오늘은 금리가 계속 올라가는 데도 불구하고 제가 상가를 계속 매수하는 이유에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다 제가 예전 영상에서 안 3억 정도 되는 상가를 하나 매수했다라고 말씀 드렸었죠 나요 제가 최근에 9억 원짜리 상가를 추가로 매수하였습니다
여기 매수한 내용인데요 보시면 주요 정보가 좀 있어서 조금 가리긴 했고요 전용면적은 90 한사평 정도 되는 그런 3 가구요 여기는 예전 상가의 비해서 금액도 비싸지만 평수도 크고 상권이 경기도 다섯 손가락 안에 되는 좀 유명한 그런 상권입니다 그래서 유동인구가 굉장히 많고요 금리가 계속 올라가는 거라 알고 있는데 어떻게 이상과 매수를 결정하게 됐는지 말씀드리도록 하겠습니다 제가 원래 두 번째 상가는 일반 매 매가 아닌 경매로 알아보고 싶었거든요
많이 알아봤는데 생각보다 경매에서 좋은 물건이 많이 없더라고요 그래서 일반 매매로 방향을 전화해서 알아보게 되었고 자금은 주택을 1 매각을 하고 거기에서 사업 정도 수익이 생겼거든요 그래서 그 금액을 산과 두 개로 나눠서 투자를 하게 된 경우였습니다
근데 제가 주택을 매매하고 상가를 사게 된 이유가 있는데요 제가 최근에 회사를 그만둬 짜 나요 안정적인 수익이 갑자기 줄어들게 되기 때문에 월급 식으로 매달 월세를 받아야겠다 생각을 해서 결정한 부분도 있고요 또 하나는 고평가 벤 부동산에서 저평가된 부동산으로 의 이동이 얻습니다 지금 주택 가격은 최소 어깨까지 나왔다라고 생각을 합니다 지금 저평가 가 된 투자 상품이 뭐가 있을까라고 생각했을 때 상가가 저평가 됐다라고 생각을 하였습니다
그 이유는 뭐냐면 최근 2 3년 동안 주택가격은 최소 2배 이상의 올랐는데 상가는 그런 어 데드 상승의 따라가지 못한 모습이었습니다 상가는 즉 값이상승 하는 그 시기에 코로나라는 그런 외부 변수가 있었기 때문에 오르지 를 못했습니다 왜냐하면 상가라는 것은 월세가 올라갈수록 그만큼 가격이 올라가는 그런 상품인데요 코로나로 인해서 공실이 생기고 수익성이 많이 떨어졌고 든요 그래서 삼각 금액이 올라가지 않았습니다 하지만 저는 이런 상황이 오히려 기회라고 생각을 했습니다 왜냐하면 이런 코로나 상황이 아니었다면 훨씬 더 비싼 가격에 제가 매수를 해야 했을 테니까요
물론 코로나가 아주 끝난 건 아니지만 제가 답사를 갔을 때는 2 이 코로나는 없다는 느낌을 받을 정도로 웨이팅 더 많이 걸리고 주변 상권이 코로나 이전으로 돌아간 상황이었습니다 뒤 좋은 상권에서 월세 관사 120 정도 나오니까 부동산에서 브리핑하는 것은 you've로 수익률이 나오고요 제가 생각했을 때는 재산세 취재 노쇠를 다 제외하고 실제 현금 투자했을 때 수익은 5% 가 나오거든요 근데 이런 상가를 왠 왔을까라고 생각을 해보면 코로나로 인해서 최근 2년 동안 임대료를 50% 감면을 해 주었더라 구요 그러니까 그 주인 분들은 이전 동안은 약간의 물 대한 지역 어떤 그런 상황이었던 거죠 그리고 최근에 또 금리도 오르다 보니까 그런 압박감이 더 커졌을 거라고 생각을 했습니다
그래서 제가 가격을 조정을 좀 해서 9억 원 의 매매를 확인했고요 저는 법인을 만들어서 투자를 하게 되었고 대출 70% 했을 시에는 투자수익률이 1 11% 정도 연 수행이 납니다 제가 4억 원 정도를 투자를 한다면 연 4천4백만 원의 수익을 얻을 수 있는 거거든요 이 돈으로 이 정도 수익 얻을 수 있는 상품이 없잖아요 근데 메디텔 생각을 하고 이게 복리로 따지는 굉장히 큰 게 연 11% 복리로 계산을 하게 되면 10년이 지나면 그 이자가 1 4억 가까이 됩니다 은행은 사업을 두면 연 뭐 이자 해봤자 2% 정도 때 밖에 못 봤잖아요 여기서 플러스되는 요인들은 10년 동안 자산 가격이 오르고 물가가 오르면 3 가격은 그대로 온 건 아니잖아요 모든 것들이 다 오르면 상관을 오르는 거죠 하지만 예금은 사업을 예금을 했다 하더라도 인플레이션 전혀 상관없이 원금 그대로 받을 수밖에 없는 거고요 그리고 이 월세가 지금처럼 고정된 건 아니라는 거죠 코로나가 이제 지나가고 점점 힘들어 가 올라갈 수밖에 없거든요
그래서 지금은 11% 의 수익이 나지만 향후 최대 15% 까지 연 수익률이 올라갈 수 있을 거라 생각을 합니다 그래서 저에게는 이런 상품이 주택을 그는 가지고 있는 것보다는 메리트가 될 수 있을 거라 생각을 하고 매수를 하게 되었습니다 물론 주택가는 다르게 상가는 공실의 위험률이 있기 때문에 권리분석을 잘하고 공실이 나지 않는 것을 투자하는 게 굉장히 중요한 포인트인데요 아무리 월세를 받아도 공실이 1년 다면 의미가 없잖아요 저는 상가를 투자할 때 제 나름대로 포인트가 있는데요 황금 투자 시에 연 5% 수익률 이 무조건 나와야 되고 그리고 절대 공실이 남이 안 된다는 그런 생각을 가지고 있는데 이 지역은 상권이 워낙 좋고 제가 지금 받는 월세 라면 절대로 공식이 나지 않고 저는 오히려 공신하길 바라고 있거든요
왜냐 공실이 나면 월세를 5배 까지 올릴 수 있다고 생각을 했거든요 주변 시세가 그래요 지금 월세가 사실 4년 전형을 쓰거든요 그러니까 그만큼 불까 인상의 반영된 건 아니다 코로나로 인해서 전혀 상승분을 보존받지 못했다라고 생각을 합니다 그래서 월세는 점차적으로 올 거라 생각을 하고 있고 이런 상가를 제가 살 수 있었던 이유는 지금 코로나 고 금리인상이 이상 돼 있기 때문에 이런 매물이 나왔다라고 생각을 합니다 왜냐하면 금리도 앞으로 계속 떨어질 예정이고 코르다 도 종식되고 그러면 좋은 상가가 나올 리가 없잖아요 왜냐하면 수익 이렇게 많이 나는데요 그런데 좋은 상가를 살 은 타이밍은 금리가 오를 것 같고 코로 날 이런 악재가 있을 때만 나올 수 있다고 생각을 하거든요 그래서 저는 최근 이 찬스라고 생각을 하고 매입을 하게 되었습니다