대구 아파트 가격 내렸는데 살까요? 말까요? 구입시기 언제인가요? 묻지 마세요 그걸 알면 유튜브 하고 있겠어요? 곧 곡소리 납니다

대구광역시에서 1,500 가고 이상의 미분양이 발생하고 준공 후 미분양 단지도 8 곳에 달하는 것으로 나타났다 높은 교육열과 집값으로 대구에 강남으로 불리는 대표 부천지역 수성구 마저 미분양으로 몸살을 앓고 있다https://youtu.be/2QNL9oSVdz0

https://youtu.be/I413F58JQlo

 20일 대구광역시가 제공한 자료에 따르면 3월 31일 기존 대구미분양 가구수는 6572 과거를 기록해 지난 2월 4561 44.0% 2011 증가했다 지난해 3월 153 비교하면 42.9 배가 폭증했다 대구에 미분양 단지 수는 중구 8 0 9 9 4 2 8 중고 광고 포함 남고체벌 탄 것 곳곳에 거 뜨고 수성구 읽었고 최고 달서구 읽었고 달성군 하면 됩니다 

아파트 분양 시장에서 가장 심각한 창원은 악성미분양으로 불리는 주인공 이번 양이다 국내 아파트 분양 사업 대법원이 선분양 시스템이 상황이 입추가 먼저 진행되는 주변 상권과 교육인프라 발전하는 경우가 많다 보니 준공 후 미분양 인프라 발전을 저하고 그 피해는 시공사와 입주자 고스란히 전가된다 동구에 중공업 미분양 단지인 봉무동 이시아폴리스 - 36 2단지 아파트로 2020년 12월 24일 오졌다 지난 3월 기존 이시아폴리스 미분양 가구수는 84.4 AI 전용면적 집이라고 가운데 욕하고 84.2 80이라고 가운데 직각으로 나타났다

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대구 수성구 놀자 월 인구수가 41 15693 42만 1840년거다 1146명 1.5% 줄었다 이같은 상황에서 올 한해 대구에서 공급될 예정이다 아파트는 25,000 역학으로 평년수준을 1만 2천 가구에 도배를 넘는다 현장에서 님이 올해 미분양아파트가 더욱 늘어날 것으로 보고 있다 주택 업계 관계자는 수성구에 경우 학원이 매우 좋은 지역임을 고려할 때 자녀 교육을 위해 지역에 입성하며 수요가 증가할 이따가 다시 학군수요가 감소했을 수 있다고 설명했다 이어 부동산 호황기에 시세차익을 기대하고 매매가와 전세금 차액만 매수하는 갭투기 세력들이 빠져나갔을 가능성도 있어 이로 인해 충격이 생긴 것으로 보인다고 덧붙였다

건설업계와 부동산 업계에 따르면 대형건설 H사는 지난 6월 부산 연제구에서 입주를 시작한 아파트의 미분양분을 대거 전세물건으로 돌렸다.총 220가구로 구성된 이 단지는 미분양된 10층 이하 물량에 대해 모두 전세물량으로 전환했으며 현재 1∼2층만 남아있다.이 회사 관계자는"브랜드이미지 추락과 기존 입주자들과의 형평성 우려 때문에 할인매각을 하지 않았지만 최근 미분양분을 전세로 돌리면서 공사비를 회수하게 됐다"며"입주자 입장에서도 어차피 빈집으로 남겨 놓는 것보다 임대를 통해 세입자를 받으면 아파트 이미지도 좋아지고 집값에도 좋은 영향을 미칠수 있기 때문에 환영하고 있다"고 말했다.

부산에서는 이 단지 외에도 대형건설 D사가 서면 부암동에서 분양한 아파트 단지와 S사가 인근에서 분양한 아파트 단지도 미분양분을 전세로 대거 전환해 세입자를 모집하고 있다.

대구에서 분양에 나섰던 대형 건설사들도 할인매각 대신 전세로 돌리는 단지가 많다.S사와 D사가 공동으로 달서구 성당동에서 재건축을 통해 분양한 이 단지는 올해 입주를 시작했지만 일반분양분 중 미분양된 100여가구를 전세물건으로 내놨다.또 H사는 대천동에서 전체 가구의 40%를 대거 전세물건으로 돌렸다.L사도 본리동에서 분양해 입주가 시작된 재건축단지에서 일반분양분 30여가구를 전세로 전환해 세입자를 구하고 있으며 성당동에서 분양한 D사도 50가구를 전세물건으로 내놓은 상태다.

인근 부동산 관계자는"대구지역은 워낙 미분양이 많아 재건축단지의 일반분양분까지 전세물건으로 돌려서 나오고 있다"며"하지만 이런 물건은 전셋값이 일반 물건의 절반 수준에 불과하기 때문에 나오는 즉시 거래가 이뤄지고 있다"고 말했다.

울산과 대전 등 미분양이 많은 지역에서도 대형건설사들이 입주 후 미분양 아파트에 대해 속속 전세로 전환하고 있다.

■대형건설사,"자금난 개선 효과 톡톡"

이처럼 대형 건설사들이 미분양을 전세로 전환하는 것은 현 상황에서 조금이라도 경영난을 덜기 위해서라는 게 일관된 견해다.

대형건설사인 A사 관계자는"대형 건설사들도 불황이 계속되면서 유동성 부족에 허덕이고 있어 체면을 무릅쓰고라도 전세로라도 돌려 일단 자금을 회수하고 있다"며"실제로 미분양아파트 3채를 전세를 놓으면 1채를 판 것이나 마찬가지이기 때문에 유동성 확보가 발등의 불인 건설사 입장에서는 마다할 이유가 없다"고 말했다.

아파트 분양받고 입주해보니 임대아파트라니….미분양이 안 팔리면 차라리 일반에 할인해서 팔았다면 이보다는 나을 겁니다.이는 명백한 재산권 침해입니다.해당 건설사를 상대로 지금 소송을 준비중입니다." (부산 남구 용당동 코오롱하늘채 입주민).

"분양아파트가 갑자기 임대아파트가 되니 집값이 떨어질 수밖에요.매매가가 순식간에 3000만원이나 떨어지면서 입주민들이 지금 난리가 났죠."(충남 아산시 신창면 친오애 아파트 인근 중개업자).

정부가 비축용임대주택 매입 대상을 중소형에 이어 중대형주택까지 확대하기로 한 가운데 전국 각지에서 대한주택공사가 미분양아파트를 매입해 임대주택으로 활용하는 단지마다 입주민들이 재산상의 피해를 보고 있다며 거세게 반발하고 있다.

주공은 지난해 10월부터 지방 미분양단지를 대상으로 해당 건설사로부터 분양가보다 20∼25% 싼 가격에 사들여 비축용 임대주택으로 활용해 오고 있으며 지난달 말까지 19개 단지에서 2026가구를 매입한 상태다.

그러나 정부가 건설사들의 자금난을 덜어주기 위해 미분양주택을 분양가보다 훨씬 낮은 헐값에 매입하면서 입주민들이 재산상 피해를 보고 있다고 주장했다.

■‘분양받아 입주했는데 임대라니….

부산 남구 용당동 코오롱하늘채 입주민 김모씨는"해당 건설사가 2억3000만원에 분양해놓고 미분양분 388가구를 임대주택용으로 주공에 1억8000만원에 팔아버렸다"며"은행에서 8000만원 대출까지 끼고 분양을 받은 아파트가 임대보증금 5000만원짜리의 임대아파트로 전락했다"고 분개했다.

지난 9월부터 입주를 시작한 코오롱하늘채는 총 712 가구 중 111㎡ 322가구와 111㎡A 66가구 등 388가구가 주공에 임대주택으로 팔린 상태다.이 때문에 코오롱하늘채는 아파트값이 분양가보다 2000만원 정도 싼 2억1000만원대에 매물이 나와도 임대주택이란 이미지 때문에 매수가 전혀 없는 상태다.이는 인근 대연동의 같은 면적대 아파트보다 매매가가 7000만원이나 낮은 금액이다.

대구 달서구 진천동 태왕아너스도 정부가 비축용임대주택으로 매입하면서 입주민들이 거세게 반발하고 있다.지난 2월부터 입주가 시작된 이 아파트는 해당 건설사가 347가구 중 112㎡ 167가구를 주공에 매각하면서 아파트값이 순식간에 5000만원이나 하락했다.이 때문에 기존에 분양받아 입주한 주민들은 구청에 모여 해당건설사에 대책을 마련해 줄 것을 요구하며 연일 시위를 벌이고 있다.

지난 2005년 10월 입주한 경남 김해시 삼계동 두산위브는 주공이 전체 378가구 중 107㎡ 91가구를 임대주택으로 매입하면서 입주민들이 반발하고 있다.인근 T공인 관계자는"지난 8월에는 해당 건설사와 입주민간에 험악한 상황까지 갔었다"며"임대아파트라는 이유로 1억원하던 전셋값이 1500만원이나 빠진 상태"라고 말했다.주공은 매입한 이 아파트 107㎡를 보증금 3750만원에 월세 25만원의 조건으로 임대해주고 있다.

충남 아산시 신창면 친오애 아파트는 주공이 총 526가구 중 111㎡ 110가구를 매입하면서 매매가가 분양가보다 4000만원이나 떨어졌다.인근 신창면의 한 부동산 관계자는"분양가가 1억6600만원이었는데 지금 1억2500만원에 매물이 나와도 사려는 사람이 없는 상황"이라고 밝혔다.이 아파트 관계자는"이 때문에 입주민대표회의가 해산되고 비상대책위원회가 구성돼 입주자 대표를 새로 선출하고 있다"고 말했다.

■‘최초 분양계약자(입주민)와 합의 거쳐야’.

이렇듯 비축용임대주택 매입단지가 곳곳에서 재산권 침해 논란을 불러오고 있지만 이 같은 최초 분양계약자들의 피해 사례는 앞으로 더 늘어날 전망이다.정부가 비축용임대주택 매입을 더 확대하기로 했기 때문이다.

국토해양부는 지난 1일 대한주택보증을 통해 환매조건부로 전용면적 85㎡ 이상 중대형아파트를 환매조건부로 매입키로 했다.이에 따라 그동안 중소형주택만 대상으로 삼던 비축용임대주택 매입대상이 중대형아파트까지 확대되게 된 것이다.더구나 그동안 주공이 매입공고를 내도 브랜드 이미지 실추를 우려해 매입신청을 하지 않던 대형 건설사나 주택전문업체들도 주택시장 침체가 계속되면서 매입 신청이 크게 늘고 있어 정부의 비축용임대주택 매입은 더욱 많아질 것으로 예상된다.

주택업계 관계자는"정부가 미분양에 허덕이는 건설사를 돕기 위한 것은 이해하지만 이로 인해 주민이 재산상의 피해를 입게 돼 부작용이 더 크다"며"미분양주택 매입 때 해당건설사와 최초 분양계약자(입주민)간 합의를 명시화 하는 것도 검토해야 한다"고 지적했다.현재 주공은 미분양매입주택 신청 업체는 물론 매입 단지를 공개하지 않고 암암리에 진행하면서 기존 분양계약자들이 재산가치 하락 피해를 보고 있다.

이에 대해 주공 관계자는"미분양주택을 매입해 임대주택으로 운영하게 되면 최소 10년 동안은 매물로 나올 일이 없기 때문에 매물이 줄어드는 효과를 가져오게 된다"며"실제로 주공이 대전 홍도동 신동아아파트 60가구를 매입하면서 해당 단지 집값이 오르는 등 비축용임대주택 매입 정책은 긍정적인 요소가 더 많다"고 주장했다.

어느새 건설업계 ‘부도 괴담’은 더욱 확대된다.단순한 루머인 경우도 있지만, 제법 구체적인 사실에 근거한 것도 있어 충격은 더 크다.대한주택보증, 미분양아파트 등 할인 공매를 시작 했다

건설업계가 ‘미분양발’ 부도 공포에 떨고 있다.지방의 중소 건설사는 물론 서울 수도권에서 주로 사업하는 중견 건설사들까지도 미분양 부담이 눈덩이처럼 커지고 있어서다.미분양은 건설사에게 직접적인 자금 부담의 원인이 된다.주택 전문 중견사인 A건설 관계자는"요즘 웬만한 주택 전문 건설사들은 모두 은행으로부터 자금을 조달하기 어렵다.어느 회사가 얼마나 버틸 수 있는지가 관건이다"라고 말했다.

금융결제원에 따르면 지난 7월 한 달간 진행된 총 43건의 청약 접수 중 순위 내 청약이 마감된 곳은 단 3개 사업장에 불과하다.미분양으로 남아 있는 곳은 ‘서울 휘경 센트레빌’ ‘서울 서교자이 웨스트밸리’ ‘서울 답십리 한신휴플러스’ ‘경기 화성 동탄 166 푸르지오 하임’ ‘경기 광주 오포 e-편한세상’ 등 서울과 수도권에서 모집 중인 대형 건설사의유명 브랜드가 대부분을 차지한다.‘충남 천안 다가 일봉산 사계 금호어울림’ ‘경기 화성 동탄 롯데캐슬 파티오 타운하우스’ ‘울산 풍진 힐그린파크’ ‘경기 평택 이안 청북 아파트’(1명 청약) 등은 순위 내 청약이 단 한 명도 없거나 한 명만 청약했다.새로운 미분양 단지 수가 계속 늘어나고 있는 셈이다.

현재 전국 미분양 주택은 정부 공식 통계로 13만 가구(수도권 2만 가구, 지방 11만 가구 수준)에 이른다.지역별로 대구와 충청남도 미분양 가구 수가 각각 1만 가구를 넘어 가장 많다.

주택산업연구원에 따르면 전국의 미분양 규모를 금액으로 따지면 대략 22조원 수준(수도권 4조원, 지방 18조원 수준)에 해당한다.업계는 신고되지 않은 미분양을 합치면 공식적인 수치의 두 배에 해당하는 20만~25만 가구는 될 것이라고 예상한다.건설사들이 통상 미분양 수치를 공개할 때 40~50%는 줄여서 발표하기 때문이다.건설사들이 사업을 진행할 때 택지비를 포함해 미리 투자하는 자금은 총 사업비의 30~40% 선이다.건설사들이 실제로 미분양으로 20조원 이상 묶여 있을 것이라는 이야기는 단순한 과장이 아닌 셈이다.미분양 증가는 업체들의 경영난과 직결된다.미분양은 건설사들의 ‘재고’로 분류된다.재고가 늘어나면서 자금이 순환되지 않고, 이는 곧 ‘신용등급 하락’으로 이어진다.금융권이 자금줄을 조일 수밖에 없는 것이다.최근 부도난 건설업체들이 대부분 일시적 유동성 위기를 겪고 있는 것은 이런 이유에서다.엎친 데 덮친 격으로 최근의 건자재 값 급등은 건설사들을 더욱 어렵게 하고 있다.건설사가 가장 많이 쓰는 철근 1t당 가격은 7월 기준 1백3만원으로, 올 한 해에만 61% 올랐다.

‘준공 후 미분양 주택’도 급증할 듯…입주자에게도 큰 피해.

대한건설협회에 따르면 6월 말 현재 부도를 낸 건설업체는 총 1백80개사로 지난해 동기(1백25개사) 대비 44.9%나 늘었다.분양가 상한제가 시행된 지난해 9월부터 올 6월까지 미분양 등 경영 악화 때문에 면허를 자진 반납하거나 말소당한 건설사는 1천1백78개나 된다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은"전국적으로 대출 규제, 공급 과잉 등으로 수요가 대폭 줄어든 반면 분양가 상한제를 피하기 위해 지난해 말부터 올 초까지 분양이 급증했다.미분양이 늘어날 수밖에 없는 상황에서 건설사들은 자금난에도 시달리고 있다"라고 말했다.

지난달 27일 국토해양부에 따르면 5월 기준 준공 후 미분양 주택은 전달 대비 3.1%(6백48가구)나 늘어난 2만1천7백57가구를 기록했다.문제는 준공 후 미분양 아파트가 앞으로 더 쌓일 가능성이 크다는 점이다.올 하반기 전국에서 새로 집들이 하는 아파트는 서울 수도권의 7만7천여 채를 포함 총 25만1천여 채나 된다.지방 물량 중 상당수는 미분양으로 남아 있어 준공 후 미분양 급증은 불을 보듯 뻔하다는 이야기다.

준공 후 미분양 아파트는 시공사로서는 ‘부도 수표’와 같은 존재다.은행으로부터 공사를 위해 프로젝트파이낸싱(PF)한 돈을 갚을 시기가 불투명해지고, 매달 이자 부담까지 떠안아야 하기 때문이다.하청업체에게도 엄청난 피해를 준다.공사비를 주지 못해 결국, 이들 아파트를 헐값에 ‘대물’로 떠넘기는 사례도 늘어난다.

이는 시장에 엄청난 악재로 작용한다.자금 마련을 위해 분양가의 20~30% 선에서 공공연히 ‘땡처리’(할인 판매)를 벌이는 곳이 등장해 시장을 교란시키는 사례도 늘어나고 있다.이는 입주자들에게도 엄청난 피해를 줄 수밖에 없다.준공 후 미분양은 시세를 분양가 이하로 급락시키기 때문이다.대한주택건설협회 관계자는"외환위기 때 시공사들이 줄도산한 주요 원인이 준공 후 미분양 아파트였다.하반기 건설사들의 어려움은 더욱 커질 것이다"라고 내다보았다.

심각한 것은 미분양 공포가 지방의 일부 소형 건설사만 옥죄는 것이 아니라는 점이다.중·대형 건설사들도 수천 가구씩 미분양을 안고 영업을 하면서 수천만 원대부터 많게는 수조 원의 자금이 꽁꽁 묶인 상태다.부동산정보업체들에 따르면 GS건설, 대림산업, 대우건설 등의 미분양 물량은 이미 5천~8천 가구 수준에 달한다.현대산업개발, 대한주택공사 등은 3천~5천 가구나 되며, 두산건설, 대주건설, 한라건설, 극동건설, 월드건설, 화성산업, 대우자동차판매/건설부문, 롯데건설, 현대건설 등도 각각 2천 가구를 넘는다.또 중앙건설, 풍림산업, 벽산건설, 삼성건설, SK건설, 효성, 신동아건설, 쌍용건설, 금호건설, 계룡건설산업, 현진, 대동종합건설, 남광토건, 한일건설, C&우방, 동일하이빌, KCC건설 등 1천 가구를 넘는 곳은 수두룩하다.

이는 신문의 입주자 모집 공고를 통해 분양을 진행하는 대다수 국내 분양 사업장을 대상으로 정보업체들이 매달 개별 단지별로 전화를 통해 미분양 실적을 집계한 결과다.분양 사무실에서는 통상 미분양 수치를 축소해 공개하므로 건설사별 미분양은 각각 이보다 30~40%는 많을 것으로 전문가들은 분석한다.

한 중견 건설사 관계자는"업계에서 몇몇 대형 건설사의 미분양은 2만 호가 넘을 것이라는 이야기도 공공연히 나온다.이는 해당 건설사와 연관된 수백~수천 개의 자재, 건설기계 등 하청업체들은 물론 은행, 제2금융권 등 금융기관들을 바짝 긴장시키고 있다"라고 말했다.

미분양은 쌓여가는데 새로운 사업으로 돌파구를 마련할 방법도 마련하기 힘든 상황이다.최근 은행권은 중견 건설사들의 PF를 사실상 중단한 것으로 전해졌다.내부 지침에 의해 건설 도급순위 10위권 이내 업체가 아니면 PF를 허락하지 않는 곳도 등장했다.

내외주건 김신조 사장은"서울 및 수도권에서 돈 있는 투자자들의 가수요가 형성되지 않는 한 지방 미분양은 향후 몇 년간 이어질 수밖에 없다.현재로서는 돌파구가 없다"라며 답답해했다.건설산업연구원 김현아 연구위원은"외환위기 때와는 다르게 지금은 신규 주택 구매자인 20~30대보다 주택 교체 수요를 노리는 40대에 정책을 집중해야 한다.갈아타기가 원활하도록 중대형 아파트 거래시 양도세 완화, 대출 조건 완화 등 수요 진착책을 마련해야 한다"라고 제안했다.

부동산 경기 침체에다 미분양이 눈덩이처럼 불어나면서 '분양시장'에 할인 아파트가 등장하기 시작했다.

지금까지는 계약자들이 내놓은 마이너스 매물 중심으로 '할인시장'이 형성됐지만 일부 시공사들이 준공이 끝난 단지를 대상으로 적극적(?)인 할인 판매에 나서면서 일부 단지에서 분양가 이하의 매물이 나오고 있는 것.

부동산 업계는"시공사들이 회사 이미지 실추나 기존 계약자들의 민원을 우려해 올 상반기까지는 공식적으로 분양가 할인을 자제해왔지만 최근 할인에 나서는 단지들이 나타나고 있다"며"실수요자들에게는 내집 마련의 좋은 기회"라고 밝혔다.

◆수성구도 할인 아파트 등장.

서울에 본사를 둔 A사는 수성구에 분양한 아파트를 10% 전후 할인된 가격에 이달부터 판매를 시작했다.

대구 부동산 시장을 이끌어왔던 수성구에서 시공사가 아파트 분양가 할인판매에 공식적으로 나선 것은 IMF 이후 사실상 처음으로 업계는 충격(?)으로 받아들이고 있다.이 회사는 초기 분양에서 110~120㎡(30평형대)의 중소형 분양을 80% 이상 끝냈지만 중대형의 상당 부분이 미분양으로 남은채 준공을 맞으면서 미분양 아파트 할인 분양에 나섰다.

A사 관계자는"당초 분양가보다 3.3㎡당 200만원 정도 할인된 800만원대에 판매를 하고 있다"며"기존 계약자들의 반발이 많지만 입지가 상대적으로 떨어지는데다 시장 침체가 이어지고 있어 어쩔수 없는 선택을 했다"고 밝혔다.

올들어 월배와 성당동 등을 중심으로 입주물량이 쏟아지고 있는 달서구도 B건설사가 분양시장에서 '우량주'로 통하는 80㎡(20평형대)까지 5~10% 할인된 가격에 판매에 나서고 있다.

모 분양대행사 대표는"임대용으로 아파트를 구매하는 주택공사나 자금력을 갖고 미분양 아파트를 대량구매하는 업체들에게 분양가의 80% 전후 가격에 미분양을 통째로 넘기는 시공사들도 있다"며"미분양 할인판매에는 주택시장 불황이 장기화 될 것이란 우려가 깔려 있기 때문"이라고 밝혔다.

한편, 분양가 직접 할인판매는 아니지만 대다수 업체들이 각종 조건 등을 내걸며 사실상의 '분양가 할인'을 하고 있다.

중대형 단지가 몰려 있는 수성구 수성3가 지역에서 분양한 업체들의 경우 계약금 1천만원 정액제와 중도금 무이자,입주후 잔금유예 등을 통해 158㎡(48평) 기준으로 당초 분양조건보다 2천만~3천만원대의 가격할인 조건을 내걸고 있는 상태다.

◆내집 마련 기회.

원가 이하 판매나 분양 조건 변경은 시공사나 당초 계약자에게는 손해가 불가피하지만 할인 아파트 등장은 실수요자들에게는 내집 마련의 또다른 기회다.

분양대행사 장백 박영곤 대표는"정부가 부동산 규제 완화에 나서고 있는데다 건자재값 및 택지비 상승 등 원가가 계속 오르고 있어 앞으로 분양가는 오를 수 밖에 없는 구조"라며"현재 미분양 대부분이 2006년 이전 분양 물량인 만큼 원가 구조에서는 가격 경쟁력을 갖고 있다"고 밝혔다.

특히 분양 물량이 지난해부터 급감하고 있어 현재 2만가구에 이르는 미분양 아파트 입주가 어느 정도 마무리되는 내년 봄철 이후에는 신규 단지를 찾아보기 어려울 전망이다.

하지만 '분양가 할인' 아파트 선택에는 주의가 필요하다.

부동산 114 이진우 지사장은"분양가 이하 판매에는 시장 침체도 있지만 단지의 상품성이 떨어지는 경우도 있다"며"입지나 최초 분양가 등에 대한 비교 검토가 있어야 하며 분양가 할인은 없더라도 미래가치 등을 감안해 미분양을 고르는 것도 필요하다"고 말했다.

즉, 분양가 할인은 없더라도 입지나 상대적인 가격경쟁력을 갖고 있지만 시장침체로 인해 미분양으로 남은 단지의 선택도 고려해 볼 필요가 있다는 조언이다.

대구미분양 아파트 옛날을 돌아보면 미래가 보인다 대구 미분양 아파트 공동구매부터 할인분양하지만 옛날과 지금은 많이 틀린다는 사실에 복병이 있다 

대구에서 최근 아파트 분양을 마친 한 시행사 관계자는"건설사들 사이에서 대구는 '미분양의 무덤'이나 다름없다"며 이같이 말했다.이 관계자는"건설 원자재 급등으로 공사 금액이 늘어난 상황에서 미분양까지 겹치면서 사업을 진행할 수 없을 정도"라며"미분양을 털어내기 위해 각종 할인과 혜택을 내걸어도 소용이 없다"고 토로했다.

대구지역 아파트 미분양 사태가 심각하다.올해 대구에서 신규 분양한 아파트 8곳이 모두 청약 미달됐다.특히 미분양 아파트 물량이 불과 1년 새 43배나 급증하는 등 분양시장의 위축됐다.

청약률을 높이기 위해 건설사들이 앞다퉈 특화설계 적용을 비롯해 중도금 대출 무이자, 발코니 무상 시공 등 파격적인 혜택을 내걸었으나, 상황이 크게 달라지지 않고 있다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 대구 수성구 '만촌 자이르네'는 지난 9~10일 진행한 청약에서 총 607가구 모집에 266가구가 미달했다.이 단지는 올 들어 대구 지역에서 여덟 번째로 공급한 단지다.분양 당시 GS건설 자회사인 자이S&D가 시공하고, 대구의 중심지인 수성구에 들어서면서 관심을 끌었으나, 고전을 면치 못했다.

또 지난 2월 대우건설이 공급한 '달서 푸르지오 시그니처'도 993가구 모집에 856가구가 무더기 미달됐고, 동부건설이 분양한 '수성 센트레빌 어반포레'는 지난 3월 310가구 모집에 35가구만 분양됐다.

대구에서 미분양 아파트 물량이 급증했다.국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 대구 미분양 주택 6572가구로 집계됐다.1년 전인 2021년 3월 153건과 비교하면 43배 늘어났다.지난 2021년 12월 2000건 아래였던 대구의 미분양 아파트가 늘어났다.또 대구 아파트 청약 경쟁률도 뚝 떨어졌다.지난 3월 기준 아파트 청약률은 1.3%로, 지난 2021년 5월 10.8%와 비교해 8분의 1로 줄었다.

부동산 시장에선 공급 과잉으로 미분양 물량이 크게 늘었다는 분석이 나온다.올해 대구에 공급 예정인 아파트는 2만5000여 가구로, 평년 공급물량 1만2000가구의 2배가 넘어 미분양 사태는 더욱 심화할 것으로 보인다.또 분양시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 준공 후 미분양으로 남는 악성 미분양을 우려하는 목소리도 점차 커지고 있다.

대구시는 지난 2020년 12월 지정한 조정지역 대상에서 해제해 줄 것을 정부에 요구하고 있다.침체된 대구 부동산 시장을 살리기 위해서는 조정대상지역 해제가 시급하다는 의견을 새 정부에도 전달했다.하지만 다른 지역과의 형평성 문제와 풍선효과 등을 우려로 조정대상지역 해제가 쉽지 않은 상황이다.

전문가들은 분양시장의 양극화 현상이 당분간 이어질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는"정부의 대출 규제와 금리 인상으로 집값이 하락하면서 입지 여건이 우수한 지역을 중심으로 여전히 청약 경쟁률이 높지만, 상대적으로 주택 수요가 적은 대구 등 지방에서는 미분양 물량이 늘어나고 있다"며"새 정부가 추진할 부동산 정책에 대한 변동성과 불확실성이 해소되기 전까지 분양시장의 양극화 현상이 이어질 것"이라고 설명했다.

권 교수는"집값이 단기 급등하며 피로감이 누적된 지방 중소도시에서는 미분양 물량이 늘어나고, 집값이 정체하거나 떨어질 가능성이 높다"며"대구 등 지방을 중심으로 미분양으로 인해 발생할 수 있는 부작용 최소화하기 위해 조정대상지역 해제 등 대책이 필요하다"고 전했다.주택업체 입장에서는 입주 시기가 다가올수록 미분양 아파트에 대한 부담이 클 수밖에 없어 조건 변경을 통해서라도 미분양 해소에 나설 수밖에 없는 탓이다.

주택업체들이 주로 내세우는 미분양 아파트 할인 조건을 크게 '무이자'나 '이자 후불제' 등 금리 인하와 ▷계약금 할인 ▷발코니 무료 확장 ▷계약금 정액제 등 4, 5가지 정도로 정리할 수 있다.

계약금의 경우 10% 수준에서 5%로 내려간 뒤 최근 들어 1천만 원 안팎의 정액제로 전환하는 단지들이 늘고 있으며 중도금도 1년 무이자에서 입주시까지 무이자나 전체 중도금의 60%까지 무이자 조건을 내거는 단지들이 증가하고 있는추세다.

발코니 확장도 올 초 분양 단지들의 경우 입주자 부담으로 돌렸으나 요즘은 대다수 단지들이 조건 변경을 통해 회사에서 공사금액의 절반이나 전체를 부담하고 있다.

주택회사 관계자들은"업체들이 미분양 할인 혜택 중 계약금 정액제나 중도금 무이자 등 2, 3가지 조건을 패키지로 묶어 판촉에 나서고 있다."며"단지마다 할인 금액이 조금씩 차이가 나지만 30평형대는 1천만~1천500만 원, 40평형대는 2천만~3천만 원 정도 분양금액 인하 혜택을 받을 수 있다."고 밝혔다.

한편 업체들이 내세우는 할인 조건 이외에도 입주 임박 아파트는 계약금과 잔금 납부일이 최초 계약일로부터 차이가 나는 만큼 몇 백만 원에서 1천만 원 이상 이자 혜택을 볼 수 있는 장점이 있다.

◆미분양 선택 조건은.

알짜 미분양·미계약 아파트를 선택하기 이전에는 반드시 발품을 팔아 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.먼저, 개발호재가 있는지를 살핀다.지하철역이나 교통편, 학군과 대형 할인점 등 주변 입지 여건이 좋고 주변에 신규 단지 개발 등과 같은 호재가 있다면 집값 상승 가능성이 높으며 향후 매매도 용이하다.

특히 주변의 기존 아파트나 분양권 가격과 비교하는 것도 중요하다.올 들어 분양된 단지 중 일부는 주변 시세에 비해 분양가가 비싼 곳도 적지 않은 만큼 할인 혜택이 많은 단지라도 전체 분양 가격이 높은 단지는 일단 조심스런 검토가 필요하다.

분양받을 때는 좋아 보여도 입주할 때 호재가 없을 수도 있으며 분양가가 비싸도 장기적인 호재가 있거나 교통 여건이 개선돼 주거 환경이 좋아질 곳이라면 일단 계약을 고려할 만하다.

미분양 아파트 선택시 짚고 넘어가야 할 부분 중 하나가 단지내 입지.단지 전체 입지 여건이 양호하더라도 입주 후 동·호수에 따라 가격 차이를 보이게 된다.미분양 단지가 어느 정도 골조가 올라간 상태라면 현장을 직접 찾아가 살펴보는 것도 괜찮은 방법이며 초기 현장이라면 조감도를 유심히 따져봐야 한다.

◆대구지역 관심 미분양 단지는.

9월 말 현재 대구지역 전체 미분양 물량은 7천800여 가구며 단지 수로는 40여 개 단지가 있다.

구·군별로 볼 때 미분양 물량이 많은 곳은 달서구와 수성구 지역.대구내에서 아파트 가격이 가장 높은 두 개 지역은 지난해 이후 분양이 많은데다 3·30 조치 이후에도 신규 분양이 상대적으로 많아 미분양 물량이 전체적으로 많은 상태다.

리코의 최동욱 대표는"수성구나 달서구의 경우 대단지이며 입지 여건이 좋은 지역이지만 3·30 조치 이후 매수 심리가 가라앉으면서 미분양이 발생한 단지가 많다."며"미분양은 특징상 분위기에 따라 한꺼번에 해소되는 경우가 많아 아파트 구입을 생각하는 실수요자라면 어느 정도 서두를 필요가 있다."고 말했다.

우선 수성구의 경우 눈여겨볼 만한 대단지는 수성3가 롯데와 신일, 코오롱 단지를 비롯해 범어동 쌍용과 삼성, 월드건설 등이 있으며 시지 지역에는 사월동 우방과 욱수동 보국, 신매동 SD건설 단지 등이 있다.

달서구는 지난해 8월 이후 미분양 단지가 발생하기 시작해 최근 분양 물량부터 입주 임박 단지까지 선택의 폭이 상대적으로 넓은 것이 특징.주요 대단지는 진천동 태왕 아너스와 월성동 월드 메르디앙, e-편한세상, 태왕 아너스 베스트, 대천동 신일 해피트리 단지 등이 있으며 인접한 달성군에는 지난해 하반기 분양한 다사읍 한일 유앤아이와 옥포 삼환 나우빌 단지 등이 있다.

미분양 아파트의 공동구매를 위한 소비자들의 관심이 높아지고 있다.

공동구매를 원한 소비자들은 수성구(62%)와 달서구(19%) 지역을 선호했고, 평형대별로는 30평형대(48%)와 40평형대(35%)를 꼽았다.

또 공동구매의 선정기준은 입지 요인을 최우선으로 꼽았고, 그 다음은 분양가를 선택의 기준으로 하고 있는 것으로 조사됐다.

대구.경북 부동산써브는 실제로 공동구매를 원하는 시공사와 개별적으로 협의하는 것과 함께 미분양 물량을 많이 보유하고 있는 시공.시행사와 공동구매를 위한 논의를 이날 오후 개최한다.

이 회사가 지난달 26일 지역에서 처음으로 열었던 아파트 공동구매를 위한 세미나에는 소비자와 주택회사 관계자 등 700여명이 참석해 공동구매에 대한 관심을 반영했다.하지만 진행 되지는 못했다 

올해 대구지역의 아파트 공급물량이 지난해보다 52%가량 늘어난 3만5000가구에 이를 것으로 조사됐다.특히 대구지역의 올해 공급예정 물량 가운데는 알짜 재건축 물량이 대거 포함돼 있어 이들 재건축 물량을 중심으로 주택분양시장을 주도할 것으로 전망됐다.

대구지역의 올해 입주물량도 1만900가구로 지난 2000년 이후 가장 많은 규모다.

3일 화성산업은 건설업체들을 대상으로 대구지역 아파트 신규공급 물량을 파악한 결과 총 3만5000가구로 지난해 2만3000가구에 비해 2만2000가구가량이나 많은 것으로 집계됐다고 밝혔다.

우선 이달에는 달서구 상인동에서 화성산업이 시공하는 송현주공재건축 아파트 2420가구가 쏟아진다.이어 오는 3월에는 달서구 성당동에서 대림산업과 삼성물산이 공동 시공하는 성당주공재건축 아파트 3466가구가 공급된다.

아울러 달서구 상인동 백조 1차아파트 재건축 698가구와 반도건설과 신성건설이 공동 시공하는 복현주공4차 재건축 780가구, C&우방의 84복현시영 재건축단지 332가구,월드건설의 수성구 시지동 한우아파트재건축 603가구 등도 상반기 중 분양예정이다.

하반기에는 대우건설이 시공하는 서구 평리동의 신평리주공재건축 1819가구와 SK건설의 수성구 범어동의 대공원아파트 444가구, C&우방의 북구 복현동 82·83복현시영 541가구 등의 재건축 물량이 공급된다.

올해 대구지역의 입주 물량은 총 1만9000여가구로 2000년 이후 최대 규모인 것으로 나타났다.

지역별로는 수성구가 4517가구, 달서구 4900가구, 달성군 4000가구, 북구 2396가구, 동구 1980가구 등이다.

한편 지난해 말 현재 대구지역의 미분양 아파트는 총 7987가구로 연초에 비해 5772가구나 급증했다.

부동산 114 이진우 대구·경북 지사장은"대구지역의 올해 입주예정 물량과 신규 공급물량이 예년에 비해 많아 전반적으로 시장이 안정될 것"이라고 전망하면서"하지만 도심 노른자위 재건축 단지 등 입지여건이 빼어난 차별화된 단지들은 가격이 계속 오르고 그렇지 못한 단지는 하향 안정세를 보이며 시장의 양극화는 심화될 것"이라고 말했다.

공동구매를 통해 '값 내린 아파트'가 전국 처음으로 대구에 등장했다.

부동산써브 대구도시정비사업단(본부장 김영욱)은 8일 수성구 지역에서 올들어 분양한 A 아파트 단지(전체 119 가구)를 대상으로 공동 구매자들을 모집해 당초 분양가에서 10% 이상 할인된 가격으로 시공사와 공급 계약을 맺었다고밝혔다.

지난달 29일부터 시작된 공동구매를 통해 계약이 성사된 가구는 단지 전체의 60% 정도인 60여 가구.

김영욱 본부장은"공동 구매는 지난해 10월부터 사전 신청을 받은 희망자들을 대상으로 했다.'며 "공동 구매 일주일만에 60% 계약을 달성할 정도로 인기를 끌었으며 현재 비인기층 일부 세대가 남아 있다."고 말했다.

지역 중견 업체가 시공한 A 아파트 단지는 지난 '1.11' 부동산 대책 발표직후 분양을 해 초기 계약자 모집에 실패했으며, 평당 분양가는 30평대가 790만원, 40평형대가 930만원이었다.

공동 구매를 통한 할인률은 층별로 7.5%~11%로 차등 적용됐는데 중도금 이자 후불제를 무이자 조건으로 변경한 점을 감안하면 실제 할인률은 12-15%에 이른다는 것이 도시정비사업단의 설명.

공동구매 계약자들은"최근 분양한 아파트 가격이 너무 높은데다 입주때 가격이 떨어질 수도 있다는 불안감이 있지만 30평대를 2천-3천 만원 할인 받을 수 있어 공동구매에 참여했다."며"실수요자 입장에서는 내집 마련에 더없이 좋은 기회가 됐다."고 긍정적인 반응을 보이고 있다.

하지만, 공동 구매 계약자와 달리 시공 업체 표정은 밝지 않다.

시공사 대표는"지역민들에게 저렴한 아파트를 분양했다는 긍정적인 면도 없지 않지만 업체로서는 몇년간 준비해온 사업장을 나빠진 시장환경과 금리부담 등 때문에 적자를 감수하며 처분해야 하는 탓에 착잡할 따름"이라고 했다.

또 타 시공사들은"가뜩이나 부동산 시장이 침체된 상황에서 공동구매로 할인 아파트가 나오면 전체 분양 시장에 악영향을 미칠수 밖에 없다."며 우려의 목소리를 냈다.

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