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이 정도는 알고 투자를 하셔야 된다라는 거를 오늘 제가 좀 정리를 해 봤습니다 그래서 오늘은요 수익형 부동산 투자 법 3가지 3가지 만족하시면 돼요

 세 가지 그래서 이제 뭐 수익률 뭐 뭐 이제 수익률에 함정 이런 것들도 제가 요즘 정리를 해 놨는데 열람도 이거는 정말 나오셔야 됩니다 왜 하셔야 되니까 여러분의 좋은데 도움을 좀 많이 되실 거예요 자 이제 본격적으로 한번 해보겠습니다 제가 먼저 이제 부동산 투자를 한번 보면요 한번 보면 보통 우리가 이제 투자에 대한 방향성이 좀 틀려요 내가 차익을 추구하는 부자가 있고요 그다음에 수익을 투자하는 투자가 있습니다 위치 찾아 같은 경우에는 대표적으로 기대감에 위해서 이제 가격 상승을 하는 거죠 대표 여러분 잘하시고 계시는 재개발이 라던가 재건축 이라던가 아파트 라던가 또 요즘 뭐 토지를 하던가 뭐 등등 이런 것들이 이제 어떻게 보면 기대감에 그냥 가격 상승을 보는 거죠 그래서 얘는 대표적으로 청소합니다 우리가 요놈 같은 경우도 가고 사오 년 전만 하더라도 수익형으로 투자하시면 상당히 많았거든요 가족이 많이 올라 버렸잖아요 그죠 예 그러면은 지금 이제 그 차 1층으로 좀 많이 바뀌었죠 그렇지요 의료원 이제 우리가 2분 소도시 라던가 지반 공 같은 경우는 아직도 수익형으로 보시는 분들도 많습니다 아파트 같은 경우는 그래서 좀 입자의 따라서 좀 틀리다고 정부의 보시면 되고요 제가 그래서 우리가 크게 부동산 투자에 대한 방향성을 보면 차익으로 차익을 주고 나는 이제 부동산 투자가 있고 그다음에 수익을 추구하는 박자가 있습니다 당연히 ossos 받는 거야 월세 가는 거 누구나 다 원하는 거잖아 너 올 때는 월세 받아서 약하게 너무 보내시는 거 누구나 다 원하시는 거잖아요 예 그래서 근데 2월 7일 3.2 저는요 수고 이게 뭐냐 휴가 공급이죠 수요가 공급을 위해서 가격에 상승됩니다 이거 뭐냐면 공급 휴가 가는 이유가 궁금해서 휴가 더 많아지면 비가 올 거 아닙니까 월세도 오르고 또 가격도 좀 오르겠죠 그렇죠 예 그다음에 이제 또 공부해 많아지면 아니면 이제 수요가 적어지면 당연히 가정은 떨어지겠죠 그래서 이제 수급에 대한 이제 가격 상승이 좀 가능하다 예 아무래도 근데 기대감에 그냥 가격 상승 있냐 아니면 공급과 수요의 가격탄력성은 어때요 타이푼의 편하겠죠 우리가 가격이 올해는 많이 기대감 때문에 가지 더 많이 올라 버리잖아요 강남 재건축 재개발 그죠 어때요 강남 은마아파트 라던가 이러면 아파트를 봐도 찍은 사진 거제초 하자는 거 아니면 여러 가지 때문에 여러 가지 규제 때문에 진행이 안 돼도 기대감 때문에 못 가는 게 화가 올라 버리잖아요 그죠 우리가 압구정동에 최근에 찍었던 앞으로 너 같은 경우도 좋아서 집에 가니깐 기대감에서 가지고 올라 버리잖아요 약간 틀다 하는 거죠 그래서 이 차에 정수장에 기대감에 그냥 가격 상승이 가능하고 신청자는 수의 가격 성은이 가능한데 차익은 아예 틀리다 차이나요 틀리다 그래서 여러분들이 가수 현철의 보시면 이제 보시면 그 인생 그 인생이라도 상가 상가 상가 이런 것들 상가 오피스텔 오피스 등등 등등 많잖아요 문제 지식산업센터 라든가 이런 것들 상당히 많죠 그래서 2차 이천 가수 이청 결이 틀립니다 방향성이나 많지도 않은 거죠 그런데 이런 문제 있어요 이거는 이제 이제 점심 분들이 많이 상담을 오시는데 예 지금 3월 7일 부동산 월세 되는 부동산을 찾으시는 분들 많이 있거든요 근데 이제 그분들이 상담을 해 보면 아직 자기 그네 10만 원이 안 됐어요 어때요 내 집 마련 한 다음에 월세를 좀 편하겠죠 그래서 2차 2층으로 가니까 수익형으로 갈 거야 이게 연령대 다 틀려집니다 여러분들 연령대 따라서 자 어떻게 틀어 주냐 아무래도 타일 청소 다 같은 경우 좀 적극적으로 주의해야겠죠 그래서 이 차에 정수장은 자산을 적극적으로 불려 나가는 겁니다 자살하는 그래 잘 사라져 꼼수를 부려 나가야 되는데 언제 시간 한번 은퇴시기 때 어떻게 하면 됩니까  경우에도 주택을 매입하는 제약이 많잖아요 대출도 안 나오고 그죠 세금 부담도 없고 그죠 예 그러니까 이런 게 아닌 다른 설정으로 산 쪽에 투자자들이 많이 몰려드는 건데 왜 시장에서는 그대로 남아 있는 거니까 많잖아요 그죠네 제가 그다음에 이제 주택 회비에서 대출이 싶죠 우리 오피스텔이나 이런 거도 상가 이런 것들 제출 회비에서 멜티 블러드 뭐 이런 것들이 많은 부분이 많아 됐잖아요 그죠 자 이렇게 금리가 낮은 상황에서는 대출을 많이 받아서 그 돈으로 돌리는 게 훨씬 더 유리한 겁니다 그죠 그러니까는 주택 대출이 많이 와 나 술 좀 많이 들어올 수밖에 없겠지요 제가 그다음에 이제 고령화 예 우리 청장님 지금 이게 제목 보고 들어오신 분들 노후 노후 이제 은퇴를 하면은 이제 너무 오래 산다는 거죠 오랫동안 좀 안락하게 살기 위해서는 뭐예요 다달이 들어오는 거는 노동 수익보다는 자기 노동에 대한 수익보다는 자본에 의해 1순위 이런 것들을 많이 축구를 할 수밖에 없다는 거죠 그래서 지금 부동산에 대한 투자수요 드림 아니 전화를 하고 있습니다 차 그런데 있을 정도로 사회에 대한 투자 친구들이 많이 증가를 하고 있는데 정자 어떻게 투자에 되시는 모르는 거죠 그게 그 대상이에요 오피스텔이 전산 가든 오피스가 지식산업센터 여러 가지가 있지만 그 여러 가지 대상에서도 이거 세 가지만 아시아 된다 아시아 된다는 거죠 그래서 제가 준비했습니다 첫 번째 당신의 노루 지키는 수익형 부동산 투자 법 1 1 첫 번째 제발 좀 수익률에 함정에 빠지지 마세요 제발 네 수준이 높은 거 여러분들은 가만히 보시면 수준이 높으면 좋은데 아세요 어떤 부동산에 있어요 근데 투자금 회수 유로파 나 한 10% 8% 나와요 엄청나게 덥지요 그리고 수익률이 높으면 아 이게 좋은 부동산이구나 왜 수익형 부동산이니까 아닙니다 여러분 수익률이 높으면 좋은 부동산 아니에요 왜 아닐까요 왜 아닐까요 왜 그러냐면 이런 거 줘 봐 우리가 시장 일하는 건 아까 제가 말씀드렸듯이 수요와 공급의 계속 가격이 형성이 되고요 또 시작이다 또 수요와 공급을 위해서 스윙으로 형성에 되는 겁니다 제가 예를 들어드릴게요 만약에 우리가 강남 요정 쪼꼬미 진심으로 많이 있죠 만약에 강남에 꼬마빌딩 수입으로 때 나오잖아요 2% 때 그러면 바로 내려가 가능합니다 그런데 똑같은 물건이에요 저게 만약에 뭐 강북지역에 가 있으면 2% 팔릴까요 2% 때 안 팔려요 2% 때 왜 안 팔리면 강남이라는 지역은 여유자금이 큰 여유자금이 많은 투자자들이 많은 시작인데 상대적으로 그러다 보니까 수유리 낮아도 낮아도 투자자들이 많기 때문에 잘 팔리는 거예요 그러니까 팔려요 똑같은 물건이라도 투자자가 적은 지역에 가 있으면가 있으면 그 똑같은 수익률은 안 팔린 달라는 거죠 그럼 어떡해요 투자자들의 주목을 끌기 위해서 수유리 높아져야 되는 거 아닙니까 그러니까 수 있니 높아지는 거예요 이해되시죠 그러니까 강남이 안정은 투자자가 상대적으로 다른 지역에 대해서 많기 때문에 수유리 났더라도 차 이제 어느 정도는 보장이 된다는 거죠 맞더라도 즉 차 수익률과 황금성 반비례 관계에 있는 거예요 주려고 한 금성은 당연히 수익률이 높은 지역은 투자자들이 적기 때문에 투자자들이 적기 때문에 상대적으로 황금 일정에 떨어지는 겁니다 황금성에 떨어지니까 뭐예요 당연히 수익률 올라가야죠 근데 수익률이 낮은 지역은 투자자가 많아 내가 수연이가 떨어뜨려도 살 사람들 많아 그러니까 수 있는 떨어지는 거 아닙니까 수연이는 떨어지면 올라가 버리잖아요 그죠 그러니까 이런 지역들은 이런 지역들은 당연히 당연히 황금성에 높은 거겠죠 즉 수익률과 황금성 반비례 관계에 있다 수영이를 좋다고 좋은 부동산 절대 아닙니다 그러면 수요일이 좋아요 그러면 환금성이 떨어지는 겁니다 그러면 절대 착각하지 마세요 야 이거 정말 너무너무 좋다 나중에 뭐 팔아먹는 부동산입니다 황금산 떨어지는 부동산 해서 수유리에서 환금성을 반비례 관계에 있다 첫 번째 수요일에 한 병에 절대 빠지시면 안 됩니다 제가 두 번째 차 두 번째 가기 전에 한번 볼게요 제가 같은 오피스텔이라도 내가 과천 오피스텔이라도 전국적으로 보면 op 3 4 6 8 텐데 수도권 지역은 좀 낫죠 중국보다 그다음에 지방 높죠 그죠 없잖아요 광주가 세상에 놓고요 서울에 제일 낫죠 왜 그래요 아니니까 환금성이 좋으니까 얘 되십니까 같은 오피스 의자도 서울은 일어나신 거예요 같은 아파트라도 서울우유나 증거죠 같은 상가라도 서울은 수유리 낮은 겁니다 왜 투자자가 많아서 황금점 좋으니까 내 거를 나중에 언제든지 팔아먹을 수가 있으니까 자 입장에서는 투자에 대한 리스크 투자에 대한 리스크가 크면 공급이 적겠지요 그죠 근데 투자에 대한 리스크가 작으면 공급이 많겠죠 내가 리스크가 적으면 적으면 궁금을 많이 할 거 아닙니까 작으면 이번에 보시면 돼요 저 뭐냐 저 높은 이제 가게 따로 하셔야 되는데 신사 입장에서는 토지를 확보를 해야 돼요 그다음 여기다가 원가가 되는 건축비를 합니다 나머지 부대비용 있지만 아무 건축 왜 이렇게 안 되겠지요 아까 건축과 건축 건축 내 비용 이렇게 하면 되는데 실적이나 2시 끝나서 건축지도원 거예요 그죠 근데 원가부담이 높아 돈이 많이 들어가 많이 들어가면 그만큼 현대적으로 09년에 떨어지는 겁니다 근데 뭔가 잠이나 자 그럼 투자에 대한 인식과 낮에 몇 개 들어가요 그럼 공부해 많아지는 거예요 즉 원가가 높은 지역의 투자를 즉 토지 가격이 높은 지역이에요 그죠 그러면 푸짐하게 높은 저 봉급이 없는 지역이에요 토지가 더 높은 저기 저 아까 전에도 보셨잖아요 서울 수도권 다른 지역에 다른 지방 토지 가게 높으니까 궁금이 적으니까 수요 낮은 거잖아요 맞으면 3가 공급이 적은 거예요 뭐 이런 궁금이 적은 지역이 하셔야 된다고 하는 거지 근데 그게 저기 저 어디예요 토지 가격이 높은 지역은 아산지역에 아니라 내가 토지 가격이 산적들은요 내가 처음에 들어가잖아 나중에는 어떤 현상이 발생을 해요 지속적으로 궁금해서요 봉급이 없어야 되는데 이해되시죠 제가 그래서 여러분들 당신의 노루 지키는 수익성 부동산 두 번째 희소성의 높은 저게 투자를 해라 이거는 정말 잘 알고 계셔야 됩니다 상대적으로 내가 여기 오신 분들 아니면 수요일 따라서 막 쫓아다니지 문제 막 지방 출장하시거든요 안 올리나요 

1인 가구 증가하다 보니까 도심 내 주거용 오피스텔 공급이 늘어나고 있고 구조 자체가 예전과는 다르게 공부되다 보니까 거의 준 아파트 급 그래서 아파트이라는 영업까지 생각할 정도로 투자자와 그리고 세입자에게도 인기가 많아지고 있는 추세입니다 

특히나 2오피스텔 밝고 있는 땅 자체가 준 주거나 상업적이 때문에 역과의 접근성은 말할 것도 없고 집적도가 굉장히 높고 세입자 선호도 높습니다 그렇기 때문에 다른 부동산 상품군의 비해서 투자 난이도가 낮은 편이고 다른 주택들의 비해서 규제가 심하지 않다는 것도 장점으로 작용을 합니다 그리고 초보 투자자가 진입하기에도 굉장히 용이하고 비교적 안정적인 임대수익이 가능하기 때문에 고정적인 소득이 필요한 은퇴자들에게 적합한 투자처 다라고 볼 수 있습니다 그리고 매물마다 다르긴 하지만 지분율 자체가 났기 때문에 다른 소형 공동주택에 비해서 200가가 낮은 게 사실이고 높은 전세가율을 바탕으로 한다면 자본금 자체를 취소할 수 있다는 장점이 될 수 있습니다뿐만 아니라 다른 소용 공동주택 같은 경우에는 세대수가 작기 때문에 관리가 어려운 주택들이 많은데 거기에서 오피스텔 같은 경우에는 보편적으로 세대수가 많기 때문에 관리 자체가 투자자가 크게 신경을 안 써도 되는 장점을 가지고 있습니다 다만 2 오피스텔 같은 경우에는 안정적인 임대수익과 가격 변동률에 따른 차익을 합해서 투자전략을 세워야지 나는 오로지 해창만 원한다 하는 이런 투자자들에게는 맞지 않을 수 있물론 상황에 따라 뭐 해당 지역이 지하철이 들어설 계획이 있다던가 큰 개발호재가 있다던가 이런 상황에 내가 가진 종잣돈이 정말 천만 원 2천만 원밖에 안 된다 다른 주택에 투자하기엔 너무 작다 이러한 경우에는 투자기간을 짧게 잡고 약으로 치면 번트를 된다고 하죠 이런 방식으로 돈 불리는 분도 꽤 있습니다 투자 방법에 있어서 정답은 없으니까요 제가 그럼 무조건 돈을 벌 수밖에 없는 성공적인 오피스텔 고르는 방법에 대해서 다섯 가지 시작하도록 하겠습니다 자 첫 번째 수익률보다 공실률이 중요하다 많은 오피스텔 투자자들이 실수하는 부분이 바로 이겁니다 무조건 월세 수익이 높은 거를 찾으세요 이게 굉장히 함정에 빠질 수 있습니다 월세 수익이 높은 지역이라고 해서 공실률이 났다고 볼 수가 없습니다 실제로 제가 지역적으로 비교를 해드리자면 우리가 월세가 높은 지역 수익률 좀 높은 지역 따질 때 강남지역 많이 이야기를 하죠 근데 실제로 보면은 공실로 보면 강남이 최고의 공실률이 낮은 저 아닙니다 오히려 마포구 일부 지역이 나 도심지에 있는 중고 라던가 이런 지역이 공실률이 더 낫습니다 이처럼 우리가 진정한 수익을 계산을 하려면 이공 10일까지 생각을 안 할 수가 없는 거고요 오피스텔을 고를 땐 여러분들이 철저하게 세입자들의 눈으로 물건을 판단해야 됩니다 투자자는 본능적으로 월세를 많이 받을 수 있는 가장 높은 월세가 형성된 지역이나 물건을 선호하지만 세입자는 철저히 가성비를 따져서 입주를 합니다 그러니까 세입자 눈으로 보셔야 되는 거고 자 아주 기본적인 돼 흔히들 실수하시는 게 뭐냐면 워낙 여러분들이 본능에 충실하게 가장 높은 월세 월세수익률 망고 집 하다 보니까이 자리 가이 물건지가 오피스텔이 들어서 괜찮은 자리인지 아닌지를 막막합니다 어떤 케이스 냐면 신도시 입주하는데 아파트들 지워지고 있는 상황에서 아직 업무시설 인프라 구성되지도 않았는데 들어선 오피스텔을 높은 수익률을 과대광고로 인해서 그냥 그 수익률만 보시고 들어가는 경우가 하지만 입주하고 나서 그 승률 맞춰지는 야 거의 안 맞춰 준다고 하는 거예요 게다가 그때 가서 하차하시고 매도하시려고 해도 잘 팔리지 않습니다 이런 방식으로 투자하는 분들이 많아서 오피스텔 투자를 굉장히 부정적으로 보시는 분들이 많은 겁니다 그러나 작년 한 해 서울 오피스텔 평균 수익률 보면 3.63%입니다 많이 나오는 주요 근육 프로에서 7%까지도 나와요 그러니까 여러분들이 높은 월세만 고집하실게 아니라 물건지 주변에 영속 가능한 상권이나 직장이 풍부한 지역을 잘만 고르신다면 여러분들이 아파트 투자해서이 정도 수유리 나오나요 지방 아파트 아니고는 거의 불가능한 수치입니다 내가 월세 못 받는 걸로 끝나는 게 아니라 관리비도 주인이 내야 됩니다 그러니까 관리비가 싼야 비싸냐는 굉장히 중요한 문제입니다 세입자한테도 선택 기준이 될 수 있고 여러분의 수익률을 까먹는 요소가 될 수도 있는 겁니다 그리고 세입자들에게 있어서 구조가 굉장히 중요합니다 어떤 구조 나이에 따라서 내 가이 집을 선택하고 말고 가 결정이 나거든요 과거에는 원룸이 많았지만 시대가 지남에 따라 1인 가구가 증가하고 잠만 자는 원룸보다는 생활공간이 분리되어있는 복층 이라던가 거실과 방이 분리되어있는 1.5 룸 이상해 구조가 현재 세입자들 선호에 유리하고 이러한 구조 자체가 2010년 이후에 주거목적으로 본격적으로 양산되었습니다 게다가 요즘 신규로 짓는 오피스텔은 이중창을 사용을 합니다 신축 아파트 와 동일한 제품을 사용함으로써 결로나 방음 단열에 아파트와 같은 효과를 맺어 그렇기 때문에 여러분들이 오피스텔을 고르실 때는 언제 지어졌는지 구조는 어떤지 관리비는 얼만지 이거는 필수로 여러분들이 깔고 가셔야 된다는 겁니다 자 세 번째는 세금입니다 세금을 꼼꼼히 체크하고 혜택을 바다입니다 일단 오피스텔 자체가 복합적인 상품이기 때문인데 주택도 되고 사무실도 되기 때문에 세금에 대한 공부를 하시면 엄청 큰 도움이 된다 일단은 최고의 수익을 원하신다면 일반사업자가 주택임대사업자 보단 유리합니다 왜냐면 일반적으로 취득세를 면제를 받거나 감면된 금액보다는 부가세를 환급받는 금액이 훨씬 더 이익을 보기 때문입니다 일반 임대사업자로 하면 저렴하게 분양을 받는다라고 생각을 하시면 됩니다 다만 일반 임대사업자로 등록을 하게 된다면 주고 영어로 쓰면 안 되기 때문에 주거용으로 쓰는 세입자가 들어오면 전입신고를 하면 안 됩니다 게다가 만약에 죽어 세입자를 받았다는 게 걸리면 과태료랑 환급받은 부가세 10%를 다시 줘야 되는 이자까지 포함해서 그런 부작용이 할 수 있습니다 디스크가 있다는 거죠 자 그리고 여기서 많은 분들이 헷갈려하고 어려워하시는데 오피스텔 하면 무조건 부가세 환급받는 다라고 설명하는 업체들 있습니다 그래서 보통 나이가 많으신 분들은 업체에서 그렇게 설명을 하니까 당연히 부가세 환급을 받아야 되는지 알고 부가세 환급을 봤습니다 그랬다가 나중에 세입자가 전입 신고를 하고 과태료 4시고 환급받은 부가세를 내면서 이자까지 합산해서 4시고 굉장히 큰 대미지 줘 나이가 많으신 분들이 이런 일을 겪으면서 대미지가 상당히 커요 돈 얼마 월세 받으려고 했다가 이렇게 과태료란 가산세란 이자랑 내면 2년 농사를 망칩니다 이건 누구를 탈 문제가 아닙니다 여러분들이 정확히 알고 계셔야 되는 거예요 제가 이제 여러분들은 하셨으니까 오피스텔 분양 봤는데 분양하는 사람이 이거 환급받을 수 있다고 하면 a 무식한 놈이라고 한 마디 해 주시면 됩니다 자 그래서 이렇게 일반 임대사업자 놓고 단기로 때리시는 분들은 곳의 영역이고 여러분들께 추천드리는 방법은 아닙니다 자 다음은 오피스텔을 주택임대사업자로 등록을 하게 된다면 직접적인 임대소득뿐만 아니라 오피스에 관련된 여러 가지 세금에 대해서 각종 감면 혜택을 받을 수가 있습니다 자이 중에서 가장 중요한 건 취득세와 재산세 소득세 겠죠 면적이 작을수록 유리합니다 40제곱미터 이아가 가장 완벽한 혜택을 받을 수가 있습니다 저녁 60제곱미터 이하면 취득세가 200만 원이 할 경우에는 면제가 되고 초과된다면 85% 감면을 받기 때문에 오피스텔 취득세는 여러분도 알다시피 4.6%죠 굉장히 높다고 느낄 수가 있지만 임대사업자등록을 한다면 큰 금액을 절세할 수가 있습니다 그러니까 일반 소형주택에 취득세랑 같은 가격대가 된다는 거죠 제가 뿐만 아니라 전용면적 40제곱미터 이하의 경우에는 이장기 임대를 왔을 때 재산세가 50만 원 이하 다 거의 재산세 50만 원이야 짜리가 많으니까 이럴 경우에는 재산세가 아니면 제가 되고요 그리고 소득세 같은 경우에도 장기로 났을 때는 75% 가가 년이 됩니다 
공동주택보다는 입지가 우수한 편이죠 거의 없을 건 주거 상업 지니까 쾌적한 장점을 가지고 있기 때문에 이 안정성을 바탕으로 이러한 절세 혜택까지 받는다면 수익이 극대화될 수 있습니다 안정성과 수익성 모드로 갈 수 있다는 의미죠네 번째는 가격 변동을 읽어라입니다 미래가치도 보면서 투자를 하시라는 얘기죠 지금 현재의 수익만 볼게 아니라 오피스텔 투자 목적은 이수이긴 하지만 안정적인 월세 져 하지만 여러분들이 다시 매도를 할 걸 생각을 하시고 가격 변동을 읽고 매수를 하셔야 됩니다 매도할 걸 생각하고 매수하신 안 드시죠 자 우리가 흔히 오피스텔을 얘기할 때 고정관념 있죠 오피스텔은 돈 못 벌어 3 차이 같은 거 없어라고 얘기를 합니다 과연 2분들이 투자를 제대로 해 보신 분들은 지존의 힘이 들어요 저도 오피스텔 투자해본 입장으로 시세차익에 없다고 말하는 거 자체 어디서 근거가 나오는 건지 이해를 할 수가 없습니다 이런 분들은 아까 제가 얘기했듯이 신도시 아직 기반 인프라 잡히질 않았는데 오피스텔 여러 개 들어서는데 샀다가 바로 세입자 내가 생각하는 월세가 안 나와서 바로 매도하는 경우 뭐 이런 케이스 같아요 웬만하면 여러분들이 이런 원칙들 지켜서 투자를 한다면 오피스텔도 차익이 있습니다 물론 재개발 투자 나 재건축투자 나 일부 아파트에 투자보다는 낮을 수밖에 없죠 하지만 여러분이 생각하는 거 보다는 높은 차익이 가능할 수도 있습니다 일단 고려해야 할 점은 단기적인 2주 수요를 고려를 하셔야 되겠죠 물건지 주변에 재건축이나 재개발이 진행되면서 이주 수요가 발생하는 지역 이냐 두 번째는 지하철 연장 등의 교통 호재가 있는 야 사실이 부분이 굉장히 클 수 있는데 실제 사례를 보면 지하철이 개통되기 2년 전 후로 가격 변동률이 가장 큰 것으로 나타났습니다 또한 이 대규모의 개발호재가 있느냐 예를 들어서 뭐 마곡 이라던가 상암 이라던가 이렇게 대규모 업무시설을 짓는 호재와 접점을 갖는 것이 굉장히 중요합니다 자장면 안에 서울에 오피스텔 중에 가격 변동 유리 가장 컸던 지역은 바로 양천구입니다 8.0 5%가 상승했다 자 이렇게 오피스텔도 잘만 고르신다면 생각보다 큰 차익을 얻을 수 있습니다 마지막 다섯 번째입니다 매매가 대비 전세가 유리 높아야 한다이 말이 뭐냐면 내 투자금이 잡아야 한다는 소리 내죠 전세 갈비 높다는 것은 아직 그 해당 물건이 저평가되어 있다는 것이고 해당 오피스텔을 찾는 사람이 많다는 걸 얘기하는 거죠 그러니까 전세가 높은 거 아닙니까 오피스텔 같은 경우에는 다른 소용 공동주택보다는 더 작은 소액투자가 가능한 경우가 많습니다 그래서 본인의 자본금이 정말 천만 원 2천만 원 3천만 원 밖에 안 된다면 전세가율이 높은 오피스텔에 최소 금액으로 투자하는 전략 또 하나의 자산을 불리는 계단 과정이 될 수 있다는 겁니다 이렇게 오피스텔 투자는 양면성이 있습니다 겉으로 봤을 때는 월세 수익을 갈구하는 분들께 알맞은 투자처로 보이지만 사실대로 따지자면이 매매가 대비 전세가 높은 오피스텔이 많기 때문에 종잣돈이 정말 작은 분들께 최적의 투자환경을 제공을 한다는 거죠 이런 분들일수록 투자기간을 단기로 잡고 돈을 빌려 줘야 되기 때문에 입지선정에 있어서 더 많은 노력을 기울여야 합니다 자 다음은 경험에서 우러나오는 오피스텔에 주의할 점을 보내 드리겠습니다 본인의 투자 패턴에 맞춰서 일반 임대사업자로 내느냐 주택임대사업자로 4년여를 고르셔야 됩니다 아까도 말씀드렸지만 단기 시세차익을 간다면 일반 임대사업자가 유리하고요 처음 투자를 하는 초보자 분이시라면 주택임대사업자를 내 쉬는 게 훨씬 낫다 다음은 대출 관련 부분입니다 보편적인 분들 보면은 빗을 어떻게든 빨리 갚으려고 노력을 하세요 대출 없는 상태로 만들려고 그러나 여러분들이 수익형 메모를 구매를 하시고 주택임대사업자를 하셨다면 여러분들은 사업가적인 마인드로 변신하셔야 됩니다 대출 금액을 활용해서 집에 때로 수익을 그때 하셔야 됩니다 
 자 그리고 많이 실수를 하시는데 계약할 때 포괄양도양수계약으로 하죠 그럼 포괄 양수를 받으신 분은 내가 채우지 못한 임대기간을 대신 채우셔야 되는 겁니다 이게 포괄양수도 계약 조건인데 문제는 이 새로운 매수자에게 주택임대사업자가 넘어가기 전까지 양도신고 와 사업자 말소 신고가 되어야 됩니다 보통 이걸 모르시고 잔금 끝나고 해도 된다고 생각을 하세요 근데 늦을 수가 있다는 거죠 늦으면 천만 원 내셔야 돼요 과태료 자 그리고 아까 말씀드렸다시피 내가 임대기간을 채우지 못했을 경우에는 감면받은 취득세 및 각종 혜택들은 다 토해 내야 된다 이거는 30일 이내에 신고 납부하셔야 됩니다 자기 포괄양도양수 같은 경우에는 나중에 시간을 내서 다시 한번 제대로 알려 드리도록 하겠습니다 오늘 내용 여기까지 하도록 하고요 

   지방에 오피스텔 분양 소식들이 자주 들리는데요 오늘은 오피스텔 분양을 염두에 두고 계신 분들께 제가 예전에 오피스텔 분양을 했던 경험과 고객분들의 사례를 바탕으로 분양상담사 분들이 이야기해 주지 않는 오피스텔을 실제적인 이야기들을 한번 해 볼까 합니다https://youtu.be/n9Pqdv-qNY4

끝까지 봐주세요 오피스텔을 분양하시는 상담사분들이 아직도 이런 이야기들을 하시는 경우가 많습니다 일반 임대사업자를 대시고 건물분 부가세 환급을 받으시면 됩니다 하라고요 심지어는 부가세 환급받는 금액만큼 분양가에서 빼고서 수익률을 올리는 경우도 있습니다 그냥 받으시는 분들이 그 말만 믿으시고 검증 안 하신 새로 진행을 하시다가 나중에 낭패를 보시고 손해가 발생하는 경우가 있으니깐 주의하셔야 합니다 왜 그런지 볼까요 일반 임대사업자에서 경우에는 나중에 사업자 등록이 된 임차인 분들과 계약을 해야 하고요 부가세 조기환급을 받았으므로 10년 동안 세금 계산서를 발행해야 보여 신고를 해야 합니다 사업자등록이 안 돼 계약을 하게 되고 그분이 전입 신고를 하게 되면요 오피스텔은 주택수에 포함이 되죠 그래서 전입신고를 안 하는 조건으로 계약을 하는 경우도 종종 있습니다 하지만 전입신고 절차이는 임대인의 동의가 필요가 없죠 임차인 분이 무심코 전입신고를 하시고 그때그때 확인을 해 보지 않는 이상 임대인 분들이 모르고 지나칠 수가 있습니다 전입신고가 되어 있는 부분을 임대인 분들이 모르고 있다가 임대인이 기존 집을 비과세가 되는 줄 알고 양도로 했는데 오피스텔 주택 포함이 되어 버리는 바람에 다주택자가 되어서 양도세를 천만 원에서 몇 없이 이렇게 양도세 폭탄을 맞는 경우가 실제로 발생합니다 만약에 임대인 분이 조정대상지역 내에 일시적 2 주택 와 오피스텔을 한 채를 가지고 있었다고 가정을 해 볼게요 그러면 일시적 2 주택 비과세가 적용되어야 하는 부분이 오피스텔 때문에 3 주택을 적용을 받아서요 양도세 20%가 중과가 되고요 장기보유 특별공제도 돼지가 되는 그런 엄청난 손해가 발생합니다 예를 들어서요 일시적 2 주택 상태에서 10년 동안 보유를 했고 그 집이 양도차익이 2억이 발생했다고 가정을 해 볼게요 그럼 원래대로 하면 비과세로 적용받아야 하는 부분인데 오피스텔에 전입신고가 들어갔다 그러면 어떻게 바뀌냐 하면요 3 주택이 되어 버렸기 때문에 양도세 중과 20%를 조금 받아서 58%에 양도세 유리 적용이 되며 10년 보유를 했기 때문에 장기보유 특별공제 20% 받는 것도 하나도 못 받고 양도세를 1억 넘게 내야 되는 재산상 손해가 발생하게 됩니다 만약에 그 이전에 전입신고가 되었던 적이 있었다 하면 어떻게 될까요 몇 년 후에 세무서에서 오피스텔을 주거용으로 관주를 해서 양도세 추징을 당할 수도 있으니까 주의하셔야 합니다 여기까지는 임대인 분들의 입장이 없고요 이제부터는 세입자 분들이 입장에서 한번 볼게요 세입자 분들은 3기 신도시에 청약을 준비를 하기 위해서 청약 가점을 높이기 위해서 그 지역에 오피스텔에 입주를 하는 경우가 많겠죠 아무래도 아파트는 입 주지 부담이 좀 더 많이 되니까요 그런 분들은 전입신고가 필수입니다 또 월세 세액 공제를 받으시면요

그냥 전입 하시고요 다른 스펙이 없으시다면 무주택자 자격으로 청약도 받으실 수 있다는 장점이 있으시니까 활용하시면 됩니다 그런데 임대료를 받는 게 목적이시라면요 굳이 일반 임대사업자를 내지 마시고 주택임대사업자로 4시는 걸 추천드립니다 부가세 환급일 받더라도 나중에 주택임대사업자로 전한데 경우에 그대로 내셔야 되는 부분이니까 3시 말고 갖고 계시라고 말씀드립니다 그런데 만약에 오피스텔을 등기 후에 전매를 고려를 하신다면 일반 임대사업자의 내려야 거래가 좀 더 수월하게 진행된다는 정도 알고 계시면 좋을 것 같습니다 이렇게 오피스텔을 구입하시는 목적에 따라서 다양한 변수들이 생기게 되니깐요 각자 상황에 맞는 플랜을 잘하시는 게 좋을 것 같습니다 몰라서 선택을 강요당하는 것과 미리 알고 선택을 컨트롤할 수 있는 것은 큰 차이라고 생각합니다 제 영상을 보신 모든 분들은 현명한 투자를 하셨으면 좋겠습니다 오늘 준비한 영상은 여기까지입니다 지금까지 수정해 주신 모든 분들께 진심으로 감사드리고요 다음번에는 아무도 알려주지 않는 오피스텔에 다른 이야기를 가지고 이야기를 나눠 볼까 합니다

지금 한 2305 정도 미분양에 났다 이것은 2011년 8월 31일 기준인데 대구시에서도 지금 5005 정도가 되면 정치권과 공주에서 대구시의 조정대상지역을 해제를 적극 강력하게 요구하겠다 뭐 이런 문제가 있어가지고 적어보도록 하겠습니다 그렇지 15,000원 것은 사실 제가 한 달 전에 5천여가 되면 상당히 위험한 사태가 발생할 수 있다

 이런 예 알겠습니다 제가 알고 알겠습니까 2007년도 8년도 그 당시 미분양이 5천 이상 넘어가니까 여러 가지 문제가 많이 발생하더라 하는 겁니다 어떻게 대우 같은 경우에는 자영업 보시고 건설과 관련된 여러 가지 단어 비상장 2만 초 자요 가시는 분 인테리어라는 연관 영광기업 쪽에 일 하는 분이 상당히 많은 걸로 알고 있습니다 제가 그러다 보니까 2007년 8월 그때 악몽이 되는 게 아닐까 한다 이런 걱정을 하시는 분도 많고 어쨌든 간에 5005가 되면 제가 읽어도 여러 가지 문제가 많이 발생한다 하는 겁니다 그런데 아파트를 폭락을 기다리시는 분들이 어떻게 보면 일정 그분들이 가장 큰 피해가 될 수도 있겠습니다 의원 가면 기존의 집이 팔리지 않아 가지고 이사를 못 가는 경우가 생긴다 선제적으로 대형 해야 될 필요성이 있다 하는 그런 내용으로 보도록 하겠습니다

 실질적으로 지금 대구시의 미분양 추이를 보면 2011년 3월 원래 3월까지는 하더라도 이렇게 미분양에 대한 걱정이 별로 없었다 이것은 오히려 1년 전에 비해서 점차적으로 줄어드는 이런 주셨는데 최근에 다르게 4월 달 5월 달부터 가지고 지금 가파르게 증가하는 추세입니다 2365 지금은 2011년 10월 말 기준으로 훨씬 많겠죠 제가 생각할 때는 올 연말이나 내년 봄쯤 되면 5천 세대에 육박하고 않겠는가 저는 그런 생각을 해 봅니다

이렇게 되면 입주할 때 잔금도 자기가 힘들 거고 여러 가지 문제가 많이 발생할 겁니다 그러면 시흥 사는 할인분양을 더 할 수 있겠죠 할인 분양 플래카드 많이 걸릴 거고 분명히 2008년도 7년도 그때 상황이 될 겁니다 그렇지만 동구 쪽 같은 경우에는 지금 4월 달에 775 5월 달에 1052 6월 달에 848 7월 달에 747 팔다리 1637 이것은 주택도시 보증 공사가 지정하는 미분양 관리지역의 여권을 수개월째 충족한 상황이 다 이렇게 지금 언론에서는 포도 하고 있습니다 

이러다 보니까 제가 할 때도 있죠 대구 저녁이 조정대상지역에서 해제가 되지는 않더라도 특히 동구지역 같은 경우는 반드시 해제가 되어야 되지 않겠는가 그만해라 맴매 지역 같은 경우에도 해제할 필요성이 있다 이런 말씀을 드리고 싶습니다 김운기 싸이는 지금 보면 했죠 이사를 못가 가지고 기존 집이 팔리지 않아 가지고 이사를 못 가는 그런 상황이 정기고 있다는 코오롱 기사도 같이 한번 보도록 하겠습니다 야 그러다 보니까 오후 청도까지 잊지 않고 기다릴 필요가 없다고 봅니다 근데 올 연말 돼가지고 일정 조정대상지역 재검토 6개월 단위로 이런 거 알고 있는데 12월 달에 아무래도 동부지역은 저는 개인적인 생각에 해제되어야 되고 해제될 가능성이 상당히 높지 않겠는가 그렇지 않으면 전국적으로 아파트 가격이 상당히 모르고 그런 상황입니다 많은 대구지역 같은 경우는 상당히 어려운 상황이다 이렇게 다들 알고 있습니다
 문제를 안고 있다 하는 그런 내용이 있습니다 특히 일정 지금 집 보러 오는 사람은 신혼부부 외에는 집을 보러 오는 사람이 없다 이런 내용의 기사도 나오고 있습니다 그리고 또한 기사를 보면 제가 그동안 신문 기사 중에서 가장 신문 내용이 내용이 아닐까 윤정이 계장님이 같은데 아주 잘 사진 같더라구요 보니까 9월 30일 날 국토부에 해제권이 공문을 발송했고 미분형 증가로 부동산 시장 위축이 심각하다는 검토 배경이다 여기도 지금 미분양 5005 넘으면 정치권과 공조 공급 조절 등이 고민된다 이렇게 되는데 저 생각에는 굳이 5천 원까지 기다려 김현재 아까 말씀드렸던 드라마는 대구 저녁 8월 말 기준으로는 2365 동구 지역이 특히 생각하고이 부장이 70% 갈 집중 되어 있다 가는 그런 내용이 기사입니다 지금 여기 보면 대구시 관계자는 지난 6월 열린 국토부 동별 지정 해제 애를 고려하지 않는다고 밝혀 봐주고 안심 2동 용계 세교동의 팬시 해제를 요청을 상태로 여의치 않으면 동구 전체 해제 검토를 해 달라는 취재 하며 아 이런 이야기를 했다 그래서 정이 주거정책심의위원회 12월 10일 예정이나 그때까지 기다리지 않고 대구시 상황을 바로 전달할 필요가 없고 공문을 발송했다고 합니다

 그래서 걱정이 되는 부분이 대구시 가입은 요청을 시작으로 미분양 라면 정식 공과 함께 교재 했잖아 공급 조절 등 강력한 대응을 펼칠 계획이다 되어 있는데 누가 의미하는 바가 있습니다 대구 저녁에 동시다발적으로 미분양이 쌓인다는 일은 의미인데 5천 원까지 기다려 가지고 그러면 부동산 시장이 일정 심리가 완전히 그게 되겠죠 그런 상황에서 굳이 그때까지 기다려서 여러 가지 문제를 발생시키고 나서 많은 분들이 힘들어하고 그런 상황에서 가지 굳이 기다려 되겠나 그런 생각이 많이 들더라 그래서 동부지역은 제가 생각해도 상당히 지금 생각하는 것이 어느 정도 현실화되는 현실화되고 앞으로 상당 부분 어려워지는 그런 상황이 될 겁니다 그렇게 때문에 물론 그동안 분양가 대비 가기 많이 올랐습니다 많은 입주가 안 되죠 입주가 안 되다  가지 문제가 많이 발생합니다 대표적으로 각도 하락하지만 어떻게 됩니까 입주 앞으로 분양하는 거라 할인분양을 되겠죠 물론 무주택자 입장에서는 할인분양을 하면 좀 저렴하게 아파트를 매수할 수 있습니다 많은 같은 경우에는 건설경기가 다른 산업에 미치는 파급효과 상당히 크기 때문에 지금 상태로 자영업이 당장 힘든 상황에서 이 상황이 계속적으로 지속되게 되면 대구 경제는 그만큼 더 어려워 되지 않겠나 싶다이런 생각을 해 봅니다 하여튼 오늘 대구 미분양 5초 너를 굳이 기다릴 필요 없고 좀 더 강력한 그런 그 언니와 해제 요청이 필요하지 않겠나  대구 지역에서 미분양 공포가 확산하고 있습니다 부동산 시장 힘입어 전국 미분양 주택 감소의 세로 유지하는 것과 상반된 상황입니다 기준 전국 미분양 주택은 14864 저널 15118 300가구가량 부럽습니다 서울 미분양 주택을 55 불과했고 수족관도 1183 각오로 전월대비 14.3% 감소했습니다 대구에 상황을 달랐습니다 8월 대구 미분양 주택은 2365 각으로 터널 1148 가구 대비 110% 증가했습니다

지역별로 보면 공구가 1637 5로 가장 많았으며 북구가 327호 그 뒤를 이었습니다 특히 최고의 강남이라고 불리는 수성구에서도 미분양됐습니다 중심지역 그게 아니라 수요자 선호도가 높은 대형 건설사 브랜드 아파트 도움이 되고 대구 중구 동인동 외부 장안 힐스테이트 동이는 고객 3가 고모 집에 오면 접수하며 경쟁률은 0.4 때 일에 그쳤습니다 대구에서 미분양 증가하는 내는 입주물량이 늘어난 영향이라는 분석입니다 가장 큰 원인은 공급에 대한 과일이라고 오셔야 될 거 같아요 대구 같은 경우는 3년 동안 연평균 수준을 넘는 물량들이 계속적으로 나와 줬어요 그분들이 수요자들 입장에서 봤을 때는 공급 과잉 측면이라는 것들이 시장에서는 존재를 하는  아직 대구에서 분양 예정 단지가 남아 있는 만큼 미분양 리스트를 줄이기 위한 노력이 필요할 것으로 보입니다 

대구 아파트 분양 동향 이제 별별 전화가 다오네요  동인동 힐스테이트 때문에 전화가 많이 왔습니다 너도나도 인터넷 보면 힐스테이트 선착순 분양에 줄을 섰다 비도 오는데 고생이 많습니다 뭐 그렇게 줄을 서로 도우며 사시려고 하는 분들은 그냥 사시면 되는 거고요

인터넷에 분양정보에 쳐 보면 전신에 현재 엔진 힐스테이트 동인 힐스테이트 동인 날립니다 난리 뭐 이만큼 광고를 해 보니까 너도나도 백악기 시대 사람들이 몰린다 비 오는데 물린다 이제부터 시작인데 이런 뉴스 들어 너무 많이 나올 거고요 판단은 이제 여러분들이 알아서 하셔야 될 겁니다 저는 뭐 굳이 이거에 대해서 올려드릴 생각이 없었는데 전화 오는 분들도 계시고 있는 분들도 계신데 저는 한결같습니다 보시는 바와 같이 입추와 그다음에 분양 예정 일이 어마어마하네 많아요 지금 뭐 이걸 옮겨갔고 우측을 클릭을 해도 너무 미안 다음 달부터 800세대 400세대 옆으로 넘기면 900세대 범어동 900세대부터에서 대봉동까지 쭉 다 나오지요 계속해서 분이 아니고 입 주고 계속해서 이런 정보들이 쏟아질 겁니다 북부도 마찬가지 남구 수정구 농구할 거 없이 동문회 좀 찍지 마 나 아무튼 이런 부분들이 지금 804 다 900세대 나 그리고 미정으로 잡혀 있는 부분들도 있고요 분위기가 좋으면 계속해서 분양을 할 것이고 어서 안 나는 이제 여러분이 잘하셔서 어떻게 해야 되느냐 뭐 그런 부분만 남았는 거 같은데요 사실 보기는 대구 본리동 부대에서 지도로 옮기면 모습까지 북극까지 수업까지 감산동 400세대 500세대 아직 해야 돼 분양을 해야 될 일이 추위를 해야 될 아파트 물량들이 어 많이 많습니다 이런 물량이 많은 가운데에서 이제 뭐 시작하는 단계에 10월 11월 분양 예정 거니 좀 많은데요 뭐 천 세대 마찬가지 입주예정 도나 맞고 그냥 예정도 남았고 아주 많습니다 근데 입주시기에 예를 들어서 우산을 들고 오늘 늦게 딱 하는 분들이 나오는 야 그런 부분이 항상 중요하다고 얘기해 줘 문양을 받고 잘하실 분을 할 때 장금이 있냐 없냐 몽골은 차에도 있을 수도 있고요 사실 앙금이 없으면 결국은 전세를 나와야 되는데 전세가 제대로 나가니 안 나가냐 넌 또 성향도 있을 것이고 다양하게 지금 시간을 두고 기다려 봐야 될 부분들이 많은데 인터넷 상에 글씨 글씨 좀 쓰고 뉴스 좀 나오고 뭐 이러니까 아무것도 안절부절을 못 합니다 전화 전화 주세요 봐야 저야 항상 내용은 동일합니다 예를 들어서 지금 환금성도 재개발보상금 나오죠 나와서 우리가 금액이 비싸다 팔리게 했는 안가 주택 다가 다가구주택 처리 다 팔렸어요 뭐 물론 어느 정도 금액이 적당한 매매 금액들이 적당한 것들은 나는 정도 판매가 될 것이다 매매가 될 것이다 뭐 이런 생각을 했었지만 야 저기 비싸서 빨리 했나 했는 것들도 팔리고 사실 거의 같다 다음에 아파트 56은 저렴한 편이죠 상가주택 뭐 다가구주택 1 2차 1층 상가 하나 놓고 15 18 20 24 25까지 근자에 은혜가 되었습니다 여기 애들이 부분이 있으면 뭐 얘기를 해 드리는 부분인데요 뭐 대구 분양 시장 불붙나 3일 전부터 못 나왔습니다 엄마 이렇게 하고 동인동 중구 동인동 건설 타임스 해서 이제 돈 주면 다 올려 주는 거죠 우리가 파워블로그에 돈 좀 올리지 도시 이런 내용들을 체한 게 없는 분들은 이게 또 막 궁둥이가 들썩이는 여서 안절부절 못 할 수도 있고요 인구 250만 원에 어서 반틈 3분의 1 아니면 만 만 만 만 만 따져도 그게 사람들이 몰리면 어마어마하게 좀 그런 내용들을 알고 올리던지 아니면 진짜 한번 시립 주를 위해서 뭘 하든지 아니면 뭐 있는 것이다 일각에서는 2008년 글로벌 금융위기의 준하는 최악의 미분양 상황이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리 가지 나오고 있다 공급 폭탄으로 청약경쟁률 추락 14일 부동산 114에 따르면 대구 분양아파트 60일 청약경쟁률은 지난해 21.9 대실에서 올해 10월 8일 현재 5.9대 1로 거의 4분의 1 2 많았다 전국 시도 중 가장 큰 하락폭이 다 서울에 아파트 평균 경쟁률이 지난해 88대 1에서 올해 163대 1로 2배 가까이 뛴 것과 대조적이다 이 같은 현상은 최근 4년 동안 대구에서만 매년 2만에서 3만 가구에 대규모 공급물량이 쏟아진 결과로 풀이된다 아파트가 수요를 충족시킬 만큼 공급일 쏟아지다 보니 청양 열기가 자연스럽게 식은 것이다 지난해 대구에 분양된 아파트는 3만 692 가구로 전국 시도 중 서울과 경기를 제외하면 가장 많았다 올해도 예정 물량까지 합쳐 3 11384 가구가 풀려 지난해와 비슷한 수준이다 이에 따라 대구에 분양 경기는 당분간 악화될 전망이다 주택 산업연구원이 발표한 이달 대구 분양경기실사지수 hssi 전 남자 친구는 64.0 최저 수준을 기록했다 전국의 전망치는 지난달보다 0.2 포인트 오른 84.8 hassi는 공급자 입장에서 9년 여권을 종합적으로 판단하는 지표다 100을 기준으로 그보다 높으면 분양전환이 긍정적이라는 것을 의미하고 낮으면 부정적이라는 의미다 주택산업 연구원 관계자는 대구는 전국체전 수준 전망치를 보이며 주택사업 경기에 대한 부정적 전망이 지속되고 있다며 주택 사업 계획 수립 시설 제한 지역 시장 모니터링 필요하다고 밝혔다 힐스테이트 대구역 퍼스트 2시도 사진 현대건설 제공 대구발 미분양 무덤 재현되나 2년제 공급이 이어지면서 미분양도 속출하고 있다 국토교통부가 발표한 8월 주택 통계에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365 각으로 저널 1148 보다 2배 이상 증가했다 대구에서 미분양이 이천 가구를 넘긴 것은 2015년 12월 2396 가구의 이후 5년 8 개월 많이 다 다른 지역 거는 전혀 다른 분위기 다 같은 기간 전국 미분양 주택은 일 15198 가구에서 일 14864 각으로 역대 최저 수준으로 감소했다 서울 미분양 주택은 55 가구에 불과했고 수도권도 1183 가고에 그쳤다 상황이 이렇다 선호도 높은 대형 건설사 브랜드도 고전을 면치 못하고 있다 지난달 공급된 현대엔지니어링의 힐스테이트 동이는 모든 주택형에서 청약 미달이 나왔고 현대건설 힐스테이트 대구역 퍼스트 2차도 1962 가구 중 20 가구가 순이네 미달됐다를 두고 일각에서는 대구 발 발 미분양 무덤 재현을 우려하는 목소리가 나오고 있다 왔어 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 그 아파트 분양시장은 사상 최악의 미분양 사태를 경험한다 있다 1990년대 후반 IMF 외환위기로 지역기반 건설사들이 무너진 이후 2000년대 들어 수도권 기반의 건설사들이 대구 아파트 건설에 경쟁적으로 나선 영향이다 2006년 하반기부터 입주물량이 쏟아지면서 2008년 12월엔 미분양 주택이 22379 가구를 기록하기도 했다 2011년 12월에 돼서야 8672 꼈고 2016년 12월 915 가구에는 참가국 떨어졌 하락으로 이어질 가능성이 만나자 하루 현재 125% 전월보다 12가구 8.8% 감소했다 글로벌 금융위기 당시에는 입주예정자들이 실거주를 포기하고 입주하지 않아 준공 후 미분양이 되고 발생했지만 이번에는 공급과잉에 다른 자연스러운 현상이라는 것이다

대구지역 아파트 매매 분양 시장이 매수자와 매도자 간 강한 힘겨루기 양상이 이어지면서, 무게추가 어디로 기울지 관심을 모은다.
아파트 매매시장에서 거래 건수는 반토막 났고, 금융기관의 대출 제한 등으로 매수 심리마저 꺾이면서 매물도 쌓이고 있는 형국이다.

https://youtu.be/k6 ZquKC56 LI

https://youtu.be/DsfdbREjfwE

https://youtu.be/zBUEND--G80

이번 시간에는 지역적으로 전체적인 아파트 동향을 한번 보도록 하겠습니다 면접 오시게 되면 은근히 우리가 지금 나오는 곡 순으로 보면 정문회 회원이 나 여주 강원 원주 동부 용준아 전남 무안군으로 경북 상주시까지 대부분 주방 쪽으로 해서 거래량이 많이 올라갔는데요 뭐 제가 아는 지인 중에서도 뭐 사실 마트로 오늘 받은 사람들이 뭉쳐서 떼거지로 돌아다닌 사람들이 있습니다 물론 이제 돈 맞을 받기 때문에 계속해서 그렇게 다니는 거고요 가방도 마찬가지고 연세도 마찬가지고 돈 맛을 보면 죽어서도 못 잊는다 하는데 볼륨 낮술 보면 저승 가서도 우리 든다고 하더라고요 카페 돌로 아니면은 그런 모임으로 해서 만들어진 단체들이 앱을 많습니다 그렇게 해서 지역으로 다니면서 가을이란 걸로 피고 팔았다 팔았다를 반복하는 사례들이 많고요 물론 그중에서는 지식이 좀 부족해서 실버 주 위주로 구입을 했던 분들도 있고 누군가 돈을 벌면 누군가는 분명히 손실을 보는 게 세상 이치입니다 산가지 거래 비율을 보더라도 대부분 예천이 나 여주 원주 충주 시부터 해서 못 보지 상주 시까지 대부분 지방도시에 거래량이 많다는 걸 확인할 수가 있습니다 자 그렇다면 미분양을 보도록 하겠습니다 미분양 사실 1위가 대구 동구네요 그리고 중국 후에도 1604 되는데 주문 후에는 224 3대뿐이 안 되는 걸로 되어 있고 그다음에 경남 거제 거제 같은 경우도 따뜻한 그리 많이 들어가는 걸로 제가 알고 있는데요 진척되는 아파트들 피가 1억이 몰랐네 뭐 저들끼리 얘기를 해서 하더라고요 물론 동네 주변 사람들에게도 제가 좀 들어보고 그쪽에서 부동산 하는 사람들 얘기도 들어 봤는데 외국 미분양이 나왔습니다 그리고 경북 김천 혁신도시 쪽에 미분양 놨고요 제주도 같은 경우도 사실 500세대 미분양 전남 뭐 전주 대구 전남 목포 대전 서구 정도 이렇게 해서 미분양 해 놨는데 내가 알고 있는 지인들이 얘기로는 사실상 지방 쪽으로 해서 떴다 방도 덥다 방이지만 아 그런 카페나 밴드 모임으로 월요일 그래 그래서 제가 유튜브를 보는 사람들은 항상 5급 짱구라고 생각하시고 들으시는 됩니다 제가 차트나 읽어 주고 뭐 있는 그렇게 나 얘기하는 것이 아니라 주변 지인들이 나 하게 사람들이 분포되어 있기 때문에 그런 걸 초반으로 해서 얘기를 해 드린 거니까 참고하시면 될 것 같고요 물론 100% 다 맞지는 않습니다 미분양 순위를 보겠습니다 미분양 술 마찬가지 동구 일이 어제 김천 혁신도시 서귀포 쪽으로는 사실 거의 거래가 없습니다 왜 그런 거 하면 제주도는 저도 들어갔다 나왔었지만 4시에 제주시 쪽으로 거래가 있지 있으니 폰은 예전부터 영어마을 분위기가 좋았죠 영어마을에 들어가면 농촌의 이제부터에서 벤츠 BMW 열렸습니다 농사짓는 옆쪽으로 가을이 이렇게 때문에 서울 경기 쪽에 돈이 많은 분들이 내려와서 많은 거래가 이루어졌고 사실 건축 않은 분들은 떼돈을 벌었고 아파트를 짓는 자들 마찬가지 정문에서 돈을 많이 벌었죠 손상을 200만 원 300만 원짜리를 400만 원 주고 사서 분양을 천만 원 2천만 원 주고 했으니까 마진이 얼마만큼 되겠습니까 제가 계산을 해 보니까 참 많이 부럽더라고요 오늘은 제가 아는 지인도 거기에 투자를 하신 분도 했습니다 근데 사고 나서 항상 물어보고 나니까 저도 더 이상 나는 할 게 없는데 어쨌는지 상상은 되시겠죠
  예전부터 계속해서 2011년 4월 5월 6월 7월 8월 자기 7월 달부터 8월 달에는 계속해서 미분양이 갑작스럽게 많이 발생되는 걸 확인을 할 수가 있습니다 누군가 이런 얘기를 하더라고요 미분양이 나도 세대수가 즐거운 부분들이 미분양이 나왔고 위치가 조금 못하는 것들이 미분양이났다 그래서 아직까지 이미 불량이라고 얘기할 수도 없고 미분양을 그렇게 크게 걱정할 필요도 없다 그런 데가 별로 얘기해 보겠습니다 미분양 사실 말이 나온 지가 불과한 두 달도 채 안 됩니다 그런데 이렇게 미분양이 났는데 지금부터 공부해야 돼 아트와 입주된 아파트들이 얼마나 많이 많습니다 항상 꿈을 똥을 찍어봐야 동인 줄 알고 냄새를 맡고 어떻게 할지 모르면 손해를 보고 나와서 사실 내가 손해를 봤구나 그런 생각을 합니다 물론 아파트를 팔지 않고 계속 물 10년이든 이 10년이든 사시는 분들한테는 전혀 관계가 없습니다 하지만 갑자기 코로나-19 상황이 경기가 좋지 못해서 아파트를 팔아야 되는 상황이 벌어지거나 주택을 옮겨 타기 해야 될 상황이 벌어졌을 때를 말씀드리는 것입니다 10년이든 20년이든 배 속에서 내가 살고 있다면 미분양이 나든지 가격이 내리던지 전혀 관계없는 없을 것입니다 그러기 때문에 그런 분들은 전혀 걱정하지 말고 배 속에서 아파트에 그냥 40년 된다고 얘기를 드리고 있고요 아파트를 구입하는 분들 때문에 제가 이런 우상을 올려드리니 추첨을 확실하게 아닙니다 구입하는 분들이 열고도 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 생기면 참 좋겠다는 생각을 가지고 있는 거고요 그리고 기업에서 많은 이혼을 봤으면 대기업에서 손해를 볼 때도 되고 아파트로 투자를 해서 돈을 벌어 있는 분들은 물론 아파트를 잘하면서 손해를 볼 것도 생각을 하고 투자를 많이 합니다 내가 장사를 할 때는 무조건 돈을 벌 것이라고 생각만 하는 사람들은 없습니다 안 됐을 때는 이렇게 됐네 어디든 괜찮아에서 사업을 하든 다 말아먹는 걸 생각하고 저는 장사를 그렇게 했기 때문에 물론 본 적도 있고 안 적도 있습니다 제가 뭐 폭락을 바라거나 은마아파트 어떻게 가게 내려가나 너는 그런 생각을 하지 않습니다 부동산을 하면서 주변에 마찬가지 아파트를 매매하고 응사는 하시는 분들이 아파트 거래가 어느 정도 돼야 사실 수익이 발생되는 거기 때문에 폭락을 바라거나 아파트 거래량이 없다는 것을 좋아하고 동요하고 이렇지는 않은 스타일입니다 있는 그대로의 정보를 올려드리는 것이니까 기분 나쁘게 생각하지 마시고 있는 그대로의 정보를 보시고 물론 저보다 더 똑똑하거나 저보다 더 많이 아는 정보를 가지고 계신 분들은 박근혜 1개월을 적어 주셔도 좋습니다 그런 것도 참고해서 너도 마찬가지 방송을 하고 참고해서 똑바른 정보를 알려 드리도록 하겠습니다 감사합니다

 부동산 빅데이터 업체 '아실' 집계에 따르면, 19일 기준 대구지역 아파트 매물은 2만 4천665건으로, 두 달 전(2만 1천991건)에 비해 12.1% 나 늘었다.
 중구 서성로의 한 부동산중개업소 소장은 "전·월세는 그나마 거래가 있지만, 매매 거래는 거의 실종된 상황"이라고 전했다.
 거래 가뭄 속에 매수자와 매도자 간 팽팽한 줄다리기가 이어지면서 일부 지역의 경우 아파트 값이 소폭 하락하기도 했다.

한국 부동산원의 아파트 매매 가격 변동률 조사에 따르면 10월 둘째 주(10월 11일) 동구와 남구의 아파트 매매 가격은 전 주보다 각각 -0.01% 내렸다. 동구는 지난 9월 첫째 주 올해 처음으로 -0.01%를 기록한 이후 다시 마이너스를 찍었고, 남구의 경우 18개월 만에 마이너스로 돌아섰다.
 지역 부동산 관계자들은 이처럼 매매시장의 거래절벽 및 힘겨루기 장세가 이뤄지는 요인으로 집값 급등에 따른 부담과 강한 대출 규제 여파, 세금 문제를 들고 있다.
 매수자들은 집값이 고점에 이르렀다는 인식이 있는 데다 대출 규제가 겹치면서 관망세를 보이고 있는 것이다. 반면, 매도자들은 양도소득세 등 세금 문제가 겹쳐지면서 싸게 팔 수 없거나 이미 집값 급등으로 벌어들인 수익이 있어 가격을 낮추지 않고 버틸 여력이 있는 것이다.
 이진우 부동산 자산관리연구소장은 "최근 집값 급등으로 이익을 본 집주인은 버티는 것이고, 급한 사람들은 가격을 떨어뜨릴 것"이라며 "매수자들은 원하는 가격이 나오기 전까지 안 움직이려는 매수자와 매도자 간 힘겨루기 시장이 연출되고 있다"라고 분석했다. 그러면서 "입주 물량 증가 등으로 올해 1차 위기는 넘길 수 있을지 모르지만, 조만간 매수자가 시장을 주도하는 시기가 올 것으로 예상된다"라고 덧붙였다.
여경희 부동산 114 수석연구원은 "전세 시장, 풍부한 유동성 등이 매매 가격을 지지하는 부분이 있고 인플레 우려 속 실물자산에 대한 선호도가 높아지고 있어서 부동산 가격이 쉽게 하락하지는 않을 것으로 보인다"면서 "하지만 기본은 수급이기 때문에 가격 변동 폭이 상당히 둔화됐고, 거래 관망 국면이 계속적으로 지속되면 가격도 안정을 이어갈 것으로 전망된다"라고 분석했다.
대구 중구 남산동에 사는 직장인 김 모 씨도 자녀의 내년 학교 입학을 위해 수성구로 이사를 가려고 하는데, 살고 있는 집이 팔리지 않아 답답하기는 마찬가지. 김 씨는 "작년 가격 기준으로 집을 내놨는데 두 달째 감감무소식이다. 추가 가격 조정도 가능하다고 했는데도 부동산중개업소에서 연락조차 없다"면서 "작년에 7억 5천만 원에 거래되기도 했던 아파트인데, 올해는 실거래가 한 건도 없다. 6억 원 후반의 매물도 거래가 안 되고 있는 것 같다"라고 말했다.
최근 대구 아파트 매매시장에 '거래 절벽' 현상이 지속되면서 기존 살던 집이 팔리지 않아 이사를 못 가는 사례가 속출하고 있다. 가을 이사철을 맞았지만 주거지를 옮기려는 집주인들은 기존 집을 못 팔아서 꼼짝달싹을 못 하는 경우가 늘고 있다. 새 아파트 입주 예정자들도 기존 주택 처분에 어려움을 겪으면서 밤잠을 설치는 이들이 많아지고 있다.
이처럼 기존 주택이 팔리지 않자, 새 아파트에 급하게 입주해야 하는 입주자들의 경우 호가를 수천만 원 낮춰 급매물, 초 급매물로 속속 내놓고 있다. 이에 작년 말 실거래가보다 낮은 가격에 팔리는 아파트들이 늘어나고 있는 상황이다. 기존 집이 안 팔려 새 아파트에 입주하지 못하고 울며 겨자 먹기로 전세를 주는 사례도 적지 않다.
중구 남산동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "현재 입 중 중인 남산 롯데캐슬 센트럴 스카이의 경우 새 집에 살고 싶어도 살던 집이 안 팔려 어쩔 수 없다고 전세를 준다고 하소연하는 집주인들이 있다"라고 전했다.
대구 부동산 시장은 요즘 집 보러 오는 사람은 신혼부부뿐이라는 말이 나올 정도로 경색돼 있다.
실제 대구의 아파트 매매거래도 반토막 났다. 18일 한국 부동산원에 따르면 지난 8월 대구 아파트 매매거래 건수는 1천628건으로, 전년 동기(3천669건)에 비해 무려 55.4%나 줄었다.

대구지역 아파트 매매 분양 시장이 매수자와 매도자 간 강한 힘겨루기 양상이 이어지면서, 무게추가 어디로 기울지 관심을 모은다.
아파트 매매시장에서 거래 건수는 반토막 났고, 금융기관의 대출 제한 등으로 매수 심리마저 꺾이면서 매물도 쌓이고 있는 형국이다. https://youtu.be/k6 ZquKC56 LI

https://youtu.be/7WWkf3f6_Ik

 부동산 빅데이터 업체 '아실' 집계에 따르면, 19일 기준 대구지역 아파트 매물은 2만 4천665건으로, 두 달 전(2만 1천991건)에 비해 12.1% 나 늘었다.
 중구 서성로의 한 부동산중개업소 소장은 "전·월세는 그나마 거래가 있지만, 매매 거래는 거의 실종된 상황"이라고 전했다.
 거래 가뭄 속에 매수자와 매도자 간 팽팽한 줄다리기가 이어지면서 일부 지역의 경우 아파트 값이 소폭 하락하기도 했다.

한국 부동산원의 아파트 매매 가격 변동률 조사에 따르면 10월 둘째 주(10월 11일) 동구와 남구의 아파트 매매 가격은 전 주보다 각각 -0.01% 내렸다. 동구는 지난 9월 첫째 주 올해 처음으로 -0.01%를 기록한 이후 다시 마이너스를 찍었고, 남구의 경우 18개월 만에 마이너스로 돌아섰다.
 지역 부동산 관계자들은 이처럼 매매시장의 거래절벽 및 힘겨루기 장세가 이뤄지는 요인으로 집값 급등에 따른 부담과 강한 대출 규제 여파, 세금 문제를 들고 있다.
 매수자들은 집값이 고점에 이르렀다는 인식이 있는 데다 대출 규제가 겹치면서 관망세를 보이고 있는 것이다. 반면, 매도자들은 양도소득세 등 세금 문제가 겹쳐지면서 싸게 팔 수 없거나 이미 집값 급등으로 벌어들인 수익이 있어 가격을 낮추지 않고 버틸 여력이 있는 것이다.
 이진우 부동산 자산관리연구소장은 "최근 집값 급등으로 이익을 본 집주인은 버티는 것이고, 급한 사람들은 가격을 떨어뜨릴 것"이라며 "매수자들은 원하는 가격이 나오기 전까지 안 움직이려는 매수자와 매도자 간 힘겨루기 시장이 연출되고 있다"라고 분석했다. 그러면서 "입주 물량 증가 등으로 올해 1차 위기는 넘길 수 있을지 모르지만, 조만간 매수자가 시장을 주도하는 시기가 올 것으로 예상된다"라고 덧붙였다.
여경희 부동산 114 수석연구원은 "전세 시장, 풍부한 유동성 등이 매매 가격을 지지하는 부분이 있고 인플레 우려 속 실물자산에 대한 선호도가 높아지고 있어서 부동산 가격이 쉽게 하락하지는 않을 것으로 보인다"면서 "하지만 기본은 수급이기 때문에 가격 변동 폭이 상당히 둔화됐고, 거래 관망 국면이 계속적으로 지속되면 가격도 안정을 이어갈 것으로 전망된다"라고 분석했다.
대구 중구 남산동에 사는 직장인 김 모 씨도 자녀의 내년 학교 입학을 위해 수성구로 이사를 가려고 하는데, 살고 있는 집이 팔리지 않아 답답하기는 마찬가지. 김 씨는 "작년 가격 기준으로 집을 내놨는데 두 달째 감감무소식이다. 추가 가격 조정도 가능하다고 했는데도 부동산중개업소에서 연락조차 없다"면서 "작년에 7억 5천만 원에 거래되기도 했던 아파트인데, 올해는 실거래가 한 건도 없다. 6억 원 후반의 매물도 거래가 안 되고 있는 것 같다"라고 말했다.
최근 대구 아파트 매매시장에 '거래 절벽' 현상이 지속되면서 기존 살던 집이 팔리지 않아 이사를 못 가는 사례가 속출하고 있다. 가을 이사철을 맞았지만 주거지를 옮기려는 집주인들은 기존 집을 못 팔아서 꼼짝달싹을 못 하는 경우가 늘고 있다. 새 아파트 입주 예정자들도 기존 주택 처분에 어려움을 겪으면서 밤잠을 설치는 이들이 많아지고 있다.
이처럼 기존 주택이 팔리지 않자, 새 아파트에 급하게 입주해야 하는 입주자들의 경우 호가를 수천만 원 낮춰 급매물, 초 급매물로 속속 내놓고 있다. 이에 작년 말 실거래가보다 낮은 가격에 팔리는 아파트들이 늘어나고 있는 상황이다. 기존 집이 안 팔려 새 아파트에 입주하지 못하고 울며 겨자 먹기로 전세를 주는 사례도 적지 않다.
중구 남산동의 한 부동산 중개업소 관계자는 "현재 입 중 중인 남산 롯데캐슬 센트럴 스카이의 경우 새 집에 살고 싶어도 살던 집이 안 팔려 어쩔 수 없다고 전세를 준다고 하소연하는 집주인들이 있다"라고 전했다.
대구 부동산 시장은 요즘 집 보러 오는 사람은 신혼부부뿐이라는 말이 나올 정도로 경색돼 있다.
실제 대구의 아파트 매매거래도 반토막 났다. 18일 한국 부동산원에 따르면 지난 8월 대구 아파트 매매거래 건수는 1천628건으로, 전년 동기(3천669건)에 비해 무려 55.4%나 줄었다.

대구 아파트 공급이 이어지면서 미분양도 속출하고 있다.
국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구)보다 2배 이상 증가했다. 대구에서 미분양이 2000가구를 넘긴 것은 2015년 12월(2396가구) 이후 5년 8개월 만이다.
이는 다른 지역과는 전혀 다른 분위기다. https://youtu.be/zBUEND--G80

https://youtu.be/Iq67 Ao2 RIHo

https://youtu.be/_mQNlAa0 SyQ

같은 기간 전국 미분양 주택은 1만5198가구에서 1만4864가구로 역대 최저 수준으로 감소했다. 서울 미분양주택은 55가구에 불과했고, 수도권도 1183가구에 그쳤다.
상황이 이렇자 선호도 높은 대형 건설사 브랜드도 고전을 면치 못하고 있다. 지난달 공급된 현대엔지니어링의 '힐스테이트 동인'은 모든 주택형에서 청약 미달이 나왔고, 8월 분양한 현대건설 '힐스테이트 대구역 퍼스트 2차'도 총 162가구 중 20가구가 순위 내 미달됐다.
이를 두고 일각에서는 대구발 미분양 무덤' 재현을 우려하는 목소리가 나오고 있다.
앞서 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 대구 아파트 분양시장은 사상 최악의 미분양 사태를 경험한 바 있다. 1990년대 후반 IMF 외환위기로 지역 기반 건설사들이 무너진 이후 2000년대 들어 수도권 기반의 건설사들이 대구 아파트 건설에 경쟁적으로 나선 영향이다.
2006년 하반기부터 입주물량이 쏟아지면서 2008년 12월엔 미분양 주택이 2만 1379가구를 기록하기도 했다. 2011년 12월이 돼서야 8672가구로 한풀 꺾였고, 2016년 12월(915가구)에는 1000가구 미만까지 떨어졌다.

"집값 하락으로 이어질 가능성은 낮아"
전문가들은 아직 글로벌 금융위기 당시와 비교할 정도의 '위험한 수준'은 아니라는 분석이다. 특정지역, 특정 면적에만 미분양이 한정돼 있기 때문이다.
실제로 8월 대구 미분양 2365가구 중 69.2%가 동구에 몰려 있다. 이어 북구 327가구, 중구 193가구, 수성구 186가구의 순이다. 달성군은 21가구, 달서구는 1가구에 불과하다. 남구는 오히려 2017년 7월부터 2021년 8월까지 50개월 동안 '미분양 제로'를 기록하고 있다.
주택형 별로는 60~85㎡가 2089가구로 가장 많고, 60㎡ 이하 213가구, 85㎡ 초과 63가구 등이다. 최근 분양 시장에서는 중대형 면적이 인기를 끌고 있는 반면, 건설사에서는 중소형 면적을 주로 공급한 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.
'악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 주택도 8월 현재 125가구로 전월보다 12가구(8.8%) 감소했다.
글로벌 금융위기 당시에는 입주예정자들이 실거주를 포기하고 입주하지 않아 준공 후 미분양이 대거 발생했지만, 이번에는 공급 과잉에 따른 자연스러운 현상이라는 것이다.
이 때문에 미분양 주택 증가가 지역 주택 가격 하락으로 작용하지는 않을 것이란 의견도 있다. 집값과 전셋값이 전체적으로 상승기에 있어 약세로 전환하긴 쉽지 않은 상황이다.
여경희 부동산 R114 수석연구원은 "당장 대구의 미분양 물량이 늘어났다고 집값이 하락할 가능성은 낮다고 본다"며 "대구보다 인근 하급 지역에서도 가격 상승 흐름이 유지하고 있고, 현재는 전체적으로 전셋값이 강세이기 때문에 아파트값은 강세를 유지할 것"이라고 말했다.