대구 아파트 상가 분양 임대 관리

SK건설이 짓는 대구 중구 삼덕동 2가 '동성로 SK리더스뷰 애비뉴' 주상복합 단지 내 상업시설이 다음 달 분양에 나선다.
동성로 SK리더스뷰 애비뉴 상업시설은 4층 높이, 1만 6076㎡ 넓이로 160여 실이 공급된다. 1~2층은 카페, 베이커리 등 식ㆍ음료 매장, 3~4층은 병ㆍ의원 중심으로 상가를 구성한다.
SK건설은 상인과 방문자들이 쾌적함을 느낄 수 있도록 건물 중앙에 중정(中庭)을 배치했다. 1~4층을 오가는 에스컬레이터에는 영상을 상영할 LED 미디어 파사드가 설치된다.

https://youtu.be/YN0UaWe56-4

https://youtu.be/P8 GalUTwKwc

동성로 SK리더스뷰 애비뉴가 있는 동성로는 대구 최대 번화가여서 유동 인구가 많은 데다 신축 상가도 희소하다. 동성로 SK리더스뷰 애비뉴 자체도 335가구에 이르는 배후 수요를 갖췄다.
업계 처음으로 분양상가에 대해 전문 위탁 운영을 시작하게 된 배경에 대해 이같이 말했다. 지난 4일 서울 삼성동 KnB 본사에서 진행한 인터뷰에서 김 대표는 “도시가 균형 있게 개발되려면 반드시 상업시설이 일정 비율로 들어와야 하지만 최근 상가가 공급과잉으로 분양은 물론 임대도 어려워지고 있다”며 “이런 현상의 임시방편이 아닌 전체 구조를 들여다보고 그 근본적인 원인을 해결하는 방법으로 상가 전문 위탁관리를 생각해 냈다”라고 말했다.
언제부터 상업시설에 관심을 갖게 됐나요.

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“1996년 현대산업개발에서 첫 사회생활을 시작한 이후 SnB라는 회사를 세워 본격적으로 분양대행업을 시작했습니다. 현재 국내 최고가 주상복합 아파트인 삼성동 아이파크 리뉴얼 상품 기획, 잠실 롯데월드타워 레지던스 상품 기획 및 컨설팅, 부산 해운대 아이파크와 서울 송파구 헬리오 시티 등 아파트와 상가시설이 결합된 주상복합 단지 분양을 도맡았죠. KnB라는 이름으로 시행업을 시작해 경기 김포시에 숙박시설인 ‘호텔 마리나 베이 서울’을 짓기도 했습니다. 이런 업력이 쌓이면서 상업시설에 대한 중요성을 깨닫게 된 거죠.”
최근 상가 분양시장은 어떻습니까.
“지난 10년 동안 상가 분양은 호황이었죠. 부동산 시장 대세 상승과 풍부한 유동성, 저금리 기조에 은퇴한 베이비붐 세대의 월세 수익 수요가 복합적으로 작용한 덕분이었습니다. 하지만 이후 공급과잉과 함께 10년으로 길어진 임대차 보호법 시행으로 최근 주요 도시의 상가 공실률이 치솟고 있습니다. 공실이 장기화될수록 금융비용을 감당 못하는 투자자들의 가계부채 증가와 상권 슬럼화 등 사회문제가 생길 수 있습니다. 고분양가에 상권 활성화도 제대로 안 된 신규 분양 상가들은 더 큰 어려움을 겪고 있습니다.”
분양 상가의 구조적 문제점이 뭔가요.

“상가 100실을 분양하면 소유주가 100명이 됩니다. 주인들이 개별적으로 임차인과 임대차 계약을 하기 어려워 초기 공실률이 높아요. 특히 상가는 하나의 집합체로 형성돼 하나로 움직여야 하는데 소유주가 많아지면 운영의 일관성이 없어집니다. 결국 효율적으로 관리할 수 없게 돼 상가 전체 활성화를 기대하기 힘들어지는 거죠.”
전문업체가 위탁 운영하면 뭐가 다른가요.

“주식시장에서 상장지수펀드(ETF)를 보면 증권사들이 펀드를 만들어서 자산을 운용하는 전문가에게 주식 투자를 맡기고 향후 얻는 수익을 투자자에게 나눠줍니다. 우리 역시 상가를 분양하더라도 운영 위탁을 받아 전체 상가에서 만들어진 운영 수익을 분양받은 개별 상가 주인들에게 비율대로 나눠줄 생각입니다. 베이비붐 세대들이 상가를 분양받으려는 것도 은퇴 후 안정적으로 월세 수익을 얻기 위한 겁니다. 주인들은 월세 대신 위탁운영을 통한 간접투자로 안정적인 수익을 얻는 셈이죠.”

위탁 운영관리 구조가 궁금합니다.

“분양받은 상가 주인들이 임차인이 아니라 운영 법인과 위탁관리 계약을 맺습니다. 이게 사실상 임대차 계약입니다. 이를 통해 개별 주인들은 공실에 대한 걱정을 하지 않아도 됩니다. 이후 위탁 운영관리 회사가 알아서 임차인을 찾아 전대(轉貸) 방식으로 입점 계약을 하기 때문이죠.”
어떻게 공실률이 줄어드나요.

“업체들은 분양을 잘하려고 상가 하나당 전용면적 33~39㎡ 정도로 작게 나눠 공급합니다. 이렇게 쪼개서 공급하면 당장 분양은 성공하더라도 이후 입점할 업체를 찾기 어려워집니다. 대형 프랜차이즈를 하나 입점시키려 해도 프랜차이즈 본사에선 최소 전용면적 59~84㎡급의 중형 규모를 요구합니다. 한 회사가 전체 상가시설을 위탁 관리하면 두 개 소유주의 상가를 하나로 합쳐 한 가게로 입점시킬 수 있어요. 안 들어 올 프랜차이즈 업체도 들어오게 할 수 있는 셈이죠.”
KnB가 향후 상가 위탁 운영을 통해 입점시키려는 곳이 외식(F&B) 업체라고 들었습니다.

“위탁 운영 업무 협약을 맺은 최대 F&B 전문 유통업체인 브라이트유니온에서 그 답을 얻었습니다. 브라이트유니온은 인천 송도에서 가장 활성화된 상업시설인 트리플 스트리트를 성공적으로 운영 중입니다. 입점업체 중 외식(F&B) 매장 비중이 가장 높습니다. 결국 온라인에선 할 수 없고 오프라인에서 더 나은 경험을 제공하는 몇 안 되는 상품은 ‘먹고 마시고 노는’ F&B 분야라는 걸 증명한 셈이죠.”
경쟁력을 가진 첫 위탁 관리 상업시설은 어디인가요.

“대구 시행 사업지로 현재 분양 중인 ‘동성로 리더스 애비뉴’ 상가가 1호 전문 위탁 상가시설이 될 예정입니다. 전용 84㎡ 아파트 구성된 주상복합 상가입니다. 대구 최대 번화가인 동성로 바로 입구에 들어서는 게 장점이죠.”
앞으로 이런 상가 위탁운영 시장에 대해 전망한다면요.

“부지 매각과 분양, 이후 운용까지 삼박자를 모두 갖춘다면 향후 국내 상업부동산 시장에서 승산이 있다고 생각합니다. 상가를 매매한 뒤 임대차 계약부터 운영 관리까지 알아서 다 해주는 위탁운영은 분양상가 개발과 투자의 전환점이 될 겁니다.”
정부의 강도 높은 규제와 코로나 여파 등으로 부동산 시장의 흐름에 변화가 생기고 있다. 연이은 부동산 규제로 아파트를 통한 투자가 어려워지고 코로나 위기 속에서 상가시장이 크게 위축되면서 소형 오피스텔 투자에 관심이 몰리고 있다. 실제로 지난해 12월 신도림에서 분양한 한 소형 오피스텔은 최고 23대 1의 경쟁률을 보였으며 계약 5일 만에 ‘완판’됐다.

오피스텔은 유주택자의 전세담보대출 제한이나 거주 의무 등 주택에 부과되는 규제가 없다. 청약 신청 시에도 청약 통장이 필요 없는 데다가 여러 채를 갖고 있어도 무주택으로 간주하여 가점을 쌓을 수 있어 향후 아파트 청약 시 유리하다.

대출에서도 상대적으로 자유롭다. 아파트의 경우 조정대상지역 내 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%까지 가능하고, 15억 원 초과 주택은 대출이 불가능하지만 오피스텔은 주택담보대출이 최대 70%까지 가능하다.

오피스텔 중에서도 소형 오피스텔의 수익률이 더 높다. 한국 부동산원에 따르면 지난해 12월 기준 전국의 전용면적 40m²이하의 오피스텔 수익률은 5.02%로 나타났다. 반면 85m² 초과는 3.81%로 소형 오피스텔보다 1.2% 더 낮았다. 지방광역시 중 대구의 경우 전용면적 40m²이하 소형 오피스텔의 수익률은 5.25%으로 60m² 초과 85m²이하 4.06%보다 1.19% 높은 것으로 나타났다.

부동산 관계자에 따르면 “저금리에 따라 시중 자금이 계속 흘러나오는 상황에서 아파트 대비 규제가 적고 투자비용이 낮은 오피스텔에 투자자들의 관심이 높아지는 추세다”며 “특히 입지와 상품성, 미래가치와 배후수요가 확실한 도심 소형 오피스텔이 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있어 지속적인 인기를 누릴 전망이다”라고 말했다.

이러한 가운데, 대구 상업과 교통 중심지인 동성로 중앙로역 인근에 들어서는 ‘동성로 레몬 시티’가 분양 예정에 있어 투자자들의 눈길을 끈다.

프리미엄 오피스텔 ‘동성로 레몬 시티’는 대구시 중구 문화동 10-60번지 일원에 들어선다. 이 단지는 대구의 대표상권인 동성로에 들어서는 만큼 뛰어난 입지환경을 갖췄다. 지하철 1호선 중앙로역 도보 5분 거리의 역세권에 위치하며 쇼핑, 외식, 문화시설 등 풍부한 동성로의 생활 인프라를 걸어서 누릴 수 있다. 아울러 실거주자들의 친환경 라이프가 실현 가능한 2.28 기념 중앙공원, 국채보상운동 기념공원 등의 녹지환경이 인근에 위치하여 도심 속에서 여유로운 여가를 즐길 수 있다.

단지는 지하 1층~지상 22층, 전용면적 26~29m² 오피스텔 428실 규모로 1층~2층에 근린생활 시설과 지상 6층 ~ 지상 21층 오피스텔로 구성된다. 지상에 기계식 주차시설과 함께 자주식 주차공간을 확보하여 입주민 편의성을 높이고 옥상에는 루프탑 하늘정원을 조성하는 등 삶의 질을 높이는 특화설계를 선보인다.

또한 전 호실을 복층형 구조로 쾌적성과 공간 활용도를 높였으며 일부 세대에는 오픈 테라스를 적용해 생활의 여유와 특별한 도심 전망까지 누릴 수 있다. 약 3.8m의 높은 층고와 빌트인 가전 등으로 비용 부담을 줄이고, 공간 활용은 극대화했다.

‘동성로 레몬 시티’는 백화점, 금융·보험, 의료, 고소득 직장인, 전문학원가, 동성로 상업시설 종사자들의 수요가 밀집한 대구 최대 임대수요 지역으로 투자자들의 관심이 모아질 것으로 보인다. 특히 지난해 상업지역 주상복합 용적률을 450% 이하로 제한하는 대구시 '도시계획 조례 일부 개정안' 통과되면서 고층 오피스텔의 공급이 감소할 것으로 보여 희소가치로 인한 투자가치 상승이 기대되고 있다.

‘동성로 레몬시티’ 모델하우스는 중구 중앙대로 323에 마련되어 운영 중이다. KB부동산신탁 시행, 청호 개발 위탁, 시공은 디에이 건설이 맡는다.