대구 미분양 아파트 매매 소식

https://youtu.be/kA6 PP5 a 8 xHI

대구 미분양 아파트 2000가구 넘어
미분양 아파트, 동·호수 지정해 선착순 계약 중
선착순 인기 단지도 있지만… 대부분 만성 미분양 우려
공급과잉과 수요 위축으로 미분양이 속출했던 대구에서 '선착순 계약' 아파트가 쏟아지고 있다. 미계약이나 미달로 잔여 세대에 대해 재공고를 통해 무순위 접수를 받고도 남은 물량이다. 10년 이상 무주택으로 버티면서 청약 당첨이 어려운 서울의 사정과는 딴판인 상황이다. https://youtu.be/kA6 PP5 a 8 xHI

14일 관련 업계와 현지 공인중개사들에 따르면, 대구에서 선착순 계약을 진행한 아파트마다 밤새 줄을 서는 '오픈런(?)'이 벌어지고 있다. 대기를 했다가 모델하우스 문이 열리면 선착순으로 들어가서 남은 세대 중에 동·호수를 지정해 아파트를 계약하게 된다. 대구의 선착순 아파트를 잡기 위해 광역지역뿐만 아니라 서울·수도권에서도 원정 투자를 오고 있다.

'선착순 계약' 아파트는 쉽게 말해 청약으로 할 수 있는 건 다 해 보고 남은 집들이다. 주택공급에 관한 규칙 제53조의 10호에 따라 이렇게 남은 분양권은 계약해도 무주택으로 간주된다. 무주택이다 보니 다른 주택 청약 시 재당첨 제한도 받지 않는다. 때문에 선착순 분양이 시작되는 날에는 되레 줄을 서는 진풍경까지 벌어지고 있다.
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경기권에서 공인중개 사무소를 운영 중인 김 모 씨는 9월부터 동대구행 KTX를 3번 탔다. 그는 "주택들을 처분하면서 여유가 좀 있다 보니, 입주 시에 집값이 크게 떨어지지만 않으면 버틸 수 있는 자금 여력이 있다"며 "무엇보다 주택수에 포함되지 않고, 부지런만 하면 살 수 있다는 게 장점"이라고 강조했다.

대구 현지의 분양 관계자는 "대구에서 선착순 아파트가 뜨면서 이제는 전날에 와도 늦는 상황이 됐다"며 "3일 전부터 텐트를 치고 있는 분들까지 나왔다"라고 분위기를 전했다. 실제 현대엔지니어링이 대구 중구 동인동 1가 211번지 일원에서 공급하는 ‘힐스테이트 동인’의 선착순 계약은 전날 실시됐다. 하지만 선착순을 대기하기 위한 줄은 2~3일 전부터 형성된 것으로 전해졌다.

이번 선착순 계약은 거주지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 마음에 드는 잔여세대의 동·호수를 계약할 수 있다. 이 현장은 계약금(10%) 완납 시 입주(2025년 3월 예정) 전에 전매도 가능하다. 중도금(50%)에 대한 이자 후불제 혜택도 제공하고 있고, 계약금 10%만 납부하면 중도금 대출(50%) 승계 조건으로 입주 전 전매할 수 있다.

이밖에도 동구 용계동 '용계역 푸르지오 아츠베르', 동구 율암동 '안심 파라곤 프레스티지', 수성구 수성동 '수성 해모로 하이엔', 중구 태평로 '힐스테이트 대구역 퍼스트' 등이 최근 선착순 계약을 진행 중이거나 진행했던 곳들이다.

미분양으로 남아도 선착순에서 팔리는 건 일부일 뿐이다. 대구 미분양 아파트는 '공포' 수준으로 급증하고 있다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구) 대비 1217가구(106.0%) 증가했다. 전국 17개 시도 가운데 가장 많이 증가했다. 전국 미분양 주택이 7월 1만 5198가구에서 8월 1만 4864가구로 역대 최저치까지 감소한 것과는 대조적이다.

대구에서 미분양이 2000가구를 넘긴 건 2015년 12월 이후 5년 8개월 만이다. 동구에서만 1637가구가 미분양 아파트에 있어 대구 전체에서 69.2%를 차지하고 있다. 대구시는 동구를 조정대상지역에서 해제해 달라고 국토부에 요청을 넣어놓은 상태다.

상황이 이렇다 보니 관련 업계에서도 전망을 어둡게 보고 있다. 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표인 분양경기실사지수(HSSI)에서도 이러한 점이 포착됐다.

주택산업연구원(주산연)이 발표한 10월 전국 HSSI 전망치는 전월대비 0.2포인트(p) 상승한 84.8로 전월 수준이 예상됐지만, 대구의 경우 전월대비 2.6포인트 하락한 64.0으로 전국 최저 수준을 유지하고 있다. 기준치인 100을 넘으면 분양경기가 긍정적으로 전망된다는 의미이고, 100을 넘지 못하면 그 반대다.

한편 대구는 지난해 분양권에 대한 전매제한이 이어 12월 18일 조정대상지역 지정됐다. 분양권을 노린 투자수요가 빠지고 대출규제가 시작되는 와중에도 대규모 공급이 이어졌다. 이 때문에 올해 들어 청약경쟁률 하락, 미분양 발생, 분양 연기 등의 후폭풍을 맞고 있다.
대구 미분양 아파트 2000가구 넘어
미분양 아파트, 동·호수 지정해 선착순 계약 중
선착순 인기 단지도 있지만… 대부분 만성 미분양 우려
 
공급과잉과 수요 위축으로 미분양이 속출했던 대구에서 '선착순 계약' 아파트가 쏟아지고 있다. 미계약이나 미달로 잔여 세대에 대해 재공고를 통해 무순위 접수를 받고도 남은 물량이다. 10년 이상 무주택으로 버티면서 청약 당첨이 어려운 서울의 사정과는 딴판인 상황이다.

14일 관련 업계와 현지 공인중개사들에 따르면, 대구에서 선착순 계약을 진행한 아파트마다 밤새 줄을 서는 '오픈런(?)'이 벌어지고 있다. 대기를 했다가 모델하우스 문이 열리면 선착순으로 들어가서 남은 세대 중에 동·호수를 지정해 아파트를 계약하게 된다. 대구의 선착순 아파트를 잡기 위해 광역지역뿐만 아니라 서울·수도권에서도 원정 투자를 오고 있다.

'선착순 계약' 아파트는 쉽게 말해 청약으로 할 수 있는 건 다 해 보고 남은 집들이다. 주택공급에 관한 규칙 제53조의 10호에 따라 이렇게 남은 분양권은 계약해도 무주택으로 간주된다. 무주택이다 보니 다른 주택 청약 시 재당첨 제한도 받지 않는다. 때문에 선착순 분양이 시작되는 날에는 되레 줄을 서는 진풍경까지 벌어지고 있다.
관련기사
대구 국제미래 자동차 엑스포… 완성차·부품업체 참가 러시
세계 정상급 지휘자와 연주자 대구서 '심포니의 향연' 펼친다
대구시, 의료관광 랜선 투어
경기권에서 공인중개 사무소를 운영 중인 김 모 씨는 9월부터 동대구행 KTX를 3번 탔다. 그는 "주택들을 처분하면서 여유가 좀 있다 보니, 입주 시에 집값이 크게 떨어지지만 않으면 버틸 수 있는 자금 여력이 있다"며 "무엇보다 주택수에 포함되지 않고, 부지런만 하면 살 수 있다는 게 장점"이라고 강조했다.

대구 현지의 분양 관계자는 "대구에서 선착순 아파트가 뜨면서 이제는 전날에 와도 늦는 상황이 됐다"며 "3일 전부터 텐트를 치고 있는 분들까지 나왔다"라고 분위기를 전했다. 실제 현대엔지니어링이 대구 중구 동인동 1가 211번지 일원에서 공급하는 ‘힐스테이트 동인’의 선착순 계약은 전날 실시됐다. 하지만 선착순을 대기하기 위한 줄은 2~3일 전부터 형성된 것으로 전해졌다.

이번 선착순 계약은 거주지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 통장 없이 마음에 드는 잔여세대의 동·호수를 계약할 수 있다. 이 현장은 계약금(10%) 완납 시 입주(2025년 3월 예정) 전에 전매도 가능하다. 중도금(50%)에 대한 이자 후불제 혜택도 제공하고 있고, 계약금 10%만 납부하면 중도금 대출(50%) 승계 조건으로 입주 전 전매할 수 있다.

이밖에도 동구 용계동 '용계역 푸르지오 아츠베르', 동구 율암동 '안심 파라곤 프레스티지', 수성구 수성동 '수성 해모로 하이엔', 중구 태평로 '힐스테이트 대구역 퍼스트' 등이 최근 선착순 계약을 진행 중이거나 진행했던 곳들이다.

미분양으로 남아도 선착순에서 팔리는 건 일부일 뿐이다. 대구 미분양 아파트는 '공포' 수준으로 급증하고 있다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구) 대비 1217가구(106.0%) 증가했다. 전국 17개 시도 가운데 가장 많이 증가했다. 전국 미분양 주택이 7월 1만 5198가구에서 8월 1만 4864가구로 역대 최저치까지 감소한 것과는 대조적이다.

대구에서 미분양이 2000가구를 넘긴 건 2015년 12월 이후 5년 8개월 만이다. 동구에서만 1637가구가 미분양 아파트에 있어 대구 전체에서 69.2%를 차지하고 있다. 대구시는 동구를 조정대상지역에서 해제해 달라고 국토부에 요청을 넣어놓은 상태다.

상황이 이렇다 보니 관련 업계에서도 전망을 어둡게 보고 있다. 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표인 분양경기실사지수(HSSI)에서도 이러한 점이 포착됐다.

주택산업연구원(주산연)이 발표한 10월 전국 HSSI 전망치는 전월대비 0.2포인트(p) 상승한 84.8로 전월 수준이 예상됐지만, 대구의 경우 전월대비 2.6포인트 하락한 64.0으로 전국 최저 수준을 유지하고 있다. 기준치인 100을 넘으면 분양경기가 긍정적으로 전망된다는 의미이고, 100을 넘지 못하면 그 반대다.

한편 대구는 지난해 분양권에 대한 전매제한이 이어 12월 18일 조정대상지역 지정됐다. 분양권을 노린 투자수요가 빠지고 대출규제가 시작되는 와중에도 대규모 공급이 이어졌다. 이 때문에 올해 들어 청약경쟁률 하락, 미분양 발생, 분양 연기 등의 후폭풍을 맞고 있다. 고분양가 심사는 분양보증과 미분양 리스크 관리를 위한 것임에도 1만 가구가 넘는 미분양이 나오면서 심사제도의 실효성에 대한 논란이 나올 수밖에 없는 상황이다.

올해 두 차례 심사기준 개정을 했지만 심사기준 추가 공개나 외부 인사 참여를 통해 객관성과 공정성을 확보할 필요가 있다는 게 업계의 시각이다.

◆ "5년간 1만 가구... 서울·수도권에 35%" 미분양 관리 못한 고분양가 규제

16일 조오섭 더불어민주당 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 2017년부터 5년간 고분양가 관리지역 37곳에서 1만 1002가구의 미분양 주택이 나온 것으로 확인됐다.

지역별로는 대구 동구가 1012가구로 가장 많았고 대구 중구(661가구)·경남 창원시(649가구) 순으로 나타났다. 특히 전체 미분양 가구 중 35%가 넘는 3910가구가 서울·수도권에서 나왔다. 경기 양주시에서 576가구로 가장 많았고 ▲경기 안성시 451가구 ▲인천 서구 397가구 ▲경기 부천 389가구 ▲서울 광진구 358가구 등이었다.


HUG는 정부 정책과 규제지역 지정 및 매매가·분양가 등 시장 상황을 고려해 고분양가 관리지역을 지정하고 있다. 과도한 분양가 책정이 매매 가격 상승과 수분양자 부담 증가로 인한 미분양 주택 증가로 이어질 수 있어 분양보증 심사에서 이들 지역의 분양가를 관리하고 있다.

전국적으로 여러 지역에서 1만 가구 넘게 미분양이 발생하면서 고분양가 관리지역과 심사 제도가 제 역할을 하지 못하는 모양새가 됐다.

이에 대해 HUG 관계자는 "고분양가 관리지역 내에서 미분양이 나온 것은 지역 내 주택공급 증가와 입지요건 등 분양단지의 특성에 따른 것"이라고 해명했다.

실제 대구 지역에서는 단기적인 공급 증가로 인해 미분양 아파트가 급증하는 모양새를 보이고 있다. 국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에서 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구)보다 2배 이상 증가했다.

그럼에도 상대적으로 입지 여건이 좋은 서울과 수도권에서도 적지 않은 규모로 미분양이 발생하는 것은 심사제도의 문제가 적지 않다는 의견이다.

◆ 불분명한 기준·분양가 통제 수단 악용... 추가 개선 요구 나오는 고분양가 규제

고분양가 규제는 분양보증 심사 과정에서 기준 자체가 명확하게 공개되지 않아 이전부터 논란이 됐었다.

민간주택에 대한 분양가 상한제 적용 등 정부의 분양가 규제가 강화되면서 HUG의 보증심사가 분양가 통제 수단으로 이용되고 있다는 지적이 많았다.

특히 서울과 수도권 주요 재개발·재건축 사업장에서는 분양가 산정 과정에서 갈등으로 분양일정이 미뤄지면서 주택 공급을 가로막는다는 비판이 제기됐었다. '단군 이래 최대 정비사업'으로 불리는 강동구 둔촌주공(1만 2032가구)을 포함해 송파 잠실 진주(564가구)·서초 방배 5구역(3080가구)·수원 권선 6구역(2175구역) 등이 대표적이다.

이에 HUG는 올해 두 차례에 걸쳐 심사기준 개선안을 내놨다. 인근 시세와 비교 사업장 산정기준을 변경하고 심사평점 하한 점수와 건축 연령별 가산율·심사평점에 따른 가감률 등 심사 세부기준을 추가적으로 공개했다.

심사기준 개선과 공개범위 확대로 이전보다 투명성이 확대되고 사업의 예측 가능성은 높아졌지만 여전히 한계점이 남아있다는 의견이다.

고분양가 심사가 HUG 내부에서 이뤄지다 보니 여전히 '깜깜이' 논란을 지울 수가 없다는 것이다. 여전히 공개되지 않은 심사기준들도 있어 추가적인 기준 공개가 필요하다는 의견이 나온다.

서진형 대한 부동산학 회장(경인여대 교수)은 "산정 기준이 투명하게 공개되지 않은 채로 내부에서 결정하다 보니 고분양가 심사에 대한 논란이 빚어지는 것"이라면서 "외부 전문가 참여와 심사기준 공개 범위 확대 등으로 객관성과 공정성을 확보할 필요가 있다"라고 말했다. 

특히 최근 금융당국의 대출규제로 인해 이전과 같은 시장 유동성에 따른 매매 수요 유입이 둔화될 것으로 보인다. 여기에 향후 3기 신도시 등 정부의 공급대책에 따라 조성된 주택들의 공급이 본격화되면 이전보다 미분양 사례들이 증가할 수 있는 만큼 명확한 기준 공개와 제도 개선이 필요하다. 

조오섭 더불어민주당 의원은 "고분양가 심사에도 많은 지역에서 미분양이 발생하고 있어 적정 분양 가격 산출과 심사제도 재검토가 필요하다"며 "검토 결과와 지속적인 모니터링을 통해 추가적인 제도 개선이 요구된다"라고 말했다.