부동산 폭락의 시대가 왔다 – 수도권, 지방, 그리고 대구의 기회
아파트 시장이 끝없이 오를 것처럼 보였던 시절이 있었다. 서울의 강남, 송파, 강동은 물론, 수도권 외곽까지 ‘지금 안 사면 평생 못 산다’는 공포심이 지배했다. 그러나 시대가 바뀌었다. 가격은 하락을 넘어 폭락으로 가고 있다. 전국적으로 아파트가 반토막 나며 매물이 쏟아지고 있다. 수도권, 인천, 부산, 대구—모든 곳이 무너지고 있다.
서울, 경기, 인천 – 하락에서 폭락으로
과거 몇 년간 천정부지로 치솟았던 수도권 아파트 가격이 급락하고 있다. 강남도 안전하지 않다. 특히 수도권 외곽과 신축 위주의 단지들은 상황이 더욱 심각하다. 불과 1~2년 전만 해도 프리미엄이 붙어 거래되던 곳들이 이제는 급매조차 팔리지 않는 상태다. 왜 이렇게 됐을까?
- 미국 인플레이션과 금리 인상
미국 연방준비제도(Fed)는 가파른 금리 인상을 단행했고, 한국은행도 이를 따라가며 기준금리를 높였다. 돈이 싸던 시대는 끝났다. 대출을 받아 집을 사는 것이 부담스러운 일이 되었다. 고금리에 따른 대출 이자 부담이 늘어나면서 기존 주택 보유자들이 버티지 못하고 손해를 감수하며 매물을 내놓고 있다. - 경기 악화와 실업 증가
부동산 시장이 탄탄하려면 결국 경제가 뒷받침돼야 한다. 하지만 한국 경제는 현재 침체의 늪에 빠져 있다. 실업률이 증가하고, 기업들은 구조조정을 진행하며 소비 심리는 극도로 위축되었다. 집을 사려는 사람이 줄어들고, 이미 산 사람들은 대출 이자 부담에 허덕이며 시장이 얼어붙고 있다. - 투기 세력의 이탈
한때 부동산 시장을 주도했던 갭 투자자들이 빠져나가면서 시장의 붕괴 속도가 빨라졌다. 전세가율이 낮아지면서 더 이상 갭 투자로 버틸 수 없는 상황이 됐다. 결국 대량의 매물이 시장에 나왔고, 급매로 던져지는 물량이 쌓이며 하락이 가속화되고 있다.
전국적으로 확산되는 반토막 거래
서울, 경기, 인천뿐만이 아니다. 대구, 부산, 울산, 광주, 대전 같은 지방 대도시들도 부동산 시장 붕괴를 피해갈 수 없었다. 특히 대구와 부산은 미분양 물량이 급증하면서 분양가보다 싼 가격에 거래되는 ‘반토막 매물’이 속출하고 있다.
- 대구 – 미분양의 도시
불과 몇 년 전만 해도 대구는 ‘부동산 불패’ 신화를 이어가던 곳이었다. 그러나 지금 대구 아파트 시장은 ‘공급 과잉’의 늪에 빠졌다. 신규 분양 단지들이 줄줄이 미분양 사태를 겪고 있으며, 이미 입주한 단지들조차 미입주 상태로 남아 있다. - 현재 대구에서는 분양가보다 30
40% 할인된 가격으로 거래되는 급매물이 쏟아지고 있다. 심지어 완공된 지 12년밖에 되지 않은 신축 아파트조차도 반값 수준에 거래되는 사례가 나오고 있다. - 부산 – 프리미엄의 붕괴
부산 해운대, 수영구 등 한때 ‘핫’했던 지역들도 예외가 아니다. 2021년, 2022년 당시에는 ‘프리미엄’이 붙어 거래되던 지역들이 이제는 거품이 사라지면서 폭락의 길을 걷고 있다. 특히 ‘조정대상지역’ 해제 이후에도 거래량이 살아나지 않고 있어, 추가 하락이 불가피한 상황이다. - 인천 – 수도권의 경고등
인천은 수도권 내에서도 가장 가파르게 하락하는 지역 중 하나다. 송도, 청라, 검단 등 신도시 지역은 공급 과잉과 대출 규제의 직격탄을 맞고 있다. 거래 절벽이 심화되면서 수천만 원씩 호가를 낮춰도 팔리지 않는 매물이 늘어나고 있다.
미분양 할인 매물을 기다리는 사람들 – ‘스킬티비’와의 연결고리
이런 상황에서 부동산 시장을 주의 깊게 지켜보는 사람들은 미분양 할인 매물을 기다리고 있다. 특히 ‘스킬티비’ 같은 채널을 통해 대구, 인천, 부산 아파트 미분양 할인 정보를 꾸준히 모니터링하는 이들이 많다.
- “급매물이 더 나오길 기다려라”
전문가들은 현재의 하락세가 끝나지 않았다고 본다. 지금 당장 집을 사기보다는 더 많은 급매물이 나올 때까지 기다리는 것이 현명하다는 의견이 많다. 부동산 시장은 심리 게임이다. 가격이 바닥을 칠 때까지 기다려야 한다. - “대출 이자 부담을 줄여라”
고금리 시대에서는 대출 부담을 최소화하는 것이 중요하다. 미분양 할인 매물은 보통 분양가보다 저렴하게 거래되므로, 상대적으로 대출 부담이 덜하다. - “대구, 인천, 부산 중심으로 할인 매물을 찾자”
현재 미분양 물량이 가장 많은 지역이 대구, 인천, 부산이다. 이 지역에서는 건설사들이 손해를 감수하고서라도 미분양 물량을 처분하려 하고 있다. 따라서 적절한 시기에 진입한다면 상당한 할인된 가격으로 아파트를 구매할 수 있다.
결론 – 부동산 시장은 끝나지 않았다, 그러나 신중해야 한다
현재 부동산 시장은 그야말로 ‘폭락의 시대’에 접어들었다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 아파트는 하락에서 폭락으로 방향을 틀었고, 지방 아파트는 반토막 거래가 진행 중이다. 대구, 인천, 부산은 미분양 할인 매물이 계속해서 쏟아지고 있다.
그러나 중요한 것은 섣불리 뛰어들지 않는 것이다.
https://youtu.be/4N-KQcclKoI?si=WjN5gf7KHhfMSIb9
- 부동산 시장은 아직 바닥이 아니다. 더 많은 급매물이 나올 것이다.
- 대출 이자 부담을 고려해야 한다. 무리한 대출은 금물이다.
- 대구, 인천, 부산과 같은 지역의 미분양 할인 매물을 노려야 한다.
- 스킬티비와 같은 채널을 통해 시장을 지속적으로 관찰하는 것이 중요하다.
부동산 시장은 싸게 살 때가 기회다. 그러나 그 ‘싼 가격’이 정말 저점인지 신중하게 판단해야 한다. 아직 끝나지 않은 폭락장을 바라보며, 우리는 어떤 선택을 해야 할 것인가?
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