한국은행이 기준금리를 8연속 동결한 가운데, 부동산 시장에서는 어떤 영향이 발생할지 살펴봅니다.
서울을 중심으로 집값 상승세가 둔화되고 있는 가운데, 특히 서울 외곽 지역인 노원구, 도봉구, 강북구에서는 큰 폭의 가격 하락이 나타나고 있습니다.https://youtu.be/sK-SR6cSfww?si=1_nlszDLcxSkTWi1
서울도 아까 말씀드린 것처럼 서울이 원래지 집값 이제 상승세가 가장 빨랐습니다 가장 장기간 상승을 해왔고요 그러다 보니까 집값 상승에 대한 필요도가 컸고요 그다음에 지난 9월에 작년 9월에 특내 보금 자리론 일반형 공급이 중단이 되면서 특히 서울 외곽 지역 어 이제 노원구 도봉구 강북구 같은 서울 외곽 지역 이이 가장 큰 타격을 받았습니다
그런데 일반적으로 부동산 시장에서도 그 업무 핵심 지역에 가까운 곳 아니면 학군지 가까운 곳이 집값이 상승을 할 때는 가장 큰 폭으로 상승을 하고요 그다음에 집값이 하락할 때는 또 가장 작게 하락을 합니다 그래서 업무 핵심지 학군지 먼 지역부터 집값 상승기에는 제일 늦게 집값이 상승을 했다가 소폭 상승을 했다가 하락기에는 또 제일 먼저 큰 폭으로 하락을 하는 이런 어 패턴을 보이는데요
그러면 특내 보금 자리로 일반형의 그 수혜를 받던 서울 외곽 지역이 가장 먼저 집값이 좀 큰 폭으로 하락하는 어 그런 식으로 하락을 하면서 어 전반적으로 서울 주택 그 가격의 선행 지표라고 하는 서울 주택 매매 소비 심리 지수도 어 큰폭으로 하락을 해서 이게 100을 넘어가면 이제 상승을 기대하는 그 공인 중개사지 어 주택을 구매하고자 하는 사람들이 더 많은 것이고요 하락을 기대하는 사람들 보다 더 많은 것인데 100 아래로 내려가고요 이게 95에서 114가지 men 보합이 보는데 지금 보합 수준으로 어 지금 99.65 나타났습니다
노도강 지역 그러니까 노원구 도봉구 그리고 강북구 지역에 지금 하락세가 두드러지는 상황이잖아요 아무래도 30대 연글 쪽이 유입이 좀 많은 곳이라서 타격이 클 거 같거든요 좀 피해가 좀 우려되는 상황이죠 예 그렇습니다 지금 아무래도 30대들이 이어 기초 자산이 부족한 관계로 그 특례 복음 자리론 일반형을 많이 활용을 해서 서울 지역에서 주택을 매수할 만한 곳이 서울의 외곽 지역 그중에서도 어 노원구 도봉구 강북구 어 지역이 주로 그 타겟이었던 것으로 보이는데요 문제는 아까 말씀드린 것처럼 그 부동산 가격 패턴이 어 핵심 업무 지역 그다음에 핵심 학군 지역에서 먼 지역일수록 집값은 상승은 가장 늦고 하락은 제일 먼저 일어나는 그런 패턴을 원래 보이게 돼 있고요 그다음에 상승폭도 제일 적은 반면에 하락폭은 제일 큰 항상 이런 패턴을 보이게 돼 있습니다
그러다 보니까 서울 외곽 지역인 노도강 지역이 지금 가장 큰 폭으로 주택 가격이 하락하고 있는 상황이고요 그래도 지금 전분기 대비로는 지금 대부분 어 60% 가까이 하락을 했는데요 어 그래도 전년 대비 전년 동기 대비로는 여전히 상승한 수준입니다 그래서 서울 같은 경우도 어 전년 동기 대비로는 실거래가가 99% 상승을 했고요 전국으로 봐도 아 실거래가가 전년 동기 대비로는 2.78% 여전히 상승한 수준입니다
그래서 전분기 대비로는 하락을 했지만 전년 동기 대비로는 상승한 수준이다 그렇지만 뭐 중요한 것은 당장 30대 연극을 해서 구매한 분들이 전분기 대비로 집값이 큰 폭으로 하락을 했기 때문 예예 자 교수님 그러면 좀이 질문을 드려야 될 것 같은데이 집값 하락세가 언제까지 이어질 것으로 보십니까 일단 이게 하은이 기준 금리를 8연속 동결한 것과도 좀 연관지어서 생각해 볼 만한 좀 지점이 있는 거 같거든요 어떻게 보십니까 저는 상반기까지는 집값이 침체기를 겪을 가능성이 크고요데 하반기부터는 집값이 상승세로 돌아설 것 으로 예측을 하고 있습니다
한 두 가지 정도 이유를 생각해 볼 수가 있는데요 첫 번째는 한국은행이 통화정책 기조를 하반기부터 전환할 것으로 예상을 하기 때문입니다 지금 아까 앵크 님께서도 말씀해 주신 것처럼 한국은행이 지금 어 통 기준 금리를 동결하고 있는데요 그다 이번에 어 이창용 한국은행 총재도 6개월 정도는 기준 금리 인하를지 언급하기는 시기상조다 이렇게 언급을 했고요 지금 물가가 하락하는 속도를 봤을 때 는 어 빠르면 7월 달부터 0.25% 포인트 정도 기준 금리 인하가 시작될 것으로 보이고요 그다음에 저는 한국은행에서 지금 수차례 올해 말이나 내년 초에는 2% 물가 안정 목표를 달성할 것으로 예측을 하고 있다라고 밝혀왔습니다
그래서이 한국은행의 물가 예측이 어 지금 예상대로 진행이 된다고 하면요 2% 물가 안정 목표 달성 시의 기준 금리는 2에서 3%이 중립 금리 수준 범위까지 낮아질 수 있다 있다고 예측을 하고 있습니다 제가 예측하기에는 그러면 올해 말에서 내년 초까지 낙관적으로 보면 기준 금리가 2. 5% 그다음에 좀 보수적으로 보면 2.75% 아지 내려갈 수 있다고 보고 있습니다
그렇게 되면 하반기부터는 기준 금리 인하가 대출 금리 하락을 유발을 해서 부동산 수요가 상승을 할 수 있고요 또 다른 요인은 내년 올해도이 정부가 정책 자금 대출을 공급을 한다는 것입니다 첫 번째는 신생화 특내 대출 27조원 로 어 공급을 해서 9억원 이하 최대 5억원까지 어 대출을 할 것이기 때문에 이것이 특히 아까 말씀드린 노도강 지역 같이 수도권에 9억 원 이하의 주택들이 몰려 있는 지역에 부동산 수요를 다시 끌어올릴 가능성이 있고요 그것뿐만 아니라 특내 보금자리론이 이달 말에 종료가 되는데 그것의 후속으로 보금자리론을 재출시할 것을 지금 검토하고 있습니다
그래서 보음 자리론 같은 경우는 특내 보금자리론의 우대하고 유사 에 6억원 이하의 주택 그 거기에 3억원 수준으로 대출을 가능하게 공급할 것으로 전망이 되기 때문에 이것은 뭐 지방이나 뭐 수도권 외곽 지역 같은 곳에 수요를 끌어올릴 가능성이 큽니다 그래서 이런 정책 자금 대출 공급과 하반기부터 한국은행 기준 금리이나이 두 가지 요인으로 하반기에는 어 주택 가격이 상승할 가능성이 크다 저는 이렇게 보고 있습니다"
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In Seoul, as I mentioned earlier, Seoul is where house prices are rising the fastest. They have been rising for the longest period of time. As a result, there was a great need for house prices to rise. Then, in September of last year, the general supply of special housing loans increased. Due to the suspension, especially the outskirts of Seoul, such as Nowon-gu, Dobong-gu, and Gangbuk-gu, were hit the hardest.
However, in general, in the real estate market, when house prices rise in areas close to the core business area or school districts, there is the largest increase, and then when house prices fall, there is the smallest decline. In distant regions, house prices tend to rise last in rising prices, then rise slightly, and then fall first in falling periods, showing a pattern of falling significantly.
Then, the areas on the outskirts of Seoul, which had benefited from the general housing market as a special home, are the first to see a rather large decline in housing prices, and the overall Seoul housing sales and consumption sentiment index, which is a leading indicator of housing prices in Seoul, If the number drops significantly and goes above 100, there are now more people who want to buy houses, including real estate agents, who are expecting an increase, and there are more people who are expecting a decline, so it goes below 100. This is 95. I see 114 types of men's flats, and the current flat level is 99.65.
The Nodogang area, that is, Nowon-gu, Dobong-gu, and Gangbuk-gu, is currently experiencing a noticeable decline. It seems that people in their 30s will be hit hard because there is a lot of inflow. There are concerns about damage. Yes, right now, people in their 30s are probably the most affected. Subsequently, due to the lack of basic assets, the general type of the special gospel position was used a lot, and the places where houses could be purchased in the Seoul area seemed to be mainly targeted in the outskirts of Seoul, especially Nowon-gu, Dobong-gu, Gangbuk-gu, etc. The problem is as I mentioned earlier. As the real estate price pattern is, the farther away the area is from the core business area and then the core school district, the house price rises last and falls first, and then the rise is the smallest, while the fall is always the largest. You can see this pattern
As a result, the Nodogang area, an area outside of Seoul, is currently experiencing the largest decline in housing prices. However, compared to the previous quarter, most of them have fallen by nearly 60%. However, compared to the same period last year, they are still up. So, in the case of Seoul, the actual transaction price has increased by 99% compared to the same period last year. Looking across the country, the actual transaction price is still up 2.78% compared to the same period last year.
So, there was a decline compared to the previous quarter, but it was an increase compared to the same period last year. But what is important is that people in their 30s who performed in a play and purchased a house saw a significant decline in house prices compared to the previous quarter. Yes, yes, professor. Now, let me ask you a question. I think I have to give it to you. How long do you think this downward trend in housing prices will continue? First of all, I think there is something worth thinking about in relation to the fact that the Bank of Korea froze the benchmark interest rate for eight consecutive years. What do you think? I think there is a possibility that housing prices will experience a recession until the first half of the year. It's big, but it's predicted that house prices will turn upward starting in the second half of the year.
I can think of one or two reasons. The first is that the Bank of Korea is expected to change its monetary policy stance from the second half of the year. As Ankh mentioned earlier, the Bank of Korea is currently freezing the benchmark interest rate. And this time, Bank of Korea Governor Lee Chang-yong also said that it is too early to say whether the base rate will be lowered for about 6 months. Considering the rate at which prices are falling, it is expected that the base interest rate will be lowered by about 0.25% from July at the earliest. It appears that it will begin, and then I have stated several times that the Bank of Korea is predicting that the 2% price stability target will be achieved by the end of this year or early next year.
So, if the Bank of Korea's price forecast progresses as expected, it is predicted that when the 2% price stabilization target is achieved, the base interest rate could be lowered to 2 to 3% to the neutral interest rate range. My prediction is that by the end of this year. If we look optimistically by early next year, we believe that the base interest rate could go down to 2.5%, and then if we look at it conservatively, it could go down to 2.75%.
In that case, from the second half of the year, the base interest rate cut will cause a decline in loan interest rates, which could lead to a rise in real estate demand. Another factor is that the government will supply policy fund loans next year as well. The first is a special loan for new companies of 27 trillion won. Since we will supply loans up to KRW 500 million under KRW 900 million, there is a possibility that this will increase real estate demand again, especially in areas where houses under KRW 900 million are concentrated in the metropolitan area, such as the Nodogang area mentioned earlier. In addition, the special Bogeumjari loan expires at the end of this month, and we are currently considering relaunching the Bogeumjari loan as a follow-up.
So, in the case of the Boeumjari loan, it is expected to provide preferential treatment for special domestic loans and provide loans at the level of 300 million won for houses under 600 million won, which will increase demand in rural areas and areas outside the metropolitan area. There is a high possibility that housing prices will rise in the second half of the year due to these two factors: the supply of policy funds and the Bank of Korea's base interest rate from the second half of the year. I see it this way."
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