대구 신축 아파트 분양 시장
대구 신축 아파트 분양 시장이 차갑게 얼어붙고 있다. 청약 미달이 속출, 1순위 미달 단지가 나왔다. 대기업 브랜드나 대단지 아파트 등을 가리지 않고 1순위를 포함한 청약 미달이 이어지고 있다. 공급 과잉 탓이다. 문제는 올 하반기 신규 물량이 대거 쏟아질 전망이어서 청약 미달 사태가 우려된다는 점이다. 자칫 부동산 시장 침체와 주택 업체의 자금난으로 이어져 지역 경제에 심각한 영향을 미칠까 걱정이다. https://youtu.be/phxFwYUF1 eo
https://youtu.be/Iq67 Ao2 RIHo
대구는 지난해 12월 규제지역으로 전역이 묶인 가운데 공급이 쏟아졌다. 공급이 늘어나면 분양가가 떨어져야 하지만, 되레 분양가는 높은 수준을 유지하면서 수요자들이 외면하고 있는 분위기가 지속되고 있다. 하반기에도 아파트 분양이 대규모로 예정돼 시장에서는 이 같은 분위기가 당분간 이어질 것으로 보고 있다.
규제지역 지정 후… 청약률 떨어지고 미분양 나와
14일 한국 부동산원 청약 홈에 따르면 포스코건설이 수성구 수성동에서 분양한 '더샵 수성 오클레어'가 1순위에서 미달을 기록했다. 3개 주택형에서 260가구를 모집했는데, 70가구를 모집하는 전용 50㎡에 37명만 신청한 것이다. 나머지 주택형은 모집가구를 채웠지만, 예비당첨자를 채우지 못해 추가 신청자를 받는다.
수성구는 지난 1월만 해도 대우건설이 파동에 공급한 '수성 더팰리스 푸르지오 더샵'은 1순위에서 820가구를 모집하는데 5020건이 접수됐다. 평균 경쟁률이 6.12대 1을 보일 정도였다.
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이후 대구 외곽부터 분양시장이 가라앉기 시작하더니 지난 4월에 수성구 파동에 공급한 '수성 해모로 하이엔'도 1순위에서 미달을 나타냈다. 795가구 중 576가구를 일반 분양했던 이 단지는 계약자를 못 찾다가 결국 선착순 분양까지 내몰렸다.
외곽에서 시작된 미분양 여파가 중심부까지 향하면서 업계에서는 우려를 표하고 있다. 분양 업계 관계자는 "하반기에도 대구에서 분양이 많은데, 분양대행사들이 현장에 뛰어들지를 가늠하고 있다"며 "미분양으로 자금이 묶이기 시작하면 오도 가도 못하는 상황이 되기 때문"이라며 분위기를 전했다.
또 다른 업계 관계자는 "대구는 이미 수년 전에도 미분양을 시작으로 건설사의 부도까지 나왔던 지역이다"라며 "업계에서는 트라우마가 있다 보니 하반기 분양을 조심스러워하는 분위기인 건 맞다"라고 말했다. 이어 "수성구에서도 입지 차이가 있긴 하지만, 미달·미분양이 나왔다는 자체가 시장에는 심리적 압박으로 작용한다"고도했다.
지역 주민들은 확대해석을 경계하고 있다. 하나의 아파트 문제이고 '거품 가격' 때문이라고 보고 있다. 범어동에 살고 있는 박 모 씨는 "더샵 수성 오클레어는 일반적인 학군 지나 학원가와 거리가 있다"며 "평면도 그냥 그런데 전용면적 84㎡ 분양가가 8억 원이나 하는 건 너무 과도한 것 같다"라고 말했다.
수성구에서 대장 아파트로 꼽히는 황금동 태왕아너스, 두산위브 더 제니스 등은 대형 아파트들이다. 황금동, 범어동 등에서 중형이 포함된 범어 SK뷰, 힐스테이트 범어, 빌리브 범어 등은 전용 84㎡의 실거래가가 15억 원을 찍기도 했다. 최근 호가는 18억 원에 이르지만 매물이 없는 데다 워낙 거래가 없던 동네다 보니 가격은 보합권에 머물고 있다. 물론 이를 '시장 침체의 조짐'으로 해석하는 이들도 있다.
"당분간 미분양 계속" vs "수성구는 다를 것"
가장 큰 문제는 공급과잉이다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 대구의 미분양 주택은 1185가구로 전달보다 32.1%가 늘었다. '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 주택도 130가구로 전월(4월·86가구)보다 51.2%나 급증했다. 전국 미분양 주택이 역대 최저 수준을 보이는 데다 청약열기가 불타오르고 있지만, 대구만은 예외인 상황이 됐다.
부동산 114에 따르면 대구의 올해 아파트 분양은 3만 4484가구가 예정됐다. 지난해(3만 1241가구)에 이어 3만 가구를 웃돌고 있다. 입주 예정 물량도 향후 3년간 6만 8000여 가구에 달한다. 분양, 입주 등 공급이 넘치다 보니 청약 열기는 빠르게 식었다. 청약 홈에 따르면 지난해 하반기 대구의 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 17.3대 1이었지만 올해 상반기에는 6.4대 1로 떨어졌다.
대구 부동산 시장에 대해 현지 및 관련 업계에서는 이러한 분위기가 지속된다고 예상한다. 공급과잉이 해결되지 않고 있는 데다 규제지역에서 벗어나기도 어렵다고 봐서다. 대구시는 지난달 국토교통부에 지역별 조정대상지역 지정 해제를 요청했다. 지난해 12월 대구가 조정대상지역으로 지정된 뒤 부동산 분위기가 위축됐다는 판단에서다. 8개 구·군 중 달성군을 제외한 전 지역에서 조정대상지역 해제 의견을 제시한 것으로 전해졌다.
그러나 국토부는 주거정책심의위원회에서 "현 규제지역을 유지하되 향후 1~2개월 간 시장 상황을 추가 모니터링한 후 규제지역 일부 해제(읍면동 단위) 및 추가 지정 여부 등을 재검토한다"라고 밝혔다. 대구는 규제지역 해제요건을 채우지 못해 후보에도 포함되지 못한 것으로 알려졌다. 전국적으로 규제지역은 111곳에 달한다.
익명을 요청한 부동산 전문가는 "최근 몇 년간 대구에서는 문만 열면 완판 되는 아파트가 수두룩했다"며 "이제 분양권 거래도 막히고 대출까지 어려워 돈줄이 막히다 보니 시장 침체로 흐르게 된 것"이라고 지적했다. 그러면서 "시장 가격 및 분양 가격 조정이 이뤄지지 않으면 미분양 사태는 계속될 수 있다"라고 경고했다. 대구는 지난해 12월 규제지역으로 전역이 묶인 가운데 공급이 쏟아졌다. 공급이 늘어나면 분양가가 떨어져야 하지만, 되레 분양가는 높은 수준을 유지하면서 수요자들이 외면하고 있는 분위기가 지속되고 있다. 하반기에도 아파트 분양이 대규모로 예정돼 시장에서는 이 같은 분위기가 당분간 이어질 것으로 보고 있다.
규제지역 지정 후… 청약률 떨어지고 미분양 나와
14일 한국 부동산원 청약 홈에 따르면 포스코건설이 수성구 수성동에서 분양한 '더샵 수성 오클레어'가 1순위에서 미달을 기록했다. 3개 주택형에서 260가구를 모집했는데, 70가구를 모집하는 전용 50㎡에 37명만 신청한 것이다. 나머지 주택형은 모집가구를 채웠지만, 예비당첨자를 채우지 못해 추가 신청자를 받는다.
수성구는 지난 1월만 해도 대우건설이 파동에 공급한 '수성 더팰리스 푸르지오 더샵'은 1순위에서 820가구를 모집하는데 5020건이 접수됐다. 평균 경쟁률이 6.12대 1을 보일 정도였다.
이후 대구 외곽부터 분양시장이 가라앉기 시작하더니 지난 4월에 수성구 파동에 공급한 '수성 해모로 하이엔'도 1순위에서 미달을 나타냈다. 795가구 중 576가구를 일반 분양했던 이 단지는 계약자를 못 찾다가 결국 선착순 분양까지 내몰렸다.
외곽에서 시작된 미분양 여파가 중심부까지 향하면서 업계에서는 우려를 표하고 있다. 분양 업계 관계자는 "하반기에도 대구에서 분양이 많은데, 분양대행사들이 현장에 뛰어들지를 가늠하고 있다"며 "미분양으로 자금이 묶이기 시작하면 오도 가도 못하는 상황이 되기 때문"이라며 분위기를 전했다.
또 다른 업계 관계자는 "대구는 이미 수년 전에도 미분양을 시작으로 건설사의 부도까지 나왔던 지역이다"라며 "업계에서는 트라우마가 있다 보니 하반기 분양을 조심스러워하는 분위기인 건 맞다"라고 말했다. 이어 "수성구에서도 입지 차이가 있긴 하지만, 미달·미분양이 나왔다는 자체가 시장에는 심리적 압박으로 작용한다"고도했다.
지역 주민들은 확대해석을 경계하고 있다. 하나의 아파트 문제이고 '거품 가격' 때문이라고 보고 있다. 범어동에 살고 있는 박 모 씨는 "더샵 수성 오클레어는 일반적인 학군 지나 학원가와 거리가 있다"며 "평면도 그냥 그런데 전용면적 84㎡ 분양가가 8억 원이나 하는 건 너무 과도한 것 같다"라고 말했다.
수성구에서 대장 아파트로 꼽히는 황금동 태왕아너스, 두산위브 더 제니스 등은 대형 아파트들이다. 황금동, 범어동 등에서 중형이 포함된 범어 SK뷰, 힐스테이트 범어, 빌리브 범어 등은 전용 84㎡의 실거래가가 15억 원을 찍기도 했다. 최근 호가는 18억 원에 이르지만 매물이 없는 데다 워낙 거래가 없던 동네다 보니 가격은 보합권에 머물고 있다. 물론 이를 '시장 침체의 조짐'으로 해석하는 이들도 있다.
"당분간 미분양 계속" vs "수성구는 다를 것"
가장 큰 문제는 공급과잉이다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 대구의 미분양 주택은 1185가구로 전달보다 32.1%가 늘었다. '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 주택도 130가구로 전월(4월·86가구)보다 51.2%나 급증했다. 전국 미분양 주택이 역대 최저 수준을 보이는 데다 청약열기가 불타오르고 있지만, 대구만은 예외인 상황이 됐다.
부동산 114에 따르면 대구의 올해 아파트 분양은 3만 4484가구가 예정됐다. 지난해(3만 1241가구)에 이어 3만 가구를 웃돌고 있다. 입주 예정 물량도 향후 3년간 6만 8000여 가구에 달한다. 분양, 입주 등 공급이 넘치다 보니 청약 열기는 빠르게 식었다. 청약 홈에 따르면 지난해 하반기 대구의 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 17.3대 1이었지만 올해 상반기에는 6.4대 1로 떨어졌다.
대구 부동산 시장에 대해 현지 및 관련 업계에서는 이러한 분위기가 지속된다고 예상한다. 공급과잉이 해결되지 않고 있는 데다 규제지역에서 벗어나기도 어렵다고 봐서다. 대구시는 지난달 국토교통부에 지역별 조정대상지역 지정 해제를 요청했다. 지난해 12월 대구가 조정대상지역으로 지정된 뒤 부동산 분위기가 위축됐다는 판단에서다. 8개 구·군 중 달성군을 제외한 전 지역에서 조정대상지역 해제 의견을 제시한 것으로 전해졌다.
그러나 국토부는 주거정책심의위원회에서 "현 규제지역을 유지하되 향후 1~2개월 간 시장 상황을 추가 모니터링한 후 규제지역 일부 해제(읍면동 단위) 및 추가 지정 여부 등을 재검토한다"라고 밝혔다. 대구는 규제지역 해제요건을 채우지 못해 후보에도 포함되지 못한 것으로 알려졌다. 전국적으로 규제지역은 111곳에 달한다.
익명을 요청한 부동산 전문가는 "최근 몇 년간 대구에서는 문만 열면 완판 되는 아파트가 수두룩했다"며 "이제 분양권 거래도 막히고 대출까지 어려워 돈줄이 막히다 보니 시장 침체로 흐르게 된 것"이라고 지적했다. 그러면서 "시장 가격 및 분양 가격 조정이 이뤄지지 않으면 미분양 사태는 계속될 수 있다"라고 경고했다.
특히 지난달 말 현재 대구의 미분양 물량이 1천 세대를 넘는 등 전국 최다인 상황에서 신규 분양 아파트의 청약 미달이 속출, 조짐이 좋지 않다. 부동산 관계자들은 대구의 강남인 수성구에서의 1순위 미달 발생을 충격으로 받아들이고 있다. 향후 대구 부동산 시장 향방의 바로미터가 될 수 있다는 점에서 지역 부동산 시장 전망을 어둡게 보고 있는 것이다.
최근 대구 수성구와 북구의 신규 분양 아파트 청약 접수 결과 작은 평형대에서 1순위 모집에 미달한 것으로 나타났다. 북구 아파트는 2순위까지 청약이 넘어갔다. 동구는 더 심하다. 지난달 대단지, 대기업 브랜드를 내세운 아파트가 결국 청약 미달로 마감됐다.
문제는 올 하반기다. 올 연말까지 대구에서 18개 단지 1만 5천 세대 이상 신규 공급이 예정돼 있다. 공급 과잉으로 인한 시장 침체가 불가피할 것으로 보인다. 미분양 주택도 급격히 늘어날 가능성이 높다.
대구의 미분양 주택은 지난 5월 기준 1천186호로 한 달 만에 전국 최대 증가폭을 나타냈다. 특별·광역시 중에서 가장 많다. 공급 과잉 누적과 입주 물량 증가, 조정 대상 지역 지정에 따른 규제 강화 영향 때문으로 분석됐다.
청약 미달과 미분양 주택 증가는 이미 예견됐다. 지난해 부동산 시장이 과열되면서 아파트 분양 물량이 대거 쏟아졌다. 물론 수성구를 중심으로 한 아파트 가격이 급등하자 주택 업체들이 신축 아파트 물량을 크게 늘린 측면이 없지 않다. 투기 및 가수요까지 가세했다. 아파트 가격이 천정부지로 뛰었다. 정부의 투기 과열 방지 대책은 지역 분양 열기에 찬물을 끼얹는 데 큰 몫을 했다. 앞으로 쏟아져 나올 신규 분양 아파트가 걱정이다. 미분양 아파트 관리 대책이 필요하다.
부동산 시장이 침체되면 가뜩이나 코로나19 등으로 가라앉은 지역 경기를 더욱 수렁에 빠뜨려 지역 경제에 주름살을 더할 가능성이 높다. 정부와 대구시 및 주택 업계는 공급 물량을 조절하고 재건축 아파트 건축 시기 조정 등에 대한 조밀한 대책을 마련하기 바란다. 대구 미분양 아파트 2000가구 넘어
미분양 아파트, 동·호수 지정해 선착순 계약 중
선착순 인기 단지도 있지만… 대부분 만성 미분양 우려
공급과잉과 수요 위축으로 미분양이 속출했던 대구에서 '선착순 계약' 아파트가 쏟아지고 있다. 미계약이나 미달로 잔여 세대에 대해 재공고를 통해 무순위 접수를 받고도 남은 물량이다. 10년 이상 무주택으로 버티면서 청약 당첨이 어려운 서울의 사정과는 딴판인 상황이다.
14일 관련 업계와 현지 공인중개사들에 따르면, 대구에서 선착순 계약을 진행한 아파트마다 밤새 줄을 서는 '오픈런(?)'이 벌어지고 있다. 대기를 했다가 모델하우스 문이 열리면 선착순으로 들어가서 남은 세대 중에 동·호수를 지정해 아파트를 계약하게 된다. 대구의 선착순 아파트를 잡기 위해 광역지역뿐만 아니라 서울·수도권에서도 원정 투자를 오고 있다.
'선착순 계약' 아파트는 쉽게 말해 청약으로 할 수 있는 건 다 해 보고 남은 집들이다. 주택공급에 관한 규칙 제53조의 10호에 따라 이렇게 남은 분양권은 계약해도 무주택으로 간주된다. 무주택이다 보니 다른 주택 청약 시 재당첨 제한도 받지 않는다. 때문에 선착순 분양이 시작되는 날에는 되레 줄을 서는 진풍경까지 벌어지고 있다.
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경기권에서 공인중개 사무소를 운영 중인 김 모 씨는 9월부터 동대구행 KTX를 3번 탔다. 그는 "주택들을 처분하면서 여유가 좀 있다 보니, 입주 시에 집값이 크게 떨어지지만 않으면 버틸 수 있는 자금 여력이 있다"며 "무엇보다 주택수에 포함되지 않고, 부지런만 하면 살 수 있다는 게 장점"이라고 강조했다.
대구 현지의 분양 관계자는 "대구에서 선착순 아파트가 뜨면서 이제는 전날에 와도 늦는 상황이 됐다"며 "3일 전부터 텐트를 치고 있는 분들까지 나왔다"라고 분위기를 전했다. 실제 현대엔지니어링이 대구 중구 동인동 1가 211번지 일원에서 공급하는 ‘힐스테이트 동인’의 선착순 계약은 전날 실시됐다. 하지만 선착순을 대기하기 위한 줄은 2~3일 전부터 형성된 것으로 전해졌다.
이번 선착순 계약은 거주지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 마음에 드는 잔여세대의 동·호수를 계약할 수 있다. 이 현장은 계약금(10%) 완납 시 입주(2025년 3월 예정) 전에 전매도 가능하다. 중도금(50%)에 대한 이자 후불제 혜택도 제공하고 있고, 계약금 10%만 납부하면 중도금 대출(50%) 승계 조건으로 입주 전 전매할 수 있다.
이밖에도 동구 용계동 '용계역 푸르지오 아츠베르', 동구 율암동 '안심 파라곤 프레스티지', 수성구 수성동 '수성 해모로 하이엔', 중구 태평로 '힐스테이트 대구역 퍼스트' 등이 최근 선착순 계약을 진행 중이거나 진행했던 곳들이다.
미분양으로 남아도 선착순에서 팔리는 건 일부일 뿐이다. 대구 미분양 아파트는 '공포' 수준으로 급증하고 있다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구) 대비 1217가구(106.0%) 증가했다. 전국 17개 시도 가운데 가장 많이 증가했다. 전국 미분양 주택이 7월 1만 5198가구에서 8월 1만 4864가구로 역대 최저치까지 감소한 것과는 대조적이다.
대구에서 미분양이 2000가구를 넘긴 건 2015년 12월 이후 5년 8개월 만이다. 동구에서만 1637가구가 미분양 아파트에 있어 대구 전체에서 69.2%를 차지하고 있다. 대구시는 동구를 조정대상지역에서 해제해 달라고 국토부에 요청을 넣어놓은 상태다.
상황이 이렇다 보니 관련 업계에서도 전망을 어둡게 보고 있다. 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표인 분양경기실사지수(HSSI)에서도 이러한 점이 포착됐다.
주택산업연구원(주산연)이 발표한 10월 전국 HSSI 전망치는 전월대비 0.2포인트(p) 상승한 84.8로 전월 수준이 예상됐지만, 대구의 경우 전월대비 2.6포인트 하락한 64.0으로 전국 최저 수준을 유지하고 있다. 기준치인 100을 넘으면 분양경기가 긍정적으로 전망된다는 의미이고, 100을 넘지 못하면 그 반대다.
한편 대구는 지난해 분양권에 대한 전매제한이 이어 12월 18일 조정대상지역 지정됐다. 분양권을 노린 투자수요가 빠지고 대출규제가 시작되는 와중에도 대규모 공급이 이어졌다. 이 때문에 올해 들어 청약경쟁률 하락, 미분양 발생, 분양 연기 등의 후폭풍을 맞고 있다.
공급과잉과 수요 위축으로 미분양이 속출했던 대구에서 '선착순 계약' 아파트가 쏟아지고 있다. 미계약이나 미달로 잔여 세대에 대해 재공고를 통해 무순위 접수를 받고도 남은 물량이다. 10년 이상 무주택으로 버티면서 청약 당첨이 어려운 서울의 사정과는 딴판인 상황이다.
14일 관련 업계와 현지 공인중개사들에 따르면, 대구에서 선착순 계약을 진행한 아파트마다 밤새 줄을 서는 '오픈런(?)'이 벌어지고 있다. 대기를 했다가 모델하우스 문이 열리면 선착순으로 들어가서 남은 세대 중에 동·호수를 지정해 아파트를 계약하게 된다. 대구의 선착순 아파트를 잡기 위해 광역지역뿐만 아니라 서울·수도권에서도 원정 투자를 오고 있다.
'선착순 계약' 아파트는 쉽게 말해 청약으로 할 수 있는 건 다 해 보고 남은 집들이다. 주택공급에 관한 규칙 제53조의 10호에 따라 이렇게 남은 분양권은 계약해도 무주택으로 간주된다. 무주택이다 보니 다른 주택 청약 시 재당첨 제한도 받지 않는다. 때문에 선착순 분양이 시작되는 날에는 되레 줄을 서는 진풍경까지 벌어지고 있다.
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경기권에서 공인중개 사무소를 운영 중인 김 모 씨는 9월부터 동대구행 KTX를 3번 탔다. 그는 "주택들을 처분하면서 여유가 좀 있다 보니, 입주 시에 집값이 크게 떨어지지만 않으면 버틸 수 있는 자금 여력이 있다"며 "무엇보다 주택수에 포함되지 않고, 부지런만 하면 살 수 있다는 게 장점"이라고 강조했다.
대구 현지의 분양 관계자는 "대구에서 선착순 아파트가 뜨면서 이제는 전날에 와도 늦는 상황이 됐다"며 "3일 전부터 텐트를 치고 있는 분들까지 나왔다"라고 분위기를 전했다. 실제 현대엔지니어링이 대구 중구 동인동 1가 211번지 일원에서 공급하는 ‘힐스테이트 동인’의 선착순 계약은 전날 실시됐다. 하지만 선착순을 대기하기 위한 줄은 2~3일 전부터 형성된 것으로 전해졌다.
이번 선착순 계약은 거주지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 마음에 드는 잔여세대의 동·호수를 계약할 수 있다. 이 현장은 계약금(10%) 완납 시 입주(2025년 3월 예정) 전에 전매도 가능하다. 중도금(50%)에 대한 이자 후불제 혜택도 제공하고 있고, 계약금 10%만 납부하면 중도금 대출(50%) 승계 조건으로 입주 전 전매할 수 있다.
이밖에도 동구 용계동 '용계역 푸르지오 아츠베르', 동구 율암동 '안심 파라곤 프레스티지', 수성구 수성동 '수성 해모로 하이엔', 중구 태평로 '힐스테이트 대구역 퍼스트' 등이 최근 선착순 계약을 진행 중이거나 진행했던 곳들이다.
미분양으로 남아도 선착순에서 팔리는 건 일부일 뿐이다. 대구 미분양 아파트는 '공포' 수준으로 급증하고 있다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구) 대비 1217가구(106.0%) 증가했다. 전국 17개 시도 가운데 가장 많이 증가했다. 전국 미분양 주택이 7월 1만 5198가구에서 8월 1만 4864가구로 역대 최저치까지 감소한 것과는 대조적이다.
대구에서 미분양이 2000가구를 넘긴 건 2015년 12월 이후 5년 8개월 만이다. 동구에서만 1637가구가 미분양 아파트에 있어 대구 전체에서 69.2%를 차지하고 있다. 대구시는 동구를 조정대상지역에서 해제해 달라고 국토부에 요청을 넣어놓은 상태다.
상황이 이렇다 보니 관련 업계에서도 전망을 어둡게 보고 있다. 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표인 분양경기실사지수(HSSI)에서도 이러한 점이 포착됐다.
주택산업연구원(주산연)이 발표한 10월 전국 HSSI 전망치는 전월대비 0.2포인트(p) 상승한 84.8로 전월 수준이 예상됐지만, 대구의 경우 전월대비 2.6포인트 하락한 64.0으로 전국 최저 수준을 유지하고 있다. 기준치인 100을 넘으면 분양경기가 긍정적으로 전망된다는 의미이고, 100을 넘지 못하면 그 반대다.
한편 대구는 지난해 분양권에 대한 전매제한이 이어 12월 18일 조정대상지역 지정됐다. 분양권을 노린 투자수요가 빠지고 대출규제가 시작되는 와중에도 대규모 공급이 이어졌다. 이 때문에 올해 들어 청약경쟁률 하락, 미분양 발생, 분양 연기 등의 후폭풍을 맞고 있다. 고분양가 심사는 분양보증과 미분양 리스크 관리를 위한 것임에도 1만 가구가 넘는 미분양이 나오면서 심사제도의 실효성에 대한 논란이 나올 수밖에 없는 상황이다.
올해 두 차례 심사기준 개정을 했지만 심사기준 추가 공개나 외부 인사 참여를 통해 객관성과 공정성을 확보할 필요가 있다는 게 업계의 시각이다.
◆ "5년간 1만 가구... 서울·수도권에 35%" 미분양 관리 못한 고분양가 규제
16일 조오섭 더불어민주당 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 2017년부터 5년간 고분양가 관리지역 37곳에서 1만 1002가구의 미분양 주택이 나온 것으로 확인됐다.
지역별로는 대구 동구가 1012가구로 가장 많았고 대구 중구(661가구)·경남 창원시(649가구) 순으로 나타났다. 특히 전체 미분양 가구 중 35%가 넘는 3910가구가 서울·수도권에서 나왔다. 경기 양주시에서 576가구로 가장 많았고 ▲경기 안성시 451가구 ▲인천 서구 397가구 ▲경기 부천 389가구 ▲서울 광진구 358가구 등이었다.
HUG는 정부 정책과 규제지역 지정 및 매매가·분양가 등 시장 상황을 고려해 고분양가 관리지역을 지정하고 있다. 과도한 분양가 책정이 매매 가격 상승과 수분양자 부담 증가로 인한 미분양 주택 증가로 이어질 수 있어 분양보증 심사에서 이들 지역의 분양가를 관리하고 있다.
전국적으로 여러 지역에서 1만 가구 넘게 미분양이 발생하면서 고분양가 관리지역과 심사 제도가 제 역할을 하지 못하는 모양새가 됐다.
이에 대해 HUG 관계자는 "고분양가 관리지역 내에서 미분양이 나온 것은 지역 내 주택공급 증가와 입지요건 등 분양단지의 특성에 따른 것"이라고 해명했다.
실제 대구 지역에서는 단기적인 공급 증가로 인해 미분양 아파트가 급증하는 모양새를 보이고 있다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에서 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구)보다 2배 이상 증가했다.
그럼에도 상대적으로 입지 여건이 좋은 서울과 수도권에서도 적지 않은 규모로 미분양이 발생하는 것은 심사제도의 문제가 적지 않다는 의견이다.
◆ 불분명한 기준·분양가 통제 수단 악용... 추가 개선 요구 나오는 고분양가 규제
고분양가 규제는 분양보증 심사 과정에서 기준 자체가 명확하게 공개되지 않아 이전부터 논란이 됐었다.
민간주택에 대한 분양가 상한제 적용 등 정부의 분양가 규제가 강화되면서 HUG의 보증심사가 분양가 통제 수단으로 이용되고 있다는 지적이 많았다.
특히 서울과 수도권 주요 재개발·재건축 사업장에서는 분양가 산정 과정에서 갈등으로 분양일정이 미뤄지면서 주택 공급을 가로막는다는 비판이 제기됐었다. '단군 이래 최대 정비사업'으로 불리는 강동구 둔촌주공(1만 2032가구)을 포함해 송파 잠실 진주(564가구)·서초 방배 5구역(3080가구)·수원 권선 6구역(2175구역) 등이 대표적이다.
이에 HUG는 올해 두 차례에 걸쳐 심사기준 개선안을 내놨다. 인근 시세와 비교 사업장 산정기준을 변경하고 심사평점 하한 점수와 건축 연령별 가산율·심사평점에 따른 가감률 등 심사 세부기준을 추가적으로 공개했다.
심사기준 개선과 공개범위 확대로 이전보다 투명성이 확대되고 사업의 예측 가능성은 높아졌지만 여전히 한계점이 남아있다는 의견이다.
고분양가 심사가 HUG 내부에서 이뤄지다 보니 여전히 '깜깜이' 논란을 지울 수가 없다는 것이다. 여전히 공개되지 않은 심사기준들도 있어 추가적인 기준 공개가 필요하다는 의견이 나온다.
서진형 대한 부동산학 회장(경인여대 교수)은 "산정 기준이 투명하게 공개되지 않은 채로 내부에서 결정하다 보니 고분양가 심사에 대한 논란이 빚어지는 것"이라면서 "외부 전문가 참여와 심사기준 공개 범위 확대 등으로 객관성과 공정성을 확보할 필요가 있다"라고 말했다.
특히 최근 금융당국의 대출규제로 인해 이전과 같은 시장 유동성에 따른 매매 수요 유입이 둔화될 것으로 보인다. 여기에 향후 3기 신도시 등 정부의 공급대책에 따라 조성된 주택들의 공급이 본격화되면 이전보다 미분양 사례들이 증가할 수 있는 만큼 명확한 기준 공개와 제도 개선이 필요하다.
조오섭 더불어민주당 의원은 "고분양가 심사에도 많은 지역에서 미분양이 발생하고 있어 적정 분양 가격 산출과 심사제도 재검토가 필요하다"며 "검토 결과와 지속적인 모니터링을 통해 추가적인 제도 개선이 요구된다"라고 말했다.