동탄에 한 주상복합 신축 현장입니다 원래대로라면 올해 초부터 상가들이 입점을 했어야 하지만 지금 보고 계신 것과 같이 단 한 곳도 입점하지 않았습니다 원래대로라면 이곳 신축 주장복합 1층에 상가는 수변공원을 접하는 상가가 될 예정이었습니다 지금 보고 계신 조감도에서 부시듯 상가의 맞은편으로 수변공원과 산책로가 조성될 계획이었는데요 막상 짚고 보니 상가 앞으로는 옹벽이 둘러쳐져 있어 수변공원은 커녕 제대로 된 조망도 확보하기 어려운 실정입니다 타박상 짓고 보니 조감도와는 전혀 다른 건물이 지어진 것입니다
시행사와 건설사는 안내한 모델하우스와 설계도 조감도대로 지을 의미가 있고 관할 지자체에서는 관련 민원처리와 기초적인 관리 감독을 하는 의무가 있는데 어쩌다 이런 일이 발생하게 되었을까요 지금 보고 계신 것과 같이 상가를 마주한 풍경은 수변과 산책로가 아닌 돌담으로 쌓인 옹벽과 가로막힌 전망입니다 돌담 옹벽의 높이는 적어도 1m 50 2m 정도는 되어 보입니다 이래서는 수변공원은 커녕 가로막힌 돌담 때문에 밖에서 봐서는 여기에 상가가 있는지 사람이 있긴 한지 알기도 어려워 보입니다 점포를 분양받은 상가 주인 입장에서는 사기 분양이다라고 주장하고 있습니다
물론 시행사 시공사 지자체 상가 매수자 모두 각자의 책임이 있겠지만 이러한 문제가 생기는 가장 큰 이유는 결국 후분양을 하지 않았기 때문입니다 건물이라고는 하나도 짓지 않고 기초공사도 되어 있지 않은 상태 말 그대로 땅만 적당히 다져둔 상태에서 모델하우스와 그림만 보고 몇 억씩계약금을 넣는 것이 선분양입니다 제가 이렇게 찍겠습니다라는 말만 믿고 몇 억을 넣는 것이 선분양입니다 말만 믿고 계약했는데 다 짚고 나서 공정률 미달 부실공사 온갖 하자에 시달리는 뉴스들을 이미 많이 보셨을 것입니다 반대로 최소 반 이상 짚고 나서 70%에서 80% 정도는 짓고 실제 현장의 건물 모습이 거의 다 나오고 나서 분양하는 것이 후 분양입니다 후 분양을 하는 경우에는 실물을 눈으로 보고 살지 말지 결정을 할 수 있기 때문에 이러한 사기 분야 문제가 적은 것이 장점입니다 이곳 동탄에 주상복합 역시 전형적인 선분양의 문제점을 드러내는 사례입니다 원래대로라면 수변공원을 마주하는 상가가 되었어야 합니다 하지만 지금 보고 계신 것과 같이 적어도 2m는 되어 보이는 돌담으로 둘러 막힌 수변이 아니라 옹벽에 갇힌 상가가 되었습니다
점포 주인들은 당연히 이게 무슨 수변 상가냐고 반발하며 입점을 거부하고 있고 결국 최소 30동 50동은 되어 보이는 상가 중에 단 한 곳도 입점을 하지 않고 있는 사태가 발생한 것입니다 이곳 돌담은 원래 하천의 범람을 막기 위해 필요한 장치입니다 지난여름 폭우 사태와 같이 홍수 수준의 폭우가 내렸을 때 인명피해 재산 피해를 막기 위해서 어느 정도 차단막이 필요한 것은 사실입니다 그러나 그렇다면 처음부터 돌담의 높이에 대해 안내를 했어야 하고 지자체와 점포 주인들도 중간 확인을 잘했어야 합니다 수변 상가가 아니라 옹벽 상가가 된 이곳 시공사는 설계대로 공사를 했을 뿐이라고 하고 시행 사는 이 정도로 돌담이 높을 줄은 몰랐다며 구체적인 해결책을 내 놓치는 못하는 상태입니다 그렇다고 돌담을 낮추는 공사를 다시 하자니 비용문제도 있으며 수변 인근 땅의 소유권이 화성시 소유이기 때문에 인위적으로 땅을 다시 다지는 공사를 하기도 어렵다고 합니다 시행사는 이럴 줄 몰랐다 시공사는 설계대로 했을 뿐이다
화성시는 시소유예 땅에서 제공사를 하려면 절차가 복잡하다고 합니다 이런 상태에서 점포를 분양받은이 상가 주인들만 애꿎은 시간만 보내고 있습니다 지금 보고 계신 것과 같이 이렇게 돌담으로 둘러싸인 상가에서는 어떤 장사도 하기 어려워 보입니다 현재로서는 화성시 차원에서 중재를 하고 시행사가 최대한 제공사를 할 수 있게끔 유도하는 것이 최선의 방법으로 보입니다 다만 이 과정에서 계약의 ccbb를 가리다 보면 또 반년씩 몇 년씩 시간이 걸리고 방치되는 유령상가가 될 가능성도 높다라는 것이 큰 문제입니다 이곳 주상복합 입지에 대해서 조금 더 자세히 알아보겠습니다 이곳은 srt 동탄역에서 차로 5분 이마트 트레이더스는 도보로 이용할 수 있는 좋은 입지입니다 2020년 분양 당시 분양가는 평당 1,500만 원대였습니다 37평 아파트 분양가는 5억 6천만 원 대형평형인 60평대 펜트하우스 분양가 15억 수준이었습니다 전체 428세대 주상복합 중에 전월세 매물만 무려 80건 가까이 나와 있습니다 37평 아파트 기준으로 현재 부동산에 나와 있는 매물을 보면 월세는 5천에 150에 나와있는데도 물량이 쌓여 있는 수준입니다
그리고 전세 역시 37평이 3억으로 싸게 나와 있지만 물량이 소화될 기미는 보이지 않고 있습니다 예정대로라면 올해 초부터 입주가 시작되고 입주민들이 드나들고 이사 차량과 가구 트럭 등등이 오가며 한창 신축 아파트 분위기를 내야 하지만 지금 보고 계신 것과 같이 지나다니는 사람 한 명 없이 매우 조용합니다 입주 분위기는 커녕 아직도 공사가 제대로 마무리가 안 된 모습입니다 실제 제가 현장 답사를 다니는 동안 건설 관련 직원으로 보이는 두 분을 제외하고는 지나다니는 사람이 한 명도 없었습니다 이곳 신축 아파트의 입지는 동탄역 범역세권이라고 할 수 있습니다 동탄역까지 도보로는 20분 버스를 이용하면 10분 이내로 도착합니다 또한 앞서 말씀드린 바와 같이 이마트 트레이더스를 도보로 이용이 가능하고 동탄 롯데백화점을 중심으로 하는 동탄역 생활권의 효과를 누리는 입지입니다
동탄에 중심가는 크게 두 곳으로 나뉘는데요 첫 번째는 동탄역 인근이고 두 번째는 동탄 호수공원 인근입니다 그중에서 이곳 주상복합은 동탄역 역세권을 누리는 입지라고 할 수 있겠습니다 그러나 동탄역 중심부 동탄역 초역세권 아파트를 비롯하여 동탄에 아파트가 전반적으로 아직도 하락 침체 분위기를 피하지 못하고 있습니다 동탄 역세권 아파트들은 33평 기준 최고 15억까지도 갔었지만 이번 하락장에서 8억 9억으로 반토막 가까이 하락했었습니다 최근 반등의 기미가 있다고는 하지만 아직도 거래량은 적은 편이고 제한된 수준에서만 거래가 이루어지고 있는 상황입니다
저는 지난 영상들에서 지속적으로 동탄 입지의 한계를 말씀드리고 동탄이 앞으로도 급반등이 어려운 이유에 대해서 분석한 결과를 공유드렸습니다 지난 상승장에서 가장 주목을 많이 받았던 입지가 동탄이었고 반대로 입원 하락장에서 가장 크게 급락한 지역 역시 동탄이었습니다 동탄은 미래의 수도권 남부의 중심지 역할을 할 지역이지만 아직도 많이 남아있는 물량을 소화하기에는 시간이 더 필요하다고 말씀드렸습니다 그리고 무엇보다도 교통망 확충으로 수도권의 수요가 분산되어야 하는데 교통망이 완성될 때까지도 아직 시간이 더 필요한 것도 체크해야 할 점이라고 분석하였습니다 어떠셨나요
여러분 지금까지 동탄역 인근 한 주상복합의 잘못된 분양으로 인해서 엉뚱한 사람들이 피해를 입는 사례에 대해서 알아보았습니다 좀 더 심한 말로 하면 사기 분양에 가까운 문제라고도 보이는 수준이었습니다 점포 주인 입장에서는 수려한 상가라고 해서 분양을 받았고 조감도와 모델하우스에서 보았을 때도 수변공원의 효과를 누리는 입지였기 때문에 상가 분양을 받았습니다 그러나 막상 지어주고 보니 수변공원은 커녕 하천 범람을 막기 위해 지어진 옹벽 산성에 둘러싸여 밖에서 해도 잘 안 될 것 같은 문제가 있었습니다 [음악] 시행사는 이럴 줄 몰랐다고 뒤로 물러서는 입장이고 시공사는 설계대로 공사했다는 입장입니다 화성시 차원에서는 적극적인 중재를 하겠지만 옹벽을 낮추는 공사를 하기 위해서는 허가 절차가 복잡하다고 안내하고 있습니다 수분양자와 시행사시공사 지자체 모두 누구의 100% 잘못은 아닐 것입니다
모두가 각자의 책임이 어느 정도는 있을 것입니다 하지만 결국 이러한 사기 분양 문제가 대두되는 것은 후분양이 아닌 선분양을 택했기 때문으로 보입니다 아파트 주상복합뿐 아니라 이러한 상가에 이르기까지 후분양이 아닌 선분양으로 택해서 일어나는 문제는 한두 개가 아닙니다 분양을 잘못 받았다 내일모레가 입주인데 아직도 공사가 안 끝났다 물이 샌다 하자가 심각하다 와 같은 뉴스들은 이미 많이들 들어보셨을 것입니다 물론 그렇다고 후분양이 정답은 아닙니다 후분양을 한다고 모든 문제가 해결되는 것은 아닙니다 후분양이 아닌 선분양을 해야 아파트 공급이 더 활성화될 수 있다는 장점도 있습니다
그러나 선분양을 한 후에 계약하고 팔았으니 짓고 나서는 나 몰라라 하는 것이 아니라 계약 이후에도 적절한 관리 감독이 없다면 이러한 문제가 계속해서 터져 나오는 것은 막기 어려울 것입니다