서울시 송파구 아파트 모두가 하락을 외칠때 누군가는 기회라고 합니다지난달 전국 미분양 주택이 7만5000가구를 돌파하며 10년 2개월 만에 최대치를 기록했다 한국에는 경제 위기가 어디서 다칠까 어떤 행태로 닥칠까 궁금해하는 사람이 많습니다 제가 볼 때 아파트에서 온다라고 보고 있습니다 https://youtu.be/veK7uWneVTs
그럼 아파트에서 어떻게 오냐 가격 폭락으로 오게 될 거다 오늘 아침에 보면 뭐 매매가 바닥 다지나 서울 곳곳 상승거래 그래서 규제완화에 대단지 급매 소지인 그래 송파헬리오 목동 센트럴 등 매매가 1억 올라 대단지 일부단지 값 올라 옥석 가리기가 심해졌다 그래서 좋은 지역에 아파트 가격이 오르고 있다고 말을 하고 있습니다 그런데 이게 다 필요 없고요 솔직히 말하면 대기압이 무효하다 한국의 가계부채가 전세 보증금 포함 3,000조의 육박하고 있어서 OECD GDP 대비 가계부채비율이 1이라고 제가 며칠 전에 이야기했죠 오늘도 또 동아일보에 보도가 나왔어요 한국경제연구원 분석에 따르면 전세 보증금이 올라 부채 규모가 확대되었다 그래서 전세보증금을 포함한 가계부채가요 2018년에는 2313조 9천억인데 2022년 말에는 2925조 3천억으로 5년 사이에 703조가 커졌다는 이 전세금이 커진 것은 그야말로 부채가 커졌다는 거예요
그래서 GDP 대비 가계부채 비율이 156%가 되어 버렸는데 보증금은 집주인이 임차인에게 진 빚인데 통계에 잡히지 않고 있다는 겁니다 그런데 GDP 대비 전세보증금 포함 156.8%로 봐야 되고 OECD 31개 중에 1위예요 보증금을 제외했을 때는 105.8로 사이지만 전세를 부채에 반영할 경우서 있어 제치고 1위가 됐다는 그래서 한국은 전세 보증금 부채가 맞다 합쳐야 되는 거죠 그래서 세계에서 한국에만 있는 전세는 이건 부채인 겁니다 그래서 GDP 대비 가계부채 비율이 100% 이상인 나라가 한국후서이스 호주 캐나다 덴마크 네덜란드까지 6개국인데 소득 대비 부채 비율도 한국이 2021년 가처분 소득 대비 가계부채 비율이 206.5%로 유기였는데 전세보증까지 포함하면 303.7%로 1위가 돼요 그래서 가처분 소득이라는 것은 세금 제외하고 개인이 실제 쓸 수 있는 그런 소득인데 이런 연간 소득보다 빛이 세배 즉 3년 벌어야 갚을 수 있는 빛을 쥐고 산다라는 겁니다 그런데 영국이나 프랑스 같은 미국 같은 나라들은 다 140에서 100 사이에 있다는 겁니다 자 변동 금리 대출이 높아진 것도 가게 대출해서 지금 문젠데 지금 변동진리 대출이 76.4%로 올랐다 자 한국의 높은 주택 보유 성향이라는 게 가계 부채를 내 빚을 내서라도 주택을 소유하겠다 자 그리고 이것이 나중에 문제가 될 상황이 된다는 겁니다 그래서 요즘처럼 전셋값이 떨어지고 부동산이 침체한 시기에 집주인이 세입사 보증금을 돌려줄 수 없어 추가로 대출을 받아야 되는데 그만큼 눈에 보이지 않는 비제도권 대출이 많다는 건데 이렇게 부채를 돌려 막다 보면 개인의 부도로 이어지고 국가 경제 리스크가 된다고 말을 하고 있습니다
한국의 아파트 가격 총액도 좀 궁금하시죠 자 이런 문제도 우리가 이제는 지퍼 봐야 될 문제예요 자 집값의 오를 거라고 무슨 낙관론이 지배하고 있고 그래서 부동산 불패 신화는 없다 하고 아직까지도 떠들고 있는 사람이 있습니다 자 그래서 집값이 오른다라는 것은요 시장심리가 전염이 되어서 직각 급등을 가져오는데 자 인구는 주로도 가구가 늘어나서 270만 홀을 공급해도 지금 계속 집값이 올라간다고 그렇게 주장을 하고 있습니다 자 진짜 그럴 거냐 한번 봅시다 대한민국의 아파트 시가총액은 총 얼마나 될까요 그래서 이 문제에서 대한민국의 아파트 시가총액이 2019년 11월 달에 3,352조에 달했어요 그런데 이때는 부동산이 본격적으로 오르기 전이었습니다
그런데 아파트를 시가총액으로 바라보면 2022년 11월 22일 현재 코스피 전체가 1900조 코스닥이 330조 코스피 코스닥 합쳐서 2 230조입니다 작년 10월 말 서울 시내 아파트 시가총액이 1,300조예요 1,300조요 그래서 서울만 1300조입니다 그런다 작년 6월에 정점에서 4개월 만에 12조 정도가 12조 8천억이 빠졌는데 1330조로 나오고 있습니다 작년 10월 말이에요 불과 2017년 만에도 서울 아파트 시가총액이 664조였습니다 이게 2021년 말에 1332조가 됐어요 자 인천에 아파트 시가총액이 155조 그래서 전국 다 합치면 아파트 시가총액이 얼마나 될까 한국의 부동산 시가총액을 전부 다 합치면 서울에는 5,235조 경기도는 4,810조 그래서 전국적으로 1경 7788조가 된다는 겁니다 그러니까 부동산이 코스닥이나 코스피 보다 훨씬 많고 서울의 아파트 가격과 경기도 아파트 가격 정도만 합쳐도 코스닥 코스피 보다도 더 많다는 겁니다
올해 1월 8일까지 한국의 아파트 가격이 51조 총액이 감소됐다고 나오고 있어요 51조가 떨어졌다 작년 12월 말 서울시내 아파트 시가총액이 더 줄어 가지고 1244조 9천억이고 2021년 12월 말보다 13조 6천억이 줄었어요 그래서 정점이든 작년 6월보다 23조 3천억이 감소했다는 겁니다 그래서 지금 아파트 시가총액이 2020년 1월 달에 913조인데 여기서 지금 얼마나이 빨리 300조 이상이 늘어났는 것을 우리가 알 수 있는 거예요 자 그러면 부동산 가격이 2017년 수준으로 돌아간다면 서울에서만 아파트 시차 총액이 650조 이상 줄어들어 버린 겁니다 서울만요 그럼 서울에서 650조가 사라졌다면 이에 각 가정마다 어떤 일이 벌어지겠습니까 2017년 수준으로만 돌아가도 그런 일이 나오는 거예요 이게 솔직히 말하면 기암 폭탄입니다 그래서 한국에는 결국은요 무슨 수를 써서 정권이 아파트 가격을 안 떨어지게 막을 날도 결국은 붕괴될 겁니다 그러면서 금융기관이 지금 부도가 날 거예요 금융위기가 오게 될 겁니다 부채 위기가 금융위기로 전하되고이 금융위기가 전체 금융기관을 경석 시키면서 국가 재정위기로도 갈 수 있어요 이게 무슨 겁니다 아시겠습니까 그래서 한국에는 3000조의 육박한 가계부채가 있는데 그런데 서울에서만 지금 불과 한 5년 사이에 2017년부터 2022년까지 5년 사이에 600조가 늘어났다 이게 터졌을 때 어떤 일이 벌어질 거냐 잘 한번 생각해 보기 바랍니다