오피스텔 분양 고르는법 과 주의할점

1인 가구 증가하다 보니까 도심 내 주거용 오피스텔 공급이 늘어나고 있고 구조 자체가 예전과는 다르게 공부되다 보니까 거의 준 아파트 급 그래서 아파트이라는 영업까지 생각할 정도로 투자자와 그리고 세입자에게도 인기가 많아지고 있는 추세입니다 

특히나 2오피스텔 밝고 있는 땅 자체가 준 주거나 상업적이 때문에 역과의 접근성은 말할 것도 없고 집적도가 굉장히 높고 세입자 선호도 높습니다 그렇기 때문에 다른 부동산 상품군의 비해서 투자 난이도가 낮은 편이고 다른 주택들의 비해서 규제가 심하지 않다는 것도 장점으로 작용을 합니다 그리고 초보 투자자가 진입하기에도 굉장히 용이하고 비교적 안정적인 임대수익이 가능하기 때문에 고정적인 소득이 필요한 은퇴자들에게 적합한 투자처 다라고 볼 수 있습니다 그리고 매물마다 다르긴 하지만 지분율 자체가 났기 때문에 다른 소형 공동주택에 비해서 200가가 낮은 게 사실이고 높은 전세가율을 바탕으로 한다면 자본금 자체를 취소할 수 있다는 장점이 될 수 있습니다뿐만 아니라 다른 소용 공동주택 같은 경우에는 세대수가 작기 때문에 관리가 어려운 주택들이 많은데 거기에서 오피스텔 같은 경우에는 보편적으로 세대수가 많기 때문에 관리 자체가 투자자가 크게 신경을 안 써도 되는 장점을 가지고 있습니다 다만 2 오피스텔 같은 경우에는 안정적인 임대수익과 가격 변동률에 따른 차익을 합해서 투자전략을 세워야지 나는 오로지 해창만 원한다 하는 이런 투자자들에게는 맞지 않을 수 있물론 상황에 따라 뭐 해당 지역이 지하철이 들어설 계획이 있다던가 큰 개발호재가 있다던가 이런 상황에 내가 가진 종잣돈이 정말 천만 원 2천만 원밖에 안 된다 다른 주택에 투자하기엔 너무 작다 이러한 경우에는 투자기간을 짧게 잡고 약으로 치면 번트를 된다고 하죠 이런 방식으로 돈 불리는 분도 꽤 있습니다 투자 방법에 있어서 정답은 없으니까요 제가 그럼 무조건 돈을 벌 수밖에 없는 성공적인 오피스텔 고르는 방법에 대해서 다섯 가지 시작하도록 하겠습니다 자 첫 번째 수익률보다 공실률이 중요하다 많은 오피스텔 투자자들이 실수하는 부분이 바로 이겁니다 무조건 월세 수익이 높은 거를 찾으세요 이게 굉장히 함정에 빠질 수 있습니다 월세 수익이 높은 지역이라고 해서 공실률이 났다고 볼 수가 없습니다 실제로 제가 지역적으로 비교를 해드리자면 우리가 월세가 높은 지역 수익률 좀 높은 지역 따질 때 강남지역 많이 이야기를 하죠 근데 실제로 보면은 공실로 보면 강남이 최고의 공실률이 낮은 저 아닙니다 오히려 마포구 일부 지역이 나 도심지에 있는 중고 라던가 이런 지역이 공실률이 더 낫습니다 이처럼 우리가 진정한 수익을 계산을 하려면 이공 10일까지 생각을 안 할 수가 없는 거고요 오피스텔을 고를 땐 여러분들이 철저하게 세입자들의 눈으로 물건을 판단해야 됩니다 투자자는 본능적으로 월세를 많이 받을 수 있는 가장 높은 월세가 형성된 지역이나 물건을 선호하지만 세입자는 철저히 가성비를 따져서 입주를 합니다 그러니까 세입자 눈으로 보셔야 되는 거고 자 아주 기본적인 돼 흔히들 실수하시는 게 뭐냐면 워낙 여러분들이 본능에 충실하게 가장 높은 월세 월세수익률 망고 집 하다 보니까이 자리 가이 물건지가 오피스텔이 들어서 괜찮은 자리인지 아닌지를 막막합니다 어떤 케이스 냐면 신도시 입주하는데 아파트들 지워지고 있는 상황에서 아직 업무시설 인프라 구성되지도 않았는데 들어선 오피스텔을 높은 수익률을 과대광고로 인해서 그냥 그 수익률만 보시고 들어가는 경우가 하지만 입주하고 나서 그 승률 맞춰지는 야 거의 안 맞춰 준다고 하는 거예요 게다가 그때 가서 하차하시고 매도하시려고 해도 잘 팔리지 않습니다 이런 방식으로 투자하는 분들이 많아서 오피스텔 투자를 굉장히 부정적으로 보시는 분들이 많은 겁니다 그러나 작년 한 해 서울 오피스텔 평균 수익률 보면 3.63%입니다 많이 나오는 주요 근육 프로에서 7%까지도 나와요 그러니까 여러분들이 높은 월세만 고집하실게 아니라 물건지 주변에 영속 가능한 상권이나 직장이 풍부한 지역을 잘만 고르신다면 여러분들이 아파트 투자해서이 정도 수유리 나오나요 지방 아파트 아니고는 거의 불가능한 수치입니다 내가 월세 못 받는 걸로 끝나는 게 아니라 관리비도 주인이 내야 됩니다 그러니까 관리비가 싼야 비싸냐는 굉장히 중요한 문제입니다 세입자한테도 선택 기준이 될 수 있고 여러분의 수익률을 까먹는 요소가 될 수도 있는 겁니다 그리고 세입자들에게 있어서 구조가 굉장히 중요합니다 어떤 구조 나이에 따라서 내 가이 집을 선택하고 말고 가 결정이 나거든요 과거에는 원룸이 많았지만 시대가 지남에 따라 1인 가구가 증가하고 잠만 자는 원룸보다는 생활공간이 분리되어있는 복층 이라던가 거실과 방이 분리되어있는 1.5 룸 이상해 구조가 현재 세입자들 선호에 유리하고 이러한 구조 자체가 2010년 이후에 주거목적으로 본격적으로 양산되었습니다 게다가 요즘 신규로 짓는 오피스텔은 이중창을 사용을 합니다 신축 아파트 와 동일한 제품을 사용함으로써 결로나 방음 단열에 아파트와 같은 효과를 맺어 그렇기 때문에 여러분들이 오피스텔을 고르실 때는 언제 지어졌는지 구조는 어떤지 관리비는 얼만지 이거는 필수로 여러분들이 깔고 가셔야 된다는 겁니다 자 세 번째는 세금입니다 세금을 꼼꼼히 체크하고 혜택을 바다입니다 일단 오피스텔 자체가 복합적인 상품이기 때문인데 주택도 되고 사무실도 되기 때문에 세금에 대한 공부를 하시면 엄청 큰 도움이 된다 일단은 최고의 수익을 원하신다면 일반사업자가 주택임대사업자 보단 유리합니다 왜냐면 일반적으로 취득세를 면제를 받거나 감면된 금액보다는 부가세를 환급받는 금액이 훨씬 더 이익을 보기 때문입니다 일반 임대사업자로 하면 저렴하게 분양을 받는다라고 생각을 하시면 됩니다 다만 일반 임대사업자로 등록을 하게 된다면 주고 영어로 쓰면 안 되기 때문에 주거용으로 쓰는 세입자가 들어오면 전입신고를 하면 안 됩니다 게다가 만약에 죽어 세입자를 받았다는 게 걸리면 과태료랑 환급받은 부가세 10%를 다시 줘야 되는 이자까지 포함해서 그런 부작용이 할 수 있습니다 디스크가 있다는 거죠 자 그리고 여기서 많은 분들이 헷갈려하고 어려워하시는데 오피스텔 하면 무조건 부가세 환급받는 다라고 설명하는 업체들 있습니다 그래서 보통 나이가 많으신 분들은 업체에서 그렇게 설명을 하니까 당연히 부가세 환급을 받아야 되는지 알고 부가세 환급을 봤습니다 그랬다가 나중에 세입자가 전입 신고를 하고 과태료 4시고 환급받은 부가세를 내면서 이자까지 합산해서 4시고 굉장히 큰 대미지 줘 나이가 많으신 분들이 이런 일을 겪으면서 대미지가 상당히 커요 돈 얼마 월세 받으려고 했다가 이렇게 과태료란 가산세란 이자랑 내면 2년 농사를 망칩니다 이건 누구를 탈 문제가 아닙니다 여러분들이 정확히 알고 계셔야 되는 거예요 제가 이제 여러분들은 하셨으니까 오피스텔 분양 봤는데 분양하는 사람이 이거 환급받을 수 있다고 하면 a 무식한 놈이라고 한 마디 해 주시면 됩니다 자 그래서 이렇게 일반 임대사업자 놓고 단기로 때리시는 분들은 곳의 영역이고 여러분들께 추천드리는 방법은 아닙니다 자 다음은 오피스텔을 주택임대사업자로 등록을 하게 된다면 직접적인 임대소득뿐만 아니라 오피스에 관련된 여러 가지 세금에 대해서 각종 감면 혜택을 받을 수가 있습니다 자이 중에서 가장 중요한 건 취득세와 재산세 소득세 겠죠 면적이 작을수록 유리합니다 40제곱미터 이아가 가장 완벽한 혜택을 받을 수가 있습니다 저녁 60제곱미터 이하면 취득세가 200만 원이 할 경우에는 면제가 되고 초과된다면 85% 감면을 받기 때문에 오피스텔 취득세는 여러분도 알다시피 4.6%죠 굉장히 높다고 느낄 수가 있지만 임대사업자등록을 한다면 큰 금액을 절세할 수가 있습니다 그러니까 일반 소형주택에 취득세랑 같은 가격대가 된다는 거죠 제가 뿐만 아니라 전용면적 40제곱미터 이하의 경우에는 이장기 임대를 왔을 때 재산세가 50만 원 이하 다 거의 재산세 50만 원이야 짜리가 많으니까 이럴 경우에는 재산세가 아니면 제가 되고요 그리고 소득세 같은 경우에도 장기로 났을 때는 75% 가가 년이 됩니다 
공동주택보다는 입지가 우수한 편이죠 거의 없을 건 주거 상업 지니까 쾌적한 장점을 가지고 있기 때문에 이 안정성을 바탕으로 이러한 절세 혜택까지 받는다면 수익이 극대화될 수 있습니다 안정성과 수익성 모드로 갈 수 있다는 의미죠네 번째는 가격 변동을 읽어라입니다 미래가치도 보면서 투자를 하시라는 얘기죠 지금 현재의 수익만 볼게 아니라 오피스텔 투자 목적은 이수이긴 하지만 안정적인 월세 져 하지만 여러분들이 다시 매도를 할 걸 생각을 하시고 가격 변동을 읽고 매수를 하셔야 됩니다 매도할 걸 생각하고 매수하신 안 드시죠 자 우리가 흔히 오피스텔을 얘기할 때 고정관념 있죠 오피스텔은 돈 못 벌어 3 차이 같은 거 없어라고 얘기를 합니다 과연 2분들이 투자를 제대로 해 보신 분들은 지존의 힘이 들어요 저도 오피스텔 투자해본 입장으로 시세차익에 없다고 말하는 거 자체 어디서 근거가 나오는 건지 이해를 할 수가 없습니다 이런 분들은 아까 제가 얘기했듯이 신도시 아직 기반 인프라 잡히질 않았는데 오피스텔 여러 개 들어서는데 샀다가 바로 세입자 내가 생각하는 월세가 안 나와서 바로 매도하는 경우 뭐 이런 케이스 같아요 웬만하면 여러분들이 이런 원칙들 지켜서 투자를 한다면 오피스텔도 차익이 있습니다 물론 재개발 투자 나 재건축투자 나 일부 아파트에 투자보다는 낮을 수밖에 없죠 하지만 여러분이 생각하는 거 보다는 높은 차익이 가능할 수도 있습니다 일단 고려해야 할 점은 단기적인 2주 수요를 고려를 하셔야 되겠죠 물건지 주변에 재건축이나 재개발이 진행되면서 이주 수요가 발생하는 지역 이냐 두 번째는 지하철 연장 등의 교통 호재가 있는 야 사실이 부분이 굉장히 클 수 있는데 실제 사례를 보면 지하철이 개통되기 2년 전 후로 가격 변동률이 가장 큰 것으로 나타났습니다 또한 이 대규모의 개발호재가 있느냐 예를 들어서 뭐 마곡 이라던가 상암 이라던가 이렇게 대규모 업무시설을 짓는 호재와 접점을 갖는 것이 굉장히 중요합니다 자장면 안에 서울에 오피스텔 중에 가격 변동 유리 가장 컸던 지역은 바로 양천구입니다 8.0 5%가 상승했다 자 이렇게 오피스텔도 잘만 고르신다면 생각보다 큰 차익을 얻을 수 있습니다 마지막 다섯 번째입니다 매매가 대비 전세가 유리 높아야 한다이 말이 뭐냐면 내 투자금이 잡아야 한다는 소리 내죠 전세 갈비 높다는 것은 아직 그 해당 물건이 저평가되어 있다는 것이고 해당 오피스텔을 찾는 사람이 많다는 걸 얘기하는 거죠 그러니까 전세가 높은 거 아닙니까 오피스텔 같은 경우에는 다른 소용 공동주택보다는 더 작은 소액투자가 가능한 경우가 많습니다 그래서 본인의 자본금이 정말 천만 원 2천만 원 3천만 원 밖에 안 된다면 전세가율이 높은 오피스텔에 최소 금액으로 투자하는 전략 또 하나의 자산을 불리는 계단 과정이 될 수 있다는 겁니다 이렇게 오피스텔 투자는 양면성이 있습니다 겉으로 봤을 때는 월세 수익을 갈구하는 분들께 알맞은 투자처로 보이지만 사실대로 따지자면이 매매가 대비 전세가 높은 오피스텔이 많기 때문에 종잣돈이 정말 작은 분들께 최적의 투자환경을 제공을 한다는 거죠 이런 분들일수록 투자기간을 단기로 잡고 돈을 빌려 줘야 되기 때문에 입지선정에 있어서 더 많은 노력을 기울여야 합니다 자 다음은 경험에서 우러나오는 오피스텔에 주의할 점을 보내 드리겠습니다 본인의 투자 패턴에 맞춰서 일반 임대사업자로 내느냐 주택임대사업자로 4년여를 고르셔야 됩니다 아까도 말씀드렸지만 단기 시세차익을 간다면 일반 임대사업자가 유리하고요 처음 투자를 하는 초보자 분이시라면 주택임대사업자를 내 쉬는 게 훨씬 낫다 다음은 대출 관련 부분입니다 보편적인 분들 보면은 빗을 어떻게든 빨리 갚으려고 노력을 하세요 대출 없는 상태로 만들려고 그러나 여러분들이 수익형 메모를 구매를 하시고 주택임대사업자를 하셨다면 여러분들은 사업가적인 마인드로 변신하셔야 됩니다 대출 금액을 활용해서 집에 때로 수익을 그때 하셔야 됩니다 
 자 그리고 많이 실수를 하시는데 계약할 때 포괄양도양수계약으로 하죠 그럼 포괄 양수를 받으신 분은 내가 채우지 못한 임대기간을 대신 채우셔야 되는 겁니다 이게 포괄양수도 계약 조건인데 문제는 이 새로운 매수자에게 주택임대사업자가 넘어가기 전까지 양도신고 와 사업자 말소 신고가 되어야 됩니다 보통 이걸 모르시고 잔금 끝나고 해도 된다고 생각을 하세요 근데 늦을 수가 있다는 거죠 늦으면 천만 원 내셔야 돼요 과태료 자 그리고 아까 말씀드렸다시피 내가 임대기간을 채우지 못했을 경우에는 감면받은 취득세 및 각종 혜택들은 다 토해 내야 된다 이거는 30일 이내에 신고 납부하셔야 됩니다 자기 포괄양도양수 같은 경우에는 나중에 시간을 내서 다시 한번 제대로 알려 드리도록 하겠습니다 오늘 내용 여기까지 하도록 하고요