 바로 아파텔 있냐 아니면이 아파트는 신조가 주거용 오피스텔 즈 아파트로 대체 가능하다 해서 아파트 일이라고 부르는데요 전용면적 84 제곱미터 이상이라는 부분들을 주의할 필요가 있습니다 25평 이상의 기본적인 주거형태로 사용할 수 있을 정도의 명 정도 돼야 된다 이런 이야기를 해드리는데요 우리가 아파트 같은 경우는 공급면적으로 보통 이야기하다 보니까 전용 84 제곱미터가 33평이라고 이야기했고요 전용 59제곱미터는 25평이라고 말합니다 현대오피스텔 같은 경우는 서비스면적이 있을 수가 없거든요 오피스텔 전용 84가 아파트로 떨어졌을 때 실질적인 실평수 25평이 됩니다 그래서 많은 사람들이 전용면적 오브 제곱미터 보면서 어 이것도 아파트인가요라고 말하는 사람들이 있는데 이거는 실 평수가 18평 밖에 안 되다 보니까 이런 조심해 필요성이 있다고 이야기해 드립니다 3 이름이
넘어가는 전용 8424 아파트에 같은 경우는 그래도 프리미어 없다니까 듣다 보니까 이런 부분들을 예의 주시할 필요성이 있다고 합니다 아파트 좋다는 이야기는 해 드렸어요 근데 이미 가격이 많이 올라간 아파트를 내가 이후에 매수한다 쉽지 않겠죠 전세 가격이 없다 하더라도 이미 매매금액 또 거기 아파트에 주 날씨는 못한다 하더라도 어느 정도는 따라가는 놈도 있다 보니까 가격도 만만치 않죠 사회초년생이 이 영상 끝까지 할 필요성이 있다 이런 이야기해 드렸었는데요 바로 청약을 노려보세요 필요가 있겠죠 아파트 같은 경우는 청년층들은 정말 답이 없지요 요즘 청약도 장유유서의 시대다 안 되면 아무것도 안 되잖아요 근데 아파트 같은 경우는 이름 무조건적인 추천이죠 근데 청약 경쟁률 600대의 쏟아져 버리니까라는 생각을 할 수가 있는데 택시를 넘어가는 중 대형 아파트 일들을 주목할 필요성이 있다는 겁니다 교재에 풍선효과 나갈 수 있습니다
원래 상식적으로 보게 되면 112 넘어가는 약간 중대형 세대수를 더 좋아하잖아요 그런데 이런 오피스텔에 대한 분양 수요가 1억 물리다 보니까 규제가 생겼는데 건축물 분양에 대한 법률 오게 되면 제6조의 산에 전매금지 얘가 이렇게 되는데 전매금지 대상은 신용을 보게 되면 정확하게 나오게 됩니다 건축물 분양에 대한 법률 시행령을 보게 되면 오피스텔에서 111 이상인 건축물을 말한다라고 되어 있는 거죠 110 이상 같은 경우는 전매금지 99 12화 같은 경우는 전매가 자유롭다는 걸 알 수가 있습니다 오피스텔 중에서도 99 11 이하 전매가 가능한 오피스텔 같은 경우는 경쟁률이 장난 아니다 이야기해 드렸었는데 중대형 단지로 가면 갈수록 더 좋죠 근데 규제 때문에 양도세 취득세 종부세 세금 저 고인들이 있다 보니까 다주택자들이 접근할 수가 없는 중대형 세대수에 아파트들이 오히려 틈새시장이라고 할 수 있는 것이죠 이런 정맥 은지가 있는 애들은 경쟁률이 백대일 이하로 떨어지게 됩니다 그런다 아파트의 리 막상 투명 걸어오면서 하지는 않아요 일반적인 오피스텔이 아니거든요 조건 같은 경우는 시끄럽대 8억대 더군다나 최근에 관통 같은 경우는 15분 양을 했어요 약간 발상의 전환이라고 할 수 있을까요 무주택자가 전제로 돼야 돼요 분양가 다라고 한다 하더라도 계약금 10%면 되는 거죠 그러면 7 천만 원이면 되고 중독은 무이자가 정말 많거든요 계약금 10% 넣고 중도금 무이자 하러 가고 그리고 잔금 때는 전세로 갔다가 전원을 해 가지고 끌고 갈 수가 있습니다 1 주택 잘하고 하게 되면 오예 것 때문에 세금에서 보이잖아요
내가 2천만 원 투자했는데 2천만 원이 올랐다 아라곤 수익률이 100%라는 것입니다 오피스텔 소액투자로 갔다가 레버리지를 활용해 가지고 움직인다라고 하면 보다 안전하고 확실한 수익을 얻을 수가 있습니다 다만 여기서도 주열 포인트는 있긴 한데요 아무것도 아닌 오피스텔에 그냥 이런 식으로 무리한 갭투자로 해버리면 전세 가격 오히려 빠졌을 때 내가 당당하지 못할 수가 있거든요 그래서 개발호재가 있다든가 주거환경이 개선될 여력이 있는 지역들 투자할 필요가 있습니다 제가 일전에 빌라 투자하더라도 어떤 식으로 해야 되는지 설명 영상 있는데 여기서 말하는 빌라 투자의 접근법과 오피스텔에서도 그나마 좀 올라갈 많아 안전한 지역에 대한 지역 선택법은 동일하다 보니까 창고에 보시면 좋을 거 같습니다 오늘 영상 정리해 드리도록 하겠습니다
기본적으로 세금이 꼬이지 않는 무주택자 대상이고요 여기서 소액투자의 썼을 때 7천만 원 정도 전후에 어느 정도의 목돈이 있으신 분들 같은 경우는 112 넘어가는 전매 불가능한 아파트들이 틈새시장이 다 프리미엄이 없던 일로 붙을 수 있는 아주 좋은 죽어 대체상품이 다라고 정리를 해 드리고요 그런데 여기서 이천 3천만 원을 접근하시는 분들이라 한다 하더라도 원룸 투룸 오피스텔 예의 주시하면 좋을 거 같다 보통 사회초년생 분들이 많이 이야기하는 것 중 하나가 소장님 저는 돈이 없어서 부동산 투자를 하고 싶어도 못해요 그렇지 않아요 시야를 넓혀 보면 분명 길은 있고요 진짜 돈이 없으면 구로 빌라 투자도 나쁘지 않다고 이야기하거든요 빌라 서면 오색리 최초 도둑 개 줘 그렇지 않아요 그런 분들은 오피스텔 투자하면 아무래도 청약 가점 깨지지 않다 보니까 이런 식으로 접근해 보는 것도 좋다고 생각합니다
