대구 아파트 가격하락 전망을 보면 전세가 하락은 아파트 규모(평형)별 가격 격차도 사라지게 하고 있다.입주물량이 쏟아지는 지역에서는 수요자 고갈로 시장 적정가격조차 별다른 의미가 없어진 탓이다.대표적인 것이 140㎡(40평)형과 160㎡(50평)형대로 분양가격은 1억원 이상 차이가 나지만 전세가격은 대다수 지역에서 동일한 수준을 보이고 있다.https://youtu.be/vHvYjojLAtg
중대형 입주가 쏟아지고 있는 수성구 범어동과 수성2·3가 지역이 대표적이다.올 들어 현재까지 입주 물량만 3천여가구인 데다 이달부터 연차적으로 2천500여가구가 입주를 시작하게 된다.
이곳에서 미분양 물량 전세를 계획하고 있는 한 시공사 측은"140㎡형(40평)대 전세가격을 1억5천만~7천만원 정도로 예상하고 있다.165㎡(50평)도 동일한 가격에 전세를 준비 중에 있다"며"입주 가구의 70% 이상이 중대형이지만 경기침체에 따른 관리비 부담으로 중대형 수요는 갈수록 줄고 있다"고 했다.
수성구 범어네거리 일대 110㎡형(32평) 전세가격이 1억5천만~1억7천만원선인 것을 감안하면 규모별 전세가격 차이가 무의미해진 셈이다.
전세가 하락 현상은 최소한 내년 봄까지는 이어질 것으로 부동산업계는 내다보고 있다.
올해 대구지역 입주 물량 3만여가구 중 최소 50% 이상이 전세시장에 쏟아져 나오고 있는 데다 내년 봄철까지 입주 대기 물량도 만만치 않은 수준이기 때문.
업계 관계자는"전세가 하락은 입주물량 증가에도 원인이 있지만 현 상황에서는 실물경기 하락에 따른 이사수요 감소가 더욱 큰 변수가 되고 있다"며"올 겨울철 이후 경기회복세 여부에 따라 전세가격이 상당한 영향을 받을 것으로 예상된다"고 밝혔다.기존 계약자의 민원과 브랜드 가치 하락 등을 우려해 '깜깜이 분양'을 하던 건설사들이 '봄 분양' 시장을 겨냥해 공식적인 분양가 할인 마케팅에 나서고 있다.미분양이 줄지 않는데다 정부가 양도소득세 중과 폐지와 취득·등록세 감면 혜택을 잇따라 발표한 틈을 타 공격적인 재분양에 나서고 있는 것.
SD건설은 16일부터 입주가 시작된 대구 수성구 시지 SD 아이프라임 중대형 미분양 아파트에 대해 분양가의 60%만 납부한 뒤 나머지 40%를 4년 뒤에 내는 잔금 유예 제도 시행에 들어갔다.
SD건설 관계자는"분양가격이 5억원인 174㎡형(53평형) 30개에 대해서 한정 분양할 계획이며 잔금 40%를 유예할 경우 이자 혜택이 분양가의 10~25%에 이른다.취득·등록세 50% 감면에 양도세 면제까지 받을 수 있어 실수요자 입장에서는 초기 자금 부담을 상당히 덜 수 있을 것"이라고 밝혔다.
내달 수성구 황금네거리 주상복합 아파트인 'SK 리더스 뷰'(788가구)의 재분양에 나서는 SK건설은 계약금을 대폭 낮추고 분양가 전액 무이자를 시행할 예정이다.
SK건설 관계자는"분양가의 5%이던 계약금을 아파트 규모에 따라 1천500만원에서 3천만원 정액제로 낮추고 분양가의 40%만 적용하던 대출 무이자를 전액으로 변경했다.158㎡(48평형) 기준으로 6억원인 분양가격이 부담스러운 점을 감안, 2010년 입주 때 자유롭게 해약이 가능한 '해약 보장제'도 실시할 계획"이라고 밝혔다.
수성구의 또 다른 A단지는 아예 내달 당초 분양가에서 10~20% 내린 가격에 재분양에 들어갈 계획이다.
이 단지 관계자는"준공이 다가오지만 미분양이 많아 금융권 협의를 거쳐 현재 시장 가격에 맞춰 분양가 인하를 추진하고 있다"며"기존 계약자에게도 같은 수준의 조건 변경을 검토하고 있어 공식적으로 분양가 할인 판매에 나설 예정"이라고 밝혔다.
시공사들이 이처럼 조건 변경을 통한 분양가 할인에 나섬에 따라 지난해 이후 분양시장에서 대세를 이뤘던 '깜깜이 할인'도 줄어들 전망이다.
시공사 관계자들은"대다수 미분양 단지에서 할인 판매를 검토했지만 기존 계약자 반발 등에 따라 일부 단지만 소문 없이 할인 판매를 하는 깜깜이 할인을 해왔다"며"분양가 재조정 단지가 계속 나오면 공식적으로 조건 변경에 나서는 단지가 더욱 늘어날 것"이라고 밝혔다.미분양 아파트를 할인된 가격에 분양한다며 신규 아파트 입주를 방해한 아파트 주민이 무더기로 경찰에 입건됐다.
대구 수성경찰서는 29일 대구시 수성구 범어동 W아파트 입주민 A씨(52) 등 21명을 공동강요 등의 혐의로 불구속 입건했다.
경찰에 따르면 이들은 이날 오전 10시께 아파트 입구를 가로막고 신규 입주자 B씨(36)의 이사를 방해하는 등 지난 1월부터 최근까지 4차례에 걸쳐 신규 입주를 방해한 혐의를 받고 있다.
경찰조사 결과 A씨 등은 시공사인 모 건설 측이 미분양된 160세대에 대해 기존 분양가보다 30%가량 인하한 가격으로 판매하자 기존 입주자들의 재산 손실 보전을 요구하며 신규 입주 방해 행위를 한 것으로 드러났다.웬만한 미분양 해소 대책은 다 나왔지만 대구 시장은 여전히 싸늘합니다.건설사들이 수요 예측을 잘못해 비싼 값에 중대형 아파트만 잔뜩 지어놨는데, 세계 경제위기에 대구를 먹여 살리던 섬유산업 기반이 무너졌으니 어떤 정책이 나오더라도 효과가 없습니다.
대구에서 만난 한 중개업자는"대구지역 미분양 아파트는 언제 다 팔릴 수 있을지 알 수 없다"며 고개를 저었다.
인천 송도와 청라에서는 청약 과열 현상까지 빚어지고 서울 강남3구와 과천 판교 등 일부 지역 아파트 값은 바닥을 다졌다는 분석이 나오고 있지만 지방 부동산시장은 여전히 한겨울이다.미분양과 준공 후 미입주 문제는 해결될 기미가 보이지 않는다.
부동산써브에 따르면 올 1월부터 5월 14일까지 지방에서 청약접수에 들어간 25개 사업장 중 76%(19개 사업장 2615가구)가 청약률 0% 사업장인 것으로 조사됐다.
지방에서도 특히 미분양 사태가 심각한 곳은 대구지역.지난주 말 대구지역 부동산시장을 돌아봤다.
"달서구와 수성구에서 분양하고 있는 아파트 상당수가 여전히 계약률이 50%도 안 됩니다.입주를 시작한 지 1년 안팎이 된 단지도 대부분 50~60%의 낮은 입주율을 보이고 있고요."
달서구 A공인 관계자는"달서구 S건설사의 한 아파트는 지난해 6월부터 입주를 시작했지만 아직까지도 입주율이 10%대에 머물고 있다"고 말했다.
그는"미분양 아파트 분양권은 여전히 마이너스 프리미엄 신세를 면치 못하고 있다"며"롯데캐슬 191㎡(58평) 중 분양가보다 7000만원가량 낮은 6억6000만~6억7000만원에 나온 매물이 있다.8억5600만원에 분양된 두산위브 221㎡(67평)도 7억원대 후반에 매물이 나온다"고 귀띔했다.
수성구 B공인 관계자는"중소형 아파트는 그나마 거래가 되지만 중대형 분양권은 계약금조인 분양대금 10% 마이너스 프리미엄은 기본"이라며"이자까지 포기해 분양금보다 20%나 깎여 나온 물량도 있다"고 전했다.
또 다른 공인에서는"미분양 아파트 한시적 양도세 면제나 취득ㆍ등록세 감면 혜택 등이 잇달아 발표됐지만 대구 분양시장은 꼼짝달싹도 안 한다"고 말했다.
건설사들은 분양가를 할인해 주거나 미분양 물량을 전세로 전환하는 등 미분양 해소를 위해 나름대로 안간힘을 쓰고 있다.
일부 단지에서는 효과가 나타나고 있다.수성구에서 파크드림 아파트를 분양 중인 화성산업 측은 최근 분양가에서 15~20%를 할인해 한 달 새 100건 가까운 계약을 성사시켰다.기존 분양자들에게도 할인 가격을 소급 적용하면서 좋은 반응을 얻어낸 것.
달서구 성당동 두산위브도 지난해 10월부터 전체 가구 수의 절반 이상인 미분양 아파트를 전세로 돌리면서 입주율 85%를 넘겼다.