22년 대구 미분양 아파트 계속 증가

6개 광역시 아파트 입주 물량이 전년 대비 2배 수준으로 늘어나면서 집값이 조정될 것이란 전망이 나온다.

특히 이 지역의 경우, 내년에도 비슷한 수준의 물량이 풀릴 것으로 보여 이 같은 전망에 힘이 실리고 있다.

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부동산 전문가들은 “최소 2년 이상의 기간이 걸리는 분양보다 당장 이사 갈 수 있는 집이 생기는 입주 물량이 매매와 임대 가격에 더 큰 영향을 준다”며 “특히 단기간에 수요 이상의 입주 물량이 몰린 일부 지역의 집값이 빠르게 조정될 수 있다”라고 내다봤다.

부동산 R114에 따르면 올해 부산과 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 등 6개 광역시에 총 11만 2611세대의 입주 물량이 예정됐다. 지난해 6만 6060세대 대비 70.4% 늘어난 수치다.

지역별로 △부산 2만 6476세대 △대구 2만 780세대 △인천 3만 7799세대 △광주 1만 3789세대 △대전 9863세대 △울산 3904세대다.

여기에 2023년에 11만5938세대가 추가로 풀린다. 지난 3년간 6개 광역시의 평균 입주 세대는 1만 3004세대였다. 하지만 올해와 내년 평균 1만 9046세대가 공급된다.

6개 광역시 연도별 아파트 입주 물량. [자료=부동산 R114]
공급 물량이 가장 많이 몰린 곳은 인천이다. 인천 입주 세대는 지난해 1만 9258세대에서 올해 3만 7799세대로 늘어난다. 2023년에는 이보다 많은 4만 2073세대가 예정됐다.

아파트 실거래가 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 올해 인천의 아파트 적정 수요는 1만 4741세대다. 올해와 내년 적정 수요의 2.5~3배의 아파트 입주 물량이 풀리는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 부동산 시장이 흔들리고 있다는 말이 나올 때 수도권 지역 중 가장 빠르게 변화가 생길 수 있는 곳으로 꼽힌 곳이 인천”이라며 “지난 5년간 매년 평균 1만 9000세대의 입주 물량이 풀렸고, 예정 물량 역시 수요를 넘어섰기 때문”이라고 분석했다.

실제 인천은 지난달 송도에서 분양한 아파트에서 대규모 미계약 사태가 발생했고, 지난해 청약 경쟁률이 전년 대비 38.4% 감소하는 등 주택 수요가 점차 감소하는 모습이 감지되고 있다.

함 랩장은 “최근 분양도 매년 평균 2만 세대를 기록했기 때문에 내년 이후의 입주 물량도 적지 않을 것으로 예상된다”라고 덧붙였다.

지난 2017년 이후 매년 2만세대의 입주 물량이 공급되고 있는 대구광역시에서는 이미 집값 조정 시그널이 나오고 있다. 신축 아파트의 미분양이 늘고 있고 부동산 시장에서 매물 증가와 시장가 하락이 나타났다.

올해 대구에는 총 2만780세대 아파트 입주가 예정됐다. 내년에는 올해의 1.6배에 달하는 3만 4128세대가 입주한다. 대구의 올해 적정 아파트 수요는 1만 1941세대다.

입주만큼 분양 폭탄도 예정돼 있다. 지난해 2만 2931세대가 분양된 대구에는 올해도 2만 6015세대가 새롭게 청약 시장에 나온다. 인천에 이어 전국에서 두 번째로 많은 물량이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “다른 광역시의 경우 지역 내 자체 수요나 인근 지역의 수요 흡수 여력이 남아있는데 반해 대구는 최근 5년 이상 꾸준히 너무 많은 물량이 공급됐다”며 “여기에 분양 물량까지 몰리면서 집값 조정이 더 빠르게 나타나고 있는 것”이라고 설명했다.

이밖에 부산도 적정 수요 1만 6768세대보다 1만여 세대 많은 2만 6476세대가 공급되고, 광주도 적정 7210세대의 두 배 수준인 1만 3789세대가 입주하는 등 울산을 제외한 5개 광역시가 공급 과잉 수준의 입주 세대가 예정됐다.

이러한 신축 아파트 입주 물량은 결국 주변 구축 아파트에 가격 하락 압박으로 작용할 수 있다. 또 당장 입주할 수 있는 아파트가 공급되기 때문에 집값에 미치는 영향이 분양보다 크다는 것이 전문가들의 의견이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “입주 물량은 당장 들어갈 수 있는 집이 생기는 것이기 때문에 분양에 비해 집값에 더 직접적인 영향을 미친다”며 “현재 인천과 대구가 대표적인 지역으로 꼽히지만 다른 광역시 역시 집값 조정기에 들어갈 수 있다”라고 말했다.

대한 부동산학 회장을 맡고 있는 서진형 경인여대 교수는 “최근 입주‧분양 물량이 모두 몰렸던 광역시를 중심으로 집값 조정이 들어갈 것”이라며 “결국 수요를 공급이 넘어서면 가격이 내려갈 수밖에 없다”라고 말했다.

이어 “신축 아파트로 입주하는 만큼 구축 아파트가 임대차 시장으로 나오면서 전‧월세 시장 안정도 기대할 수 있다”라고 전망했다.