경제 위기 심화
대한민국은 IMF 금융위기 이후 최악의 경제 상황에 직면했으며, 환율 급등, 실업률 증가, 부동산 가격 폭등 등 경제적 위기가 계속되고 있다. 이러한 경제적 악화는 부동산 투기와 소비자 심리를 악화시키며, 경제 전반에 심각한 파장을 미치고 있다.
언론과 정치의 신뢰 상실
신문과 언론은 기업 이윤을 우선시하며 정치적 진영 논리에 의존해 보도를 이어가고 있다. 국민의 알 권리를 저버린 채, 잘못된 정보와 희망 고문을 통해 부동산 가격 안정과 경제 회복에 대한 잘못된 기대를 부추기고 있다.
부동산 시장과 건설사의 위기
부동산 시장은 아파트 가격 하락과 미분양 증가, 건설사 부도 사례로 불안정성이 심화되고 있다. 특히, 건설사의 부채 문제와 금융권의 연쇄 부채 증가가 경제 침체를 가속화하고 있다.
빈부격차와 고용 문제
최저임금 인상과 고용 악화로 인해 자영업자와 근로자 모두 어려움을 겪고 있다. 외국인 노동자 의존도가 높아지며, 고용 구조 변화로 인해 빈부격차와 사회적 갈등이 심화되고 있다.
경제 전반에 대한 경고와 교훈
현재의 경제 상황은 과거 리먼 사태와 유사하게 전 세계적 경제 침체로 이어질 위험이 있다. 정부와 국민 모두가 개인주의를 넘어 협력해야 하며, 경제 회복을 위해 근본적인 대책이 시급히 필요하다.경기 둔화와 코로나19 팬데믹(2019~2020년)
2019년 말부터 글로벌 경기 둔화 우려가 커졌고, 2020년 코로나19 팬데믹으로 인한 경제 충격을 완화하기 위해 Fed는 금리를 급격히 인하했습니다.
대규모 재정 부양책과 과잉 유동성(2020~2021년)
팬데믹 대응을 위해 시행된 대규모 재정 정책과 양적 완화로 인해 시중에 과도한 유동성이 공급되었고, 이는 자산 가격 상승과 인플레이션 상승을 초래했습니다.
인플레이션과 금리 인상(2022년~현재)
2022년부터 공급망 차질, 에너지 가격 상승, 임금 상승 등으로 인해 인플레이션이 급등했고, 이를 억제하기 위해 Fed는 공격적으로 금리를 인상했습니다.
2. 한국 금리 변화와 요인
금리 변화
2019년: 한국은행은 글로벌 경기 둔화와 국내 경기 침체 우려로 인해 금리 인하를 단행했습니다.
2019년 말 기준금리: 1.25%
2020년: 코로나19 팬데믹 발생 이후 한국은행은 경제 충격 완화를 위해 긴급 금리 인하를 단행했습니다.
2020년 3월과 5월, 두 차례 금리 인하로 기준금리를 **0.5%**까지 낮췄습니다.
2020년 말 기준금리: 0.5%
2021년: 한국 경제가 팬데믹 이후 빠르게 회복되면서 자산 가격이 급등하고, 부동산 과열과 가계부채 급증이 심화되었습니다. 이에 한국은행은 주요국 중앙은행보다 먼저 금리 인상에 나섰습니다.
2021년 말 기준금리: 1.0%
2022년: 한국은행은 물가 상승과 가계부채 문제 해결을 위해 금리 인상을 지속했습니다.
2022년 11월 기준금리는 **3.25%**까지 인상되었습니다.
2022년 말 기준금리: 3.25%
2023년~현재: 한국은행은 인플레이션 안정화를 목표로 금리를 **3.5%**까지 인상한 후, 현재까지 금리를 동결하고 있습니다.
2024년 초 기준금리: 3.5%
한국 금리 변화의 주요 요인
경기 둔화와 코로나19 팬데믹(2019~2020년)
2019년 말부터 국내 경기 둔화 우려가 커졌고, 2020년 코로나19 팬데믹으로 인한 경기 충격을 완화하기 위해 한국은행은 금리를 급격히 인하했습니다.
부동산 과열과 가계부채 증가(2020~2021년)
팬데믹 이후 저금리와 과잉 유동성으로 부동산 시장이 과열되고, 가계부채가 급격히 증가하자 한국은행은 주요국 중앙은행보다 앞서 금리 인상을 단행했습니다.
인플레이션과 금리 인상(2022년~현재)
2022년부터 글로벌 공급망 차질과 원자재 가격 상승으로 인해 물가가 급등하자, 한국은행은 물가 안정을 위해 기준금리를 지속적으로 인상했습니다.
3. 한국과 미국 금리 변화 비교 요약
구분 미국 한국
2019년 경기 둔화로 금리 인하 시작 경기 둔화로 금리 인하 시작
2020년 코로나19 대응으로 0%대 금리 도입 코로나19 대응으로 0.5% 금리 도입
2021년 저금리 유지, 인플레이션 우려 시작 경기 회복과 부동산 과열로 금리 인상 시작
2022년 인플레이션 억제를 위한 공격적 금리 인상 물가 상승과 가계부채 문제로 금리 인상
2023~현재 금리 5% 이상으로 유지 금리 3.5%로 유지
1. 고금리로 인한 대출 이자 부담 증가
2024년 현재 고금리 기조가 유지되면서 자영업자들이 상업용 부동산을 매입하거나 임대할 때 대출 이자 부담이 크게 늘었습니다.
대출을 통해 부동산을 매입한 자영업자들의 경우 이자 비용이 수익을 초과하는 상황이 발생할 수 있으며, 이는 자산 매각 압력으로 이어져 가격 하락을 유발할 수 있습니다.
신규 투자자들도 높은 금리로 인해 상업용 부동산 투자에 소극적이기 때문에 거래가 급감하고 가격이 하락하는 원인이 됩니다.
2. 소비 위축으로 인한 자영업자 매출 감소
고금리와 경기 둔화로 인해 소비자들의 지출이 줄어들면서 자영업자들의 매출이 감소하고 있습니다.
매출이 줄어든 자영업자들은 임대료를 감당하기 어려워지며, 일부는 폐업을 선택하게 됩니다.
공실률이 증가하면 임대 수익이 줄어들고 상업용 부동산의 가치가 하락하게 됩니다.
3. 공실률 증가
자영업자들이 폐업하거나 신규 창업이 줄어들면서 상가와 점포의 공실률이 증가하고 있습니다.
공실이 늘어나면 임대료가 하락하고, 이는 상업용 부동산의 수익률을 낮추어 가격 하락 압력으로 작용합니다.
특히 지방과 수도권 외곽 지역에서는 공실 문제가 심각하게 나타나고 있습니다.
4. 임대료 하락 압박
공실이 많아지면 건물주들은 세입자를 유치하기 위해 임대료를 낮출 수밖에 없습니다.
임대 수익이 줄어들면 상업용 부동산의 가치도 하락하게 되며, 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.
임대 수익이 부동산 가치 평가의 주요 기준이기 때문에, 임대료 하락은 곧 부동산 가격 하락을 의미합니다.
5. 상업용 부동산 공급 과잉
과거 몇 년간 상업용 부동산 개발이 활발하게 이루어지면서 공급 과잉 문제가 발생했습니다.
특히 팬데믹 이후 급증한 온라인 쇼핑의 영향으로 오프라인 매장의 수요가 감소했음에도 불구하고, 공급이 계속 늘어남에 따라 상가와 오피스 건물의 수익성이 낮아지고 있습니다.
공급이 수요를 초과하면서 자연스럽게 가격 하락으로 이어지고 있습니다.
6. 경기 둔화 및 불확실성 증가
글로벌 경기 둔화와 미·중 무역 갈등, 지정학적 리스크 등으로 인해 경제 불확실성이 커지고 있습니다.
경제가 불안정할 때는 자영업자들이 사업 확장에 소극적이며, 신규 창업도 줄어들기 때문에 상업용 부동산 수요가 감소합니다.
수요 감소는 가격 하락 압력으로 작용합니다.
7. 상업용 부동산 투자 수요 감소
과거에는 상업용 부동산이 고수익을 제공하는 투자 수단으로 인식되었으나, 고금리 시대에는 대출 비용 증가로 인해 수익률이 낮아지면서 투자 수요가 크게 줄었습니다.
투자 수요가 감소하면 거래가 위축되고, 이는 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.
8. 온라인 쇼핑 및 디지털 경제 확산
온라인 쇼핑과 배달 플랫폼의 확산으로 인해 오프라인 상점의 필요성이 줄어들고 있습니다.
디지털 경제로의 전환이 가속화되면서 상업용 부동산(특히 소매점포와 상가)의 수요가 줄어들고 있으며, 이는 장기적으로 상업용 부동산 가격에 부정적인 영향을 미칩니다.
9. 정부 규제 및 정책 변화
자영업자 보호를 위한 임대료 상한제, 임대차 보호법 등의 정책이 시행되면서 건물주의 수익성이 제한되고 있습니다.
이러한 규제는 자영업자를 보호하는 동시에 상업용 부동산의 수익성을 악화시키는 요인이 되어 가격 하락을 부추길 수 있습니다.
10. 기존 부동산 버블의 붕괴 가능성
문재인 정부 시기와 그 이전부터 부동산 가격이 급등하면서 상업용 부동산에도 버블이 형성되었습니다.
고금리와 경기 둔화로 인해 버블이 붕괴할 위험이 커졌고, 가격 조정이 이루어지면서 폭락 가능성이 커지고 있습니다.
결론
현재 상업용 부동산 시장은 고금리, 소비 위축, 공실 증가, 공급 과잉 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 가격 하락 압력을 받고 있습니다. 자영업자들의 매출 감소와 높은 대출 이자 부담은 폐업과 임대료 하락으로 이어지고, 이는 공실률 증가와 투자 수요 감소를 초래하여 상업용 부동산 가격 하락을 더욱 가속화할 수 있습니다.
미국 정부가 단기채권을 발행하는 주요 이유
미국 정부는 다양한 만기의 채권(단기, 중기, 장기)을 발행하여 자금을 조달합니다. 그중에서도 단기채권(만기 1년 이하의 채권, 예: 국채권 T-Bills) 발행이 중요한 역할을 하는 이유는 다음과 같습니다.
1. 단기 자금 조달 필요
미국 정부는 매년 막대한 예산을 운영하고 있으며, 세수(세금 수입)와 지출 간의 시차를 메우기 위해 단기적으로 자금이 필요할 때가 많습니다. 이런 경우 단기채권을 발행하여 유동성을 확보하고, 필요한 자금을 빠르게 조달할 수 있습니다.
2. 재정적자 보전
미국 정부가 지출이 수입보다 많을 때, 즉 재정적자가 발생하면 이를 메우기 위해 채권을 발행합니다. 단기채권은 빠르게 자금을 조달할 수 있는 수단이기 때문에 재정적자 보전에 유리합니다.
3. 낮은 금리 환경 활용
금리 환경이 낮을 때는 단기채권의 금리가 상대적으로 더 낮게 형성되기 때문에 정부 입장에서 자금을 조달하는 비용이 적습니다. 따라서 단기채 발행을 통해 상대적으로 저렴한 비용으로 자금을 확보할 수 있습니다.
4. 유동성 관리
단기채권은 만기가 짧기 때문에 만기 도래 시 새로운 채권을 발행하여 이전 채권을 갚는 방식으로 쉽게 롤오버(차환 발행)가 가능합니다. 이를 통해 정부는 지속적으로 자금을 유동적으로 운용할 수 있습니다.
5. 투자자 수요 충족
단기채권은 안정적인 자산으로 인식되기 때문에 금융기관, 기업, 해외 중앙은행, 개인 투자자 등 다양한 투자자들에게 인기가 많습니다. 특히, 단기채는 만기가 짧아 금리 변동에 따른 가격 리스크가 적기 때문에 안전 자산을 선호하는 투자자들이 많이 찾습니다. 이러한 수요를 충족시키기 위해 단기채권 발행이 지속적으로 이루어집니다.
Economic slowdown and COVID-19 pandemic (2019-2020)
Concerns about a global economic slowdown have grown since late 2019, and the Fed sharply cut interest rates in 2020 to ease the economic impact of the COVID-19 pandemic.
Large-scale fiscal stimulus and excess liquidity (2020-2021)
Large-scale fiscal policies and quantitative easing implemented to respond to the pandemic led to excessive liquidity supply in the market, which led to rising asset prices and inflation.
Inflation and interest rate hikes (2022-present)
Inflation has skyrocketed since 2022 due to supply chain disruptions, rising energy prices, and rising wages, and the Fed has aggressively raised interest rates to suppress this.
2. Changes in Korean interest rates and factors
Interest rate changes
2019: The Bank of Korea cut interest rates due to concerns about a global economic slowdown and a domestic economic recession.
Base rate at the end of 2019: 1.25%
2020: After the outbreak of the COVID-19 pandemic, the Bank of Korea implemented an emergency interest rate cut to ease the economic impact.
In March and May 2020, the base rate was lowered to **0.5%** through two rate cuts.
Base rate at the end of 2020: 0.5%
2021: As the Korean economy rapidly recovered from the pandemic, asset prices skyrocketed, and real estate overheating and household debt surged. In response, the Bank of Korea raised interest rates before major central banks.
Base rate at the end of 2021: 1.0%
2022: The Bank of Korea continued to raise interest rates to address rising prices and household debt.
In November 2022, the base rate was raised to **3.25%**. Base rate at the end of 2022: 3.25%
2023-present: The Bank of Korea raised the interest rate to **3.5%** with the goal of stabilizing inflation, and has since frozen it.
Base rate at the beginning of 2024: 3.5%
Major factors in changes to interest rates in Korea
Economic slowdown and COVID-19 pandemic (2019-2020)
Concerns about a domestic economic slowdown have grown since late 2019, and the Bank of Korea sharply cut interest rates in 2020 to ease the economic impact of the COVID-19 pandemic.
Real estate overheating and household debt increase (2020-2021)
As the real estate market overheated and household debt increased rapidly due to low interest rates and excess liquidity following the pandemic, the Bank of Korea raised interest rates ahead of major central banks. Inflation and Interest Rate Increases (2022-Present)
Since 2022, as prices have skyrocketed due to disruptions in the global supply chain and rising raw material prices, the Bank of Korea has continued to raise the base rate to stabilize prices.
3. Summary of Interest Rate Changes in Korea and the United States
Classification United States Korea
2019 Interest rate cuts begin due to economic slowdown Interest rate cuts begin due to economic slowdown
2020 0% interest rate introduced in response to COVID-19 0.5% interest rate introduced in response to COVID-19
2021 Low interest rates maintained, inflation concerns begin Interest rate hikes begin due to economic recovery and overheating of real estate
2022 Aggressive interest rate hikes to suppress inflation Interest rate hikes due to rising prices and household debt issues
2023-Present Interest rates maintained at 5% or higher Interest rates maintained at 3.5%
1. Increased loan interest burden due to high interest rates
As of 2024, the high interest rate trend has continued, and the loan interest burden has increased significantly for self-employed people when purchasing or leasing commercial real estate. For self-employed individuals who purchased real estate through loans, there may be a situation where interest expenses exceed profits, which may lead to pressure to sell assets and cause prices to fall.
New investors are also reluctant to invest in commercial real estate due to high interest rates, which causes transactions to decrease sharply and prices to fall.
2. Decrease in sales of self-employed individuals due to decreased consumption
Self-employed individuals are seeing a decrease in sales due to high interest rates and an economic slowdown, which is causing them to spend less.
Self-employed individuals with decreased sales are having difficulty paying rent, and some are choosing to close their businesses.
As the vacancy rate increases, rental income decreases and the value of commercial real estate decreases.
3. Increase in vacancy rate
As self-employed individuals close their businesses or new businesses decrease, the vacancy rate of commercial and store buildings is increasing.
As vacancies increase, rents decrease, which lowers the profitability of commercial real estate and puts downward pressure on prices.
The vacancy problem is particularly serious in local areas and areas outside the metropolitan area. 4. Pressure to Lower Rent
As vacancies increase, building owners have no choice but to lower rents to attract tenants.
As rental income decreases, the value of commercial real estate also decreases, which can lead to a decline in asset value.
Since rental income is the main criterion for evaluating real estate value, a decrease in rents means a decrease in real estate prices.
5. Oversupply of Commercial Real Estate
As commercial real estate development has been active in the past few years, oversupply problems have arisen.
In particular, despite the decrease in demand for offline stores due to the rapid increase in online shopping after the pandemic, the profitability of commercial and office buildings has decreased as supply continues to increase.
As supply exceeds demand, it naturally leads to a decrease in prices.
6. Slowdown in Economy and Increased Uncertainty
Economic uncertainty is increasing due to the global economic slowdown, the US-China trade conflict, and geopolitical risks.
When the economy is unstable, self-employed people are reluctant to expand their businesses and the number of new startups decreases, which reduces demand for commercial real estate.
A decrease in demand acts as a downward pressure on prices. 7. Decrease in demand for commercial real estate investment
In the past, commercial real estate was recognized as an investment vehicle that provided high returns, but in the era of high interest rates, the demand for investment has decreased significantly due to the decrease in yields caused by the increase in loan costs.
A decrease in investment demand can lead to a decrease in transactions, which can lead to a decrease in prices.
8. Expansion of online shopping and the digital economy
The need for offline stores is decreasing due to the spread of online shopping and delivery platforms.
As the transition to the digital economy accelerates, the demand for commercial real estate (especially retail stores and shopping malls) is decreasing, which has a negative impact on commercial real estate prices in the long term.
9. Changes in government regulations and policies
As policies such as the rent cap system and the Tenancy Protection Act are implemented to protect the self-employed, the profitability of building owners is limited.
These regulations protect the self-employed while also worsening the profitability of commercial real estate, which can lead to a decrease in prices.
10. Possibility of a collapse of the existing real estate bubble
A bubble has also formed in commercial real estate as real estate prices have skyrocketed since the Moon Jae-in administration and before. Due to high interest rates and economic slowdown, the risk of a bubble burst has increased, and the possibility of a crash is increasing as prices are adjusted.
Conclusion
The current commercial real estate market is experiencing downward price pressure due to a combination of factors such as high interest rates, decreased consumption, increased vacancies, and oversupply. The decrease in sales and high loan interest burden of self-employed people are leading to business closures and decreased rents, which can further accelerate the decline in commercial real estate prices by increasing vacancy rates and decreasing investment demand.
Main reasons why the US government issues short-term bonds
The US government issues bonds of various maturities (short-term, medium-term, long-term) to raise funds. Among them, the issuance of short-term bonds (bonds with a maturity of 1 year or less, e.g. Treasury T-Bills) plays an important role for the following reasons:
1. Need for short-term funding
The US government operates a huge budget every year, and there are many times when short-term funds are needed to make up for the time difference between tax revenues (tax receipts) and expenditures. In such cases, short-term bonds can be issued to secure liquidity and quickly raise the necessary funds.
2. Conserving the fiscal deficit
When the U.S. government spends more than it earns, that is, when a fiscal deficit occurs, it issues bonds to cover it. Short-term bonds are advantageous for conserving the fiscal deficit because they are a means of quickly raising funds.
3. Utilizing the low interest rate environment
When the interest rate environment is low, the interest rate of short-term bonds is formed relatively lower, so the cost of raising funds from the government's perspective is low. Therefore, funds can be secured at a relatively low cost through the issuance of short-term bonds.
4. Liquidity management
Since short-term bonds have a short maturity, they can be easily rolled over (issued for conversion) by issuing new bonds when they mature and paying off the previous bonds. This allows the government to continuously operate funds flexibly.
5. Meeting investor demand
Short-term bonds are popular among various investors such as financial institutions, corporations, foreign central banks, and individual investors because they are recognized as stable assets. In particular, short-term bonds have a short maturity and therefore have less price risk due to interest rate fluctuations, so they are sought after by many investors who prefer safe assets. To meet this demand, short-term bonds are continuously issued.
6. Financial Market Stability
The short-term bond market is an important element of the U.S. financial market, and the issuance of short-term bonds plays a role in providing liquidity to the financial market. In particular, since the **Federal Reserve System (Fed)** manages liquidity by utilizing the short-term bond market when implementing monetary policy, the issuance of short-term bonds also contributes to the stability of the financial market.
7. Maintaining a Balanced Maturity Structure
The U.S. government seeks to maintain a balanced maturity structure by appropriately issuing short-term, medium-term, and long-term bonds. If all bonds are issued as long-term bonds, a high interest rate burden will arise, and if only short-term bonds are relied on, the risk of funding at maturity will increase, so the issuance of short-term bonds is necessary to manage this harmoniously.
Representative Types of Short-Term Bonds
Treasury Bills (T-Bills): Short-term government bonds with maturities of 4, 8, 13, 26, and 52 weeks, issued at a discount, and the face value is paid at maturity. Conclusion
The main reasons for the U.S. government to issue short-term bonds are to secure short-term funds, secure low-cost funds, meet investor demand, manage liquidity, and cover the fiscal deficit. Issuing short-term bonds plays an important role not only in government financial management but also in stabilizing financial markets.
The reasons for the increase in U.S. long-term bond yields are determined by various economic and financial factors. I will explain the main reasons below.
1. Expectation of interest rate hikes
When the Federal Reserve (Fed) is expected to raise the benchmark interest rate to suppress inflation, bond yields rise.